비업무용 부동산으로 본 처분의 당부(경정)

매매용 토지취득후 근린생활시설 건물1동을 2년내 착공않은 경우는 비업무용 부동산에 해당하나, 주상복합건물인 경우 2년경과 3년내 착공한 경우 주택의 부수토지이외분을 비업무용으로 봄은 부당함

1. 사실 및 처분개요 청구법인은 경상남도 통영시 OO동 OOOO 대지 97㎡ 및 같은동 OOOO 대지 2,434㎡(합계 2,531㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.5.9 통영시로부터 취득, 동 지상에 97.4.30 아래와 같이 건축물 신축 공사를 착공하였다.

구 분

A동 (연면적)

B동 (연면적)

비 고

공동주택

근린생활시설

지하주차장

합 계

6,640.24㎡

3,834.22㎡

3,970.40㎡

14,444.86㎡

1,056.24㎡

1,056.24㎡

처분청은 쟁점토지에 대하여 동 지상건물 중 공동주택 및 근린생활시설을 합한 연면적(11,530.7㎡)에서 근린생활시설이 차지하는 면적(4,890.46㎡)이 차지하는 비율을 곱한 면적 1,073.39㎡(2,531㎡×4,890.46㎡/11,530.7㎡)를 비업무용 부동산으로 판정하고 이의 취득과 관련한 지급이자 및 세금공과금을 손금불산입하는 등으로 하여 97.7.15 청구법인에게 94.1.1～96.12.31 사업연도분 법인세 및 농어촌특별세 합계 236,636,040원(사업연도별, 세목별 고지내용은 별첨 참조)을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1997.9.5 심사청구를 거쳐 1997.12.1 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 통영시가 매립허가를 득한 충무해안도로 개설을 위한 공유수면매립사업의 매립공사 전반에 대한 용역을 제공하고 그 대가로 매립사업시행으로 조성된 매립지 중 용역제공에 상응하는 부지를 95.5.9 통영시로부터 취득하여 동 매립지에 97.4.30 주상복합건물(공동주택 및 근린생활시설)을 착공하였다. 처분청은 위 건물 중 근린생활시설의 면적(4,890.46㎡)이 공동주택 면적(6,640.24㎡)의 73.65%이므로 위 건물 전체를 주택으로 볼 수 없다하여( 법인세법 시행령 제124조의3 제6항 제1호) 근린생활시설에 관련된 토지는 취득일로부터 2년이내에 건물신축공사를 착공한 사실이 없다는 이유로 비업무용부동산에 해당되는 것으로 보았으나, 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 나목에서는 주택신축판매업자가 주택신축을 목적으로 토지를 취득하여 3년이 경과되지 아니하면 비업무용부동산에서 제외하도록 규정하고 있으며, 비업무용 판정시의 “주택”에 대한 정의는 비업무용부동산 관련규정인 법인세법 제18조의 3 , 동법 시행령 제43조의 2 , 동법 시행규칙 제18조 에서 따로 구체적인 적용규정이 명시된 바 없다. 따라서 이 건 건축물은 공동주택과 근린생활시설이 일체가 되어 있는 주상복합건물로서, 이러한 주상복합건물이 주택인지의 여부를 판정함에 있어서는 그 건물 전체에 대하여 공동주택과 근린생활시설 어느 부분이 주된 목적인지를 가려 주택해당여부를 결정하는 것이 타당하다 할 것이므로 건물전체의 연면적에서 공동주택이 차지하는 비율이 더 크고, 주된 용도가 공동주택이며, 근린생활시설은 공동주택에 부수적인 것이므로, 이건 건물 전체를 주택이라고 판단하여야 할 것이다.

한편 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제17호 다목에 의하면 당해토지의 소재지를 관할하는 시장등이 그 기간 및 면적을 정하여 주택건설의 착공이 곤란한 토지를 확인할 수 있고, 위 확인을 받은 토지의 대하여는 일정기간 비업무용 부동산으로 보지 아니하는 바, 통영시장이 확인한 바에 의하면 쟁점토지는 97.12.31까지 주택건설공사의 착공이 곤란한 토지에 해당되고, 주택건설 착공이 곤란한 기간중 주상복합건물의 근린생활시설만 별도로 분리하여 착공할 수 없으므로 취득일로부터 3년이내에 착공한 이 건 건축물의 부속 토지인 쟁점토지는 비업무용부동산에 해당되는 면적이 없는 것으로 보아야 한다.

(2) 설령 쟁점토지 중 근린생활시설에 관련되는 토지를 공동주택의 부수토지와 구분하여 비업무용해당여부를 판단한다 하더라도 청구법인이 매립공사를 한 쟁점토지는 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제12호에 규정하는 매립지에 해당되며, 동 매립지에 착공한 이건 건축물은 취득일로 부터 4년이내에 착공한 것이므로 쟁점토지는 비업무용토지에 해당되는 면적이 없는 것으로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지는 청구법인이 매립지 면허를 받은 통영시로부터 매립공사를 도급받아 공사를 완료하고 그 대가로 취득한 것으로서 동 지상의 이 건 건축물은 주상복합건물로서 주택건설 착공이 곤란한 경우에는 근린생활시설 착공도 곤란한 건축물이므로 근린생활시설 부분도 주택의 일부분으로 보아 비업무용부동산 여부를 판정하여야 한다고 주장하나 쟁점토지에 주택건설 착공이 곤란한 기간은 96.1.1부터 97.12.31까지라고 통영시장이 확인하고 있으나, 쟁점토지상에 지상 1, 2층에는 근린생활시설 3,834.22㎡, 지상3～9층에는 공동주택 6,640.24㎡의 건축물을 착공하고자 97.4.24 통영시로부터 건축허가를 받아 97.4.30 착공한 사실이 건축허가서 등에 의하여 확인되고 있는 바 이 건 건축물은 주택건설 착공제한 대상 건물이 아닌 것을 알 수 있으므로, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 2년이내에 쟁점토지 지상에 근린생활시설을 건축할 수 없는 사유가 미분양주택이 발생하는 등 주택의 공급이 과다하여 주택건설의 착공이 곤란한 지역 및 기간에 해당하여 주택을 건축할 수 없는 사정이 있었으므로 주된 용도가 주택인 이 건 주상복합건물의 근린생활시설부분만을 건축할수 없었다는 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

(2) 청구법인은 쟁점토지가 청구법인이 매립공사를 한 매립지로서 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제12호의 규정에 해당하여 취득일로부터 4년간은 비업무용부동산에서 제외하여야 한다고 주장하나 청구법인이 쟁점토지를 공유수면매립법에 의하여 매립의 면허를 받은 것이 아니고 단순히 매립공사를 도급받아 공사를 완료하고 그 대가로 취득하였음이 확인되므로 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건은

(1) 쟁점토지중 그 지상의 근린생활시설에 관련되는 부수토지로 계산한 면적 1,073.39㎡를 비업무용 부동산으로 본 처분의 당부

(2) 쟁점토지가 공유수면 매립법에 의하여 매립의 면허를 받은 법인이 매립공사를 하여 취득한 매립지에 해당되는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

(1) 법인세법 제18조의3 제1항 제1호에서는 “당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제43조의 2 제1항에서는「법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용 부동산 등”이라 한다)을 말한다」고 규정하고 제1호에서는 “부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산”을 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서는 “제1항의 규정에 의한 비업무용 부동산의 판정기준에 관하여는 총리령으로 정한다”고 규정하고 있다. 또한 같은법 시행규칙 제18조 제3항에서는 “영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용 부동산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.”고 규정하고 제12호에서는「매매용 부동산. 다만 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년(나목 및 라목의 경우에는 3년. 이하 이호 에서 같다)이 경과되지 아니한 것(도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유로 취득한 후 2년이 경과한 것과 주택등 건물의 신축용 토지를 취득한 후 2년이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인 것을 포함한다)을 제외한다.

가. 부동산 매매업(한국표준산업분류상의 부동산 분양공급업 및 건축물자영건설업을 말한다. 이하 이조에서 같다)을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산.

나. 주택신축판매업[한국산업표준산업분류표상의 주거용건물분양공급업 및 건축물자영건설업(주거용에 한한다)을 말한다. 이하 이조에서 같다]을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용 토지 다. 건설업을 영위하는 법인이 취득한 건물신축용 토지 라. 공업배치 및 공장설립에 관한 법률에 의한 아파트형 공장의 신축용 토지」를 규정하고 있다.

(2) 동법 시행규칙 제18조 제4항에서는 “다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다.” 고 규정하고 제12호에서는 “공유수면 매립법에 의하여 매립의 면허를 받은 법인이 매립공사를 하여 취득한 매립지로서 당해 매립지의 소유권을 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 것”을 규정하고 있으며, 제17호에서는 “토지를 취득한 후 제3항 제1호 및 제12호 (동호 가목을 제외한다)에 규정된 기간이 경과되기 전에 다음 각목의 1에 해당하는 사유가 발생된 토지”를 규정하면서 (다)목에서는 “건설교통부장관이 미분양주택이 발생하는 등 주택의 공급이 과다하다고 인정하는 지역 및 기간에 해당하고 당해 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 주택건설의 착공이 곤란한 기간 및 면적을 확인하는 토지(착공이 곤란한 기간은 2년을 한도로 한다.)”를 규정하고 있다.

다. 쟁점(1)에 대하여

(1) 사실관계 (가) 매립지인 쟁점토지 취득 및 동 지상 건축물 착공 경위를 보면 다음과 같다. ·89.6.16 : 매립사업승인 (통영시가 부산국토관리청으로부터 승인받음) ·89.8.3 : 매립사업 시공협약 체결 (통영시, 청구법인) ·89.10.16 : 매립사업 착공 ·93.11.10 : 매립사업 준공 ·94.2.12 : 매립사업 정산 (대물변제 약정) ·94.5.3 : 매립사업 추가정산 ·94.5.9 : 매립지 소유권이전등기 (통영시에서 청구법인으로 이전) ·94.4～97.12.31 : 공동주택 착공이 곤란한 기간(통영시장이 확인) ·97.4.24 : 주상복합건물 건축허가 ·97.4.30 : 착 공 (나) 이 건 건축물의 건축허가 내역을 보면 다음과 같다. (단위 : ㎡)

동별

연면적

주 용 도

공 동 주 택

근린생활시설

소 계

지하 주차장

A

14,444.86

6,640.24

(지상3～9층)

3,834.22

(지상1～2층)

10,474.46

3,970.40

(지하1～2층)

B

1,056.24

1,056.24

(지하1 ～2층, 지상1 ～5층)

1,056.24

계

15,501.1

6,640.24

4,890.46

11,530.70

3,970.40

비율

57.79%

42.41%

100%

공 통

(다) 통영시장이 주택건설의 착공이 곤란한 기간에 대하여 확인한 내용을 보면 다음과 같다.

ㅇ확인일자 - 1차 : 96.5월, 2차 : 97.2.26

ㅇ신청인 : 청구법인

ㅇ확인사항 - 토지 소재지 : 통영시 OO동 OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO OO - 면적 : 7,604㎡

ㅇ착공이 곤란한 기간 - 1차 확인시 : 94.4월 - 96.12월 - 2차 확인시 : 96.1.1 - 97.12.31

ㅇ확인내용 : 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제17호 다목의 규정에 의하여 위의 사실을 신청하여 통영시장이 그 내용을 확인함 (라) 청구법인이 착공과 관련하여 통영시장에게 질의하여 회신받은(98.2.23, 도시 58500-370) 내용을 보면 “건축주는 건축공사를 착공하기 전에 건축법 제19조 의 규정에 의거 착공신고를 하여야 하며, 하나의 대지에 여러동의 건축을 할 경우에는 동별 착공이 가능하나, 귀사에서 질의하신 주상복합건축물은 하나의 건축물로서 주택과 상가를 구분하여 착공할 수 없는 것임을 알려 드립니다.”고 되어 있다.

(2) 적용 및 판단 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 건설업자가 토지를 취득하여 일반건축물을 신축하는 경우에는 그 취득일로부터 2년이내에 착공을 하여야만 하고, 주택을 신축하는 경우에는 그 취득일로부터 3년이내에 주택을 신축하여야만 그 부속토지가 비업무용토지에서 제외되는 바, (가) 먼저 이 건 건축물 중 주상 복합건물인 A동 건물(주상복합 건축물, 연면적 14,444.86㎡)의 부속토지중 비업무용 부동산에 해당하는 부분이 있는지를 보면 첫째, 쟁점토지는 건설교통부장관이 미분양주택이 발생하는 등 주택의 공급이 과다하다고 인정한 지역에 해당하고 당해 토지의 소재지를 관할하는 통영시장은 주택건설의 착공이 곤란한 기간을 94.4월～97.12.31까지로 확인하고 있고, 둘째, 청구법인이 질의하여 통영시장이 회신한 내용을 보면 하나의 대지에 여러동의 건축을 할 경우에는 동별 착공이 가능하나 주상 복합건축물은 하나의 건축물로서 주택과 상가를 구분하여 착공할 수 없음을 알 수 있으며, 셋째, 청구법인은 쟁점토지 취득일(94.5.9)로 부터 3년 이내인 97.4.30 이 건 건축물을 착공하였는 바, A동 건물 중 주택부분(6,640.24㎡)의 부속토지에 대하여는 취득일로부터 3년이내에 건축공사를 착공하였으므로 비업무용에 해당되지 아니하며 이에는 다툼이 없고, 근린생활시설(3,834.22㎡)의 부속토지에 대하여는 처분청에서는 취득일로부터 2년이내에 건축공사를 착공하지 아니하였다 하여 이를 비업무용 부동산으로 보았으나, A동 건물은 주상 복합건물로서 그 중 주택부분은 미분양 주택의 발생 등 공급과다로 착공이 곤란하였던 사실을 해당 시장이 확인하고 있을 뿐만 아니라 현실적으로 주택부분을 제외하고 근린생활시설만 착공할 수 없다 하겠으므로 근린생활시설만 별도로 구분하여 취득일로부터 2년이내에

착공하지 않았다 하여 그 부속토지의 면적을 계산하여 이를 비업무용 부동산으로 본 것은 부당한 것으로 판단된다. 따라서 A동 건물의 부속토지는 비업무용 부동산에 해당되는 면적이 없는 것으로 판단된다. (나) B동 건물의 부속토지를 비업무용 부동산으로 볼 수 있는지를 보면 B동 건물은 연면적이 1,056.24㎡인 지하2층, 지상5층의 근린생활시설인 바 이는 주택이 포함되어 있지 아니한 단독건물로서 착공제한을 받았다고 볼 수 없으므로 그 부속토지에 대하여는 취득일(94.5.9)부터 2년이내에 착공하는 경우에 한하여 이를 비업무용 토지에서 제외되는 것으로 판단되는 바, 2년이 경과한 97.4.30에 착공한 이 건의 경우 취득일부터 착공하기 전날까지는 비업무용 부동산에 해당되는 것으로 판단된다.

라. 쟁점(2)에 대하여 이 건 사실관계를 보면 89.6.16 통영시장은 부산 국토관리청장으로부터 매립사업 승인을 받아 89.8.3 청구법인과 매립사업시공협약 체결을 하였고, 청구법인은 89.10.16 매립사업을 착공하여 93.11.10 매립사업을 준공하였으며, 또한 청구법인은 매립사업 공사비 대물변제로 94.5.9 쟁점토지를 취득하였다. 따라서 쟁점토지는 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제12호에서 말하는 “공유수면 매립법에 의하여 매립의 면허를 받은 법인이 매립공사를 하여 취득한 매립지”에 해당되지 아니하는 것으로 판단되므로 청구법인의 주장은 이유 없다 하겠다.

마. 결 론 위의 심리내용을 종합하여 비업무용 부동산에 해당하는 쟁점토지 지상의 B동 건물의 부속토지를 계산해 보면 다음과 같다.

① 쟁점토지면적 : 2,531㎡

② 동 지상 A동 건물 연면적 : 14,444.86㎡

③ 동 지상 B동 건물 연면적 : 1,056.24㎡

④ B동 건물의 부속토지 ①×③/(②+③) = 2,531㎡×1,056.24㎡/(14,444.86㎡+1,056.24㎡) = 172.46㎡ 따라서 쟁점토지중 172.46㎡를 비업무용 부동산으로 보아 이 건 부과처분을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

바. 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. < 별 지 > <사업연도별 세목별 과세내용> (단위 : 원)

구 분

법 인 세

농 특 세

계

94사업연도

95사업연도

96사업연도

계

46,916,040

108,249,580

69,070,360

224,235,980

2,293,690

5,568,140

4,538,230

12,400,060

49,209,730

113,817,720

73,608,590

236,636,040