쟁점아파트입주권의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초처분의 당부(경정)

재개발조합에 주택 출자하고 받은 아파트입주권 양도시 양도차익 계산은환지처분한 토지양도로 보아 기준시가에 의함

1. 사실청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 83.6.15 취득한 OO동 OOOOO소재 주택(대지 149평방미터, 건물 43평방미터) (이하 “종전주택”이라 한다)을 86.11.5 OO 제1구역 제1지역주택개량재개발조합(이하 “재개발조합”이라 한다)에 출자하고 그대신 87.11.6 OO동 OOO OOOOO OOOOOOOOO(31평형)와 동 OOOOOOOO(34평형)을 분양받은 후 그중 동 OOOOOOOOO의 입주권(이하 “쟁점아파트 입주권”이라 한다)을 88.5.4 양도한데 대하여 처분청이 89.4.17 양도소득세 9,475,000원 및 동방위세 1,895,000원을 부과하자 청구인은 이에 불복하여 89.6.13 심사청구를 거쳐 89.9.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 단순히 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것이 아니라 1세대1주택인 종전주택을 재개발조합에 출자한 후 그대신 취득한 2동의 아파트중 쟁점아파트입주권을 양도한 것이어서 이는 환지의 양도로 보아야 할 것이므로 동 양도소득세는 기준시가에 의해 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견처분청이 이 건 거래를 부동산(쟁점아파트)의 거래로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리(쟁점아파트입주권)의 거래로 보고 동거래가 투기거래에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점따라서 이 건의 쟁점은 쟁점아파트입주권의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 처분청의 과세경위를 살펴보면 청구인이 쟁점아파트입주권을 87.11.6 취득하여 88.5.4 청구외 OOO에 양도한 데 대하여 동입주권을소득세법 제23조제1항 제2호 및동법시행령 제44조제4항 제2호의 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보고 국세청훈령 제980호(재산제세조사사무처리규정) 제72조의 규정에 따라 동입주권의 취득가액은 분양가액인 35,750,000원으로 양도가액은 매수인으로부터 확인한 가액인 55,000,000원으로 하여 이 건 과세처분하였음을 알 수 있다. 다음 이 건 관련 관계법령을 보면,도시재개발법 제49조제2항에서동법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고,토지구획정리사업법 제62조제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있는 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 환지처분된 토지를 양도하는 경우소득세법 시행규칙 제16조제1항 제1호는 그 양도차익을(환지예정평수×양도시 평당가액) - (종전토지의 평수×취득시 평당가액+기타필요경비)로 계산하도록 규정하고 있다.

살피건대, 종전주택소재지 일대가 85.11.22 재개발지구로 확정고시(건설부 고시 512호)되고, 86.11.5 재개발조합이 설립되어, 같은날에 청구인은 동조합원자격으로 종전주택을 동조합에 출자하고 87.11.6 쟁점아파트 포함 2동의 아파트를 분양받은 사실이 관계기록에 의하여 알 수 있는 바, 이와같은 사실로 취득한 아파트는 전시한도지재개발법 제49조제2항 및토지구획정리사업법 제62조제1항에 비추어 보면 종전의 주택으로 보도록 규정하고 있으므로 청구인이 종전주택을 재개발조합에 출자하고 대신 2동의 아파트를 배정받아 그중 1동의 아파트를 입주권 상태에서 양도한 바 이 건 종전주택의 취득 및 쟁점아파트입주권의 양도가 법인과의 거래가 아닌 이상 위 소득세법 시행규칙의 규정에 의한 환지거래로 보아 동규정의 산식에 따라 과세함이 타당하다고 할 것이다(국심 89서 809, 89.7.29 동지).

따라서 종전주택 및 쟁점아파트 소재지가 그 취득 및 양도당시 모두 비특정지역이므로 전시한소득세법 시행규칙 제16조제1항 제1호 규정을 준용하여 동입주권의 양도차익은(쟁점아파트 토지평수×양도시 토지과세시기표준액+쟁점아파트 건물평수×양도시 건물과세시가표준액) - (안분계산한 종전주택토지평수×취득시토지과세시가표준액+안분계산한 종전주택건물평수×취득시건물과세시가표준액+기타필요경비)의 산식에 의하여 계산하여야 할 것이고, 이 경우 안분계산한(쟁점아파트 기준시가) / (쟁점아파트 기준시가+OOOOOOOO 아파트 기준시가)으로 계산하여야 할 것이다.이러한 점으로 볼 때 처분청이 청구인의 쟁점아파트 입주권의 양도를 단순히 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보고 이 건 과세한 것은 실질내용의 파악을 그르친 잘못이 있다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.