쟁점오피스텔을 주택으로 보고 과세한 처분의 당부

쟁점오피스텔은 각 세대별로 숙식에 필요한 취사 등 시설이 설치되어 있고, 임차인들이 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보이므로, 주택으로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.9. OOO 대 149㎡를 배우자 이OOO(조심 2011서2529 청구인)과 공동 취득하고, 같은 동 64-25 대 129㎡를 단독 취득한 후, 그 지상에 2004.4.2. 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축하여 2008.3.10. 양도하고, 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 동일 세대원인 이OOO 및 자 강OOO가 각각 소유한 주택을 포함하여 1세대 3주택 이상으로 보고 해당 중과세율(60%)을 적용하여 2011.4.11. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔은 「건축법」상 용도가 업무시설이며, 임차인은 거의 학생이거나 구직자, 직장인으로 보증금의 법적 보호책으로 쟁점오피스텔에 주민등록을 하였으나 「소득세법」상 별도의 세대를 구성할 수도 없는 연령이며, 주거용이 되려면 어느 정도 항구적으로 숙식을 할 수 있고 가족이 거주할 만한 공간이 확보되어야 함에도 쟁점오피스텔은 간단한 취사를 할 수 있는 정도로서 주거용으로 볼 수 없고, 더욱이 사업자에게 임대한 301호, 304호, 807호, 1002호 등 4개 호실까지 주거용으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

주택이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 쟁점오피스텔 임차인들의 별도세대 구성여부나 각 호실의 면적이 주택여부를 판단하는 기준은 아니며, 임대차계약을 체결한 쟁점오피스텔의 각 호실에 숙식에 필요한 시설이 갖추어져 있고, 임차인들의 숙식의 근거지가 쟁점오피스텔의 각 호실이라면 쟁점오피스텔을 주택으로 보아야 하므로 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부(주위적 청구)

② 쟁점오피스텔 중 4개 호실은 주택에서 제외되어야 하는지 여부(예비적 청구)

나. 관련 법령

소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 8천만원 초과 1천710만원 + 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36 2의

3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산매매계약서 등에 의하면, 청구인은 2008.3.10. 쟁점오피스텔을 총 OOO원에 양도하고 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 쟁점오피스텔이 주택으로서 동일세대원인 배우자 및 자가 각각 소유한 주택과 함께 1세대 3주택 이상에 해당한다고 보아 해당 중과세율(60%)을 적용하여 양도소득세 OOO원을 부과한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 부동산등기부등본, 일반건축물대장 등에 의하면, 쟁점오피스텔은 2003.3.7. 사용승인이 되었으며, 지하1층은 주차장과 펌프실, 지상1층은 주차장, 2 ～ 8층은 각 층이 165.87㎡로서 7개의 호실이 있고 호실별 면적이 23.7㎡이며, 9층과 10층은 각 층이 112.59㎡로서 4개의 호실이 있고 호실별 면적은 28.15㎡로서 총 57개의 호실이 있는 것으로 나타난다. (나) 각 호실은 샤워기, 화장실, 싱크대, 세탁기, 냉장고, 전자렌지, 에어컨, 책상 등이 갖추어져 있고, 임차인은 주로 학생, 구직자 등으로서 전세 또는 월세 조건이며, 임차인들은 주민등록을 쟁점오피스텔에 전입한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 임차인들이 주민등록을 쟁점오피스텔에 두고 있다고 하더라도 별도의 세대를 구성할 수 없는 학생 등이고 각 호실이 소규모로서 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점오피스텔은 각 세대별로 숙식에 필요한 취사 등 시설이 설치되어 있고, 임차인들이 쟁점오피스텔에 주민등록을 두고 있으며, 사실상 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 나타나는바, 주택이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 쟁점오피스텔 임차인들이 별도세대를 구성하였는지 여부 또는 각 호실의 면적을 주택 여부를 판단하는 기준으로 보기는 어려우므로 쟁점오피스텔은 주택으로 보는 것이 합리적이라고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용이라 하더라도, 301호 외 3개 호실은 임차인들이 사업장으로 사용하였으므로 4개 호실은 주택으로 보지 아니하여야 한다는 주장이나, 위 4개 호실의 임차인들이 사업장으로 사용한 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않을 뿐만 아니라 임차인들의 숙식의 근거지가 쟁점오피스텔의 각 호실이므로 위 4개 호실도 주택으로 보아야 할 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.