환산취득가액이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

전소유주는 처분취득가액을 자신의 양도가액으로 신고하였을 뿐만 아니라 그 금액이 쟁점토지의 등기부등본에 거래가액으로도 기재되어 있는 점, 그 밖에 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 보아야 할 불가피하거나 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.1.14. AAA(이하 “전소유자”라 한다)로부터 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 일부(1/3)는 4개월만인 2008.5.19. 양도(이하 “1차양도”라 한다)하고, 나머지(2/3)는 2014.1.16. 경매로 양도(이하 “2차양도”라 한다)하였으나 양도소득세는 신고하지 않았다.

나. 처분청은 2차양도의 양도가액을 OOO원, 그에 대한 취득가액은 청구인이 전소유자 명의계좌로 송금한 OOO원(이하 “처분취득가액”이라 한다) 중 2차양도 당시 청구인의 지분(2/3) 상당액인 OOO원으로 하여 2021.7.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지(공시송달)하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.12. 이의신청을 거쳐 2021.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 취득당시 전소유자에게 실제 지급한 금액은 OOO원(이하 “청구취득가액”이라 한다)이나 일부금액의 금융거래내역 등 증빙이 부족하여 청구취득가액을 인정할 수 없다면, 실지취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다. 처분취득가액은 취득당시 쟁점토지 공시지가의 50% 수준에 불과하여, 상식적 수준에서도 실지거래가액으로 보기 어렵다.

나. 처분청 의견

환산가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 예외적인 경우에 한하여 적용될 것으로, 쟁점토지 양도에 대한 전소유자의 「소득세법」상 양도소득세 신고액과 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 신고액이 OOO원으로 동일한 이상, 실거래가액은 이미 확인된 경우로 보아야 하므로 환산대상이 아닐 뿐더러, 청구인은 취득가액에 대한 금융거래 증빙 또한 갖추지 않아 청구주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환산취득가액이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정.경정 및 통지)

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明)여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득 시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에는 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 전소유자의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고 및 부동산실거래가 신고상의 신고액 또한 이와 같다.

(2) 청구인은 OOO원(청구취득가액)을 실지취득가액으로 주장하면서 다음 내역을 제시하였는데, 처분청은 이 중 금융거래증빙이 없는 현금 등의 지급분을 제외한 OOO원(처분취득가액)만을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하였다.OOO

(3) 처분취득가액은 쟁점토지의 실지취득가액이 될 수 없다는 청구인의 주장근거를 정리하면 다음과 같다.OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다며, 환산취득가액이 적용되어야 한다고 주장하나,환산취득가액은 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용되어야 할 것으로 납세자편의에 따라 적용될 수 없는 점, 쟁점토지의 취득원인이 교환, 상속.증여 또는 자가건설 등이 아니라 전소유주로부터 거래를 통하여 직접 유상으로 취득한 것이어서 실지취득가액을 확인할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점, 유상 취득가액은 필요경비로 그 기초 사실관계의 대부분이 납세자인 청구인의 지배영역 안에 있어 그에 대한 입증책임은 청구인이 직접 부담함이 타당(대법원 2013.4.11. 선고 2013두406 판결 등 다수, 같은 뜻임)한 점, 전소유주는 처분취득가액을 자신의 양도가액으로 신고하였을 뿐만 아니라 그 금액이 쟁점토지의 등기부등본에 거래가액으로도 기재되어 있는 점, 그 밖에 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 보아야 할 불가피하거나 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 처분취득가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정.고지한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.