쟁점토지(가)와 (나)의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부(기각)

양도하였음이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도세등을 과세한 당초처분은 정당함.

1. 사실 청구인은 부산시 사하구 OO동 O OOOO 임야 14,777㎡와 동소 O OOOOOO 임야 188,305㎡ 합계 203,082㎡를 87.11.10 취득하여 보유하다가 88.4.14 분할하여 동소 O OOOOOO 외 4필지 임야 48,323㎡(이하 “쟁점토지(가)”라 함)를 88.5.16 부산시 주택사업소에 양도하였고, 동소 O OOOOOOO외 1필지 임야 8,869㎡(이하 “쟁점토지 (나)”라 함)를 88.5.3 청구외 OO에게 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지 (가)의 거래를 법인과의 거래로, 쟁점토지 (나)의 거래를 단기양도로 보아 91.7.15 자로 실지거래가액에 의거하여 양도소득세 27,488,610원 및 동 방위세 52,480,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.12.13 자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 쟁점토지(가)의 거래에 대하여 처분청은 양도시 실지거래가액을 부산시 주택사업소의 보상금액으로 하고, 취득시 실지거래가액은 청구외 OOO의 확인서에 의하여 확인된 금액으로 하였으나, 매매계약서등 객관적 자료에 의하여 확정되지 아니하고, 단지 세무공무원의 일방적 조사에 의해 확정되었으므로 이는 거래가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 쟁점토지(가)의 양도가액은 분명하나 취득가액은 불분명하여, 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 금액을 쟁점토지(가)의 취득가액으로 하여야 하며, 쟁점토지(나)의 거래에 대하여 처분청은 이 건 토지의 거래가 1년이내 단기양도에 해당하며 실지거래가액이 확인되는 것으로 하여 실지거래가액으로 과세하였으나, 매매계약서등 객관적인 자료에 의하여 확정되지 아니하고 세무공무원의 일방적인 조사에 의하여 확정되었으므로 이는 부족한 거래가액이 불분명한 경우에 해당되므로 실지거래가액으로 과세할 수 없으며, 더구나 쟁점토지(나)는 청구외 OO건설(주)로부터 하청받은 토목공사의 공사원가를 절감하고자 흙을 사용하기 위하여 취득하였고, 그후 청구외 OO건설(주)의 부도로 인하여 하청받은 공사는 시행해 보지도 못하고 쟁점토지(나)의 근저당권자에게 지급해야 할 차입금 750백만원의 변제때문에 부득이 양도한 것으로 투기성이 전혀 없으므로 실지거래가액으로 과세할 수 없다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 부산시 OO동 O OOOO 및 O OOOOOO 임야 203,082㎡를 청구외 OOO로부터 87.11.10 자로 4,609백만원에 취득하여 88.4.13 자로 분할하여 쟁점토지(가)는 부산시 주택사업소에 88.5.16 자로 3,657,624천원에 양도하고, 쟁점토지(나)는 동 토지의 근저당권자에 대한 차입금 750백만원을 인수하는 조건으로 청구외 OO에게 88.5.3 자로 30백만원에 양도하였음이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도세등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점토지(가)와 (나)의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지(가)의 거래에 대하여 먼저 관련법규를 살피건대, 쟁점토지(가)의 양도당시 시행되던 구소득세법시행령 제170조 제4항 제1호는 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우 당해토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있음을 규정하고 있다. 사실관계를 보면, 쟁점토지(가)의 양도시 실지거래가액이 부산시 주택사업소로부터 받은 보상금 3,657,624,000원임에는 다툼이 없고, 다만 쟁점토지(가)의 취득가액에 대하여만 다툼이 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인의 주장으로는 쟁점토지(가)의 취득시 실지거래가액이 매매계약서등 객관적인 자료에 의하여 확인된 것이 아니고 단지 세무공무원의 일방적인 조사에 의하여 확인된 것으로서 이는 신빙성이 부족하여 거래가액이 불분명한 경우에 해당한다고 주장한다. 살피건대, 처분청의 조사에 의하면, 쟁점토지(가)가 포함되어 있던 부산시 OO동 O OOOO 임야 14,777㎡ 및 동소 O OOOOOO 임야 188,305㎡합계 203,082㎡(61,432평)을 청구인에게 양도하였던 청구외 OOO와 청구인이 동 임야 203,082㎡를 46억9백만원에 청구인이 취득하였음을 확인하였고, 대금지급은 87년 계약당시에 4억7천만원을 지급하고 88.4.18 자에 쟁점토지(가)를 청구인이 부산시주택사업소에 양도하고 받은 보상금 3,657,624,000원을 동 임야 203,082㎡ 취득대금의 일부로 지급하고 잔금은 현금으로 지급하였음을 확인하고 있다. 또한 청구인이 쟁점토지(가)를 부산시주택사업소에 양도하고 받을 보상금 3,657,624,000원을 청구외 OOO에게 수령을 위임한 사실과 청구외 OOO가 청구인을 대신하여 상기 보상금 3,657,624,000원을 부산시주택사업소로부터 수령한 사실이 나타난다.

따라서 상기 임야 203,082㎡의 실지취득가액은 46억9백만원이라고 판단되며, 쟁점토지(가)의 취득가액을 ㎡당 22,695.295원(= 4,609,000,000원 ÷ 203,082㎡)으로 계산하여 과세처분한 처분청의 당초처분에는 아무런 잘못이 없다고 할 것이다.

나. 쟁점토지(나)의 거래에 대하여 먼저 관련법규를 살피건대, 쟁점토지(나)의 양도당시 시행되던 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 국세청장이 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 당해토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있음을 규정하고 있으며, 당시 국세청장이 제정하여 시행하던 「재산제세조사사무처리규정」제72조 제3항 제5호는 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”에는 투기억제를 위해 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 해당됨을 명시하고 있다. 먼저 쟁점토지(나)의 취득가액에 대하여 본다. 전시 가에서 살펴본 바와같이 쟁점토지(나)도 부산시 OO동 O OOOO 및 동소 O OOOOOO 임야 203,082㎡의 일부로서 취득시 실지거래가액을 ㎡당 22,695.295원(= 4,609,000,000원 ÷ 203,082㎡)로 보는것이 타당하다고 판단된다. 다음 쟁점토지(나)의 양도가액에 대하여 본다. 처분청의 조사에 의하면, 청구외 OO과 청구인이 쟁점토지(나)를 동 토지의 근저당권자에 대한 차입금 750백만원을 인수하고 현금 30백만원을 별도로 지급하는 조건으로 청구외 OO이 청구인으로부터 동 토지를 양수하였음을 확인하고 있다. 쟁점토지(나)의 근저당권자에 대한 차입금 750백만원이 청구인에게서 청구외 OO에게로 인계되었음이 확인되고 30백만원의 현금을 별도로 쟁점토지(나)의 대금으로 청구인이 지급받은 사실을 확인한 이상 쟁점토지(나)의 양도시 실지거래가액을 780백만원으로 본 처분청의 당초처분에 잘못이 없다고 할 것이다.

쟁점토지(나)의 거래에 있어서 청구인이 취득후 1년이내에 양도한 사실에 다툼이 없는이상, 취득 및 양도가액을 전시 실지거래가액에 의하여 결정한 처분청의 당초처분은 정당하다. 청구인은 또한 쟁점토지(나)의 거래에 있어서 1년이내 단기양도이지만 투기성이 없는 것이므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 없다고 주장한다. 쟁점토지(나)의 양도시 시행되던 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 의하여 국세청장이 투기억제를 위해 지정한 거래에 해당하는 경우에는 그 투기성 여부를 따로 심리할 필요없이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 그동안의 국세심판결정례(90중2336 등)및 대법원 판례(89누7733, 90.3.27 등)의 입장이므로 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.