부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비를 얼마로 보아야 하는지 여부(경정)

청구인이 신고한 건물 신축비용은 청구인이 신고한 건물 신축가액에서 입금표 및 영수증상의 금액과 도급계약서상의 도급금액 차이인 증빙이 없는 3천만원을 제외한 000원을 건물의 신축비용으로 하고, 필요경비 중 근저당권 설정비용 00원은 건물 신축과 직접적인 관련이 없는 부동산의 토지에 대한 근저당권 설정비용이므로 이를 제외하며, 부동산의 취득가액중 건물신축공사금액 000원과 건물 등록제비용 00원, 취득세 00원, 설계비 00원, 건물신축 차입금이자 00원을 필요경비로 산정하여야 한다고 판단됨

1. 원처분의 개요청구인은 서울특별시 강남구 OO동 O OOOO 임야 793.39㎡를 1966.2.4 취득하였는데 위 토지는1983.8.8 환지확정되어 같은곳 OO동 OOOOOOOO 대지 481.1㎡(환지권리면적은 447.6㎡이었으나 환지확정으로 33.5㎡가 증평되었으며 이하 “쟁점토지”라 한다)로 되었고, 청구인은 쟁점토지위에 건물 2,030.26㎡(지하2층 지상6층의 업무시설로 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 1992.8.25 소유권보존등기한후 1993.3.15 쟁점토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 양도하고 1993.4.28 실지거래가액(양도가액 33억원, 취득가액 1,106,443,268원)으로 자산양도차익예정신고 및 자진납부(세액 778,255,590원)을 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.8.2 청구인에게 1993년도분 양도소득세 402,436,430원을 결정고지 〔국세청 심사결정에서는 양도가액은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 33억원으로 하고, 쟁점토지의 취득가액은 토지면적 481.1㎡ 중 447.6㎡(환지권리면적)는 환지전취득면적인 793.39㎡의 의제취득일(1977.1.1) 현재의 기준시가 금액인 112,208,014원으로 하고 33.5㎡(증평면적)는 취득시기를 1982.1.9로 보고 환지청산금액 7,575,000원을 취득가액으로 하였으며, 건물의 취득가액은 양도 당시 건물의 실지거래가액을 양도 당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가 비례로 환산한 가액 393,003,986원으로 하여 1998.12.12 이 건 세액을 237,950,720원으로 경정감 하였음〕하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.9.24 심사청구를 거쳐 1998.12.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고기한 내에 실지취득가액 및 양도가액에 대한 제 증빙자료를 갖추어 신고를 하였음에도, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액에 대하여 쟁점건물을 신축한 청구외 OO건설(주)의 페업으로 건물신축비용을 확인할 수 없고 세금계산서 발행 및 법인세 신고사실이 없다는 이유만으로 취득가액을 부인하였는바, 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 취득가액이 확인되므로 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견처분청에서는 청구인이 쟁점건물취득가액의 증빙으로 제시한 OO건설(주)와 작성한 공사도급계약서에 계약일자, 공사기간, 대금지급방법, 부가가치세부담여부 등의 기재내용이 불분명하고 OO건설(주)은 도급계약일 이후인 1991.6.15사업자등록을 하였으며 쟁점부동산의 건물신축과 관련하여 세금계산서를 발행한 사실 및 법인세를 신고한 사실이 없고 거래내역을 확인하고자 하였으나 OO건설(주)이 1994.12.31 페업하여 조사가 불가능하다고 하고 있다. 한편, 청구인은 1991.5.2 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였으나 건물신축대금 지급과 관련한 세금계산서를 수취하여 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 쟁점건물에 대한 취득세 납부시의 과세표준이 도급금액과 다른 544,314천원인 점등으로 보아 취득가액에 대한 확인이 불가능하며, 신고내용이 신빙성이 없고 건물의 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것으로서 토지와 건물가액을 구분 없이 양도한 경우 각 자산별 실지거래가액을 산정함에 있어서 기준시가로 안분계산한 가액을 각 자산별 실지거래가액으로 보아야 하는 것이므로, 쟁점부동산의 양도 당시의 실지거래가액만 확인되는 경우에 해당한다 할 것이며, 쟁점건물은 청구인이 취득(1992.8.25 신축)한 후 1년 이내에 양도(1993.3.15)한 부동산에 해당하므로, 관련법령의 규정에 의하여 건물의 취득가액은 양도 당시 쟁점건물의 실지거래가액에 건물 양도 당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가에 비례하여 계산(환산)한 가액으로 산정하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비를 얼마로 보아야 하는지에 다툼이 있다.

나. 관계법령구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 시행규칙 제16조(환지예정지 등의 양도차익 계산) 제1항에서 「실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다」라고 규정하면서, 제1호에서 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도하는 경우에는 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(종전 토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익으로 계산한다고 규정하고 있고,같은법 시행령 제170조(양도소득금액이 조사결정) 제1항에서 「법 제23조 제1항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하면서, 제2호 가목에서 「제4항 제2호의 경우에 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 “양도 당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가”」라고 규정하고, 제2항에서 「토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」라고 규정하고 있으며, 제4항 제2호(다)목의 「부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우」와, 제4항 제3호의 「양도자가 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액으로 신고한 경우」에는 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다라고 규정하고 있고,소득세법 시행령 부칙(1974.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에서도 “1976년 12월31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1977년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1977년 1월 1일 현재의 기준시가. 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 다만, 1976년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 1976년 12월 31일 이전의 취득일로부터 1976년 12월 31일까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 1977년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다.

(1988.12.31 개정)”라고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

1. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 내용과 청구인의 심사청구에 대하여 국세청장이 결정한 내용 및 우리심판소에서 결정한 내용을 비교하면 다음과 같다.〈결정내용 비교〉(단위 : 원)

청구인 신고

심사결정

심판청구

심판결정

비? 고

(심판결정사유등)

양도차익 결정내용

실지거래가액

취득가액환산

실지거래가액

실지거래가액

1. 양도가액

3,300,000,000

3,300,000,000

3,300,000,000

3,300,000,000

다툼 없음

2. 토지가액

-증평면적가액

-의제취득익(77.1.1)?? 현재 기준시가

3. 필요경비

○건물신축가액

○건물등록제비용

○취 득 세

○설 계 비

○차입금이자 주5) 주5)

○근저당권설정비용

7,575,000 주1) 주1)

7,575,000

-

1,106,443,268

1,004,545,454

5,604,110

10,886,290

18,000,000

60,535,614

6,871,800

119,783,014

7,575,000

112,208,014 주2) 주2)

423433,264 주3) 주3)

393,003,986 주4) 주4)

119,783,014

7,575,000

112,208,014

1,090,317,490

1,004,545,454

5,604,110

10,886,290

18,000,000

44,409,836

6,871,800

119,783,014

7,575,000

112,208,014

1,053,445,690

974,545,454

5,604,110

10,886,290

18,000,000

44,409,836

-

-심사결정시 인정된 금액

-입금표에 의하여 확인된 금액만 인정

-건물신축과 관련 없는 비용

4. 양 도 차 익

2,185,981,732

2,756,783,722

2,089,899,496

2,126,771,296

주1) 환지확정으로 증평된 33.5㎡에 대한 환지청산금액만을 취득가액으로신고주2) 환지전 취득면적이 793.39㎡의 1977.1.1(의제취득일) 현재 기준시가주3) 423,433,264원중에는소득세법 시행령 제94조제5항의 규정에 따라 가산한 금액 30,429,278원이 포함된 금액임.주4) 양도가액 33억원을 쟁점부동산 기준시가에 대한 쟁점건물의 기준시가 비례로 안분하여 쟁점건물 양도가액을 산정한 후 양도당시 기준시가에 대한 취득당시 기준시가 비례로 쟁점건물 취득가액을 산정함.주5) 차입금이자는 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 590,000,000원에 대한 1993.1.23～8.25까지의 지급이자이며 심판청구시에 위 대출금중 실제 건물 신축자금으로 충당된 430,000,000원에 대한 이자를 필요경비로 주장함.

2. 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 필요경비에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청은 쟁점건물의 신축공사비 1,004,545,454원은 공사도급자인 OO건설(주)에서 세금계산서를 발행하거나 법인세를 신고한 사실이 없고 신축공사비를 지급한 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 증빙이 없고 신빙성이 없다고 하고 있고, 이에 반해 청구인(1927년생)은 1992년 교직(1949.11.20～1993.2.28까지 40년 7개월동안 초등학교 교사로 재직하였음)에 있으면서 정년을 1년 앞두고 노후준비로 쟁점건물을 신축하게 되었는데 건물신축자인 청구외 OOO과 OOO(OOOO주식회사의 이사와 감사임)가 청구인의 제자였기 때문에 쟁점건물 신축일체를 맡겼으며, 위 쟁점건물 신축에 따른 매입세액 공제 등은 무지로 세액공제를 받지 못하였다고 주장하고 있다.

(2) 살피건대,

① 청구인은 OO건설(주)과 1991.5월 쟁점건물에 대하여 도급금액 1,105,000,000원(공급가액 : 1,004,545,454원)으로 계약을 체결하였다고 주장하면서 공사도급계약서를 제시하고 있고,

② 쟁점건물가액에 대하여 고려감정평가법인이 1992.8.25 기준으로 소급감정(청구인이 세무서 제출용으로 감정의뢰하여 1998.8.28 작성)한 가액이 1,055,704,000원이며,

③ 청구인이 쟁점건물을 신축(건축물관리대장상 1992.8.25 신축)하고 1994.6월 1992년 및 1993년도 쟁점건물 임대소득에 대한 종합소득세 과세표준확정신고(실사신청)를 하면서 관할세무서인 강남세무서에 제출한 대차대조표, 합계잔액시산표상에 쟁점건물가액을 1,082,126,016원으로 평가하여 등재하였음이 확인되고,

④ 공사대금 지급에 대하여 쟁점건물 건설업자인 OO건설(주)이 폐업(1994.12.31)하여 위 법인이 보관하는 직접 증빙을 확인할 수 없으나 청구인이 보관한 입금표 〔OO건설(주)이 공급받는자인 청구인에게 발급〕 및 영수증상 1991.7.4～1992.9.8 기간동안 지급한 공사대금액이 각각 975백만원 및 100백만원으로 그 합계액이 1,075백만원임이 확인되고 있으며, 위 공사대금지급금액 1,075백만원과 쟁점건물 공사도급계약서상 도급금액 1,105백만원과 3천만원이 차이가 나는 부분에 대하여 청구인은 위 3천만원은 쟁점건물에 대한 하자보증금으로 남겨두었다고 주장하고 있다.

⑤ 한편 OO건설(주)의 대표이사 OOO은 쟁점건물 공사도급확인서와 청구인의 입금표 및 영수증 내용과 동일한 공사도급금액 영수내역서를 제시하고 있으며, OO건설(주)의 감사인 청구외 OOO 및 쟁점건물을 설계한 종합건축사사무소인 OOOO의 OOO도 공사도급계약이 사실임을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있고,

⑥ 국세청 심사결정에서 환산한 쟁점건물의 건물신축가액은 평당 64만원 정도인 반면에 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축가액은 평당 163만으로 오히려 실제건축비용과 상응(1992년도 정부예산편성기준표상 시군 단위 은행 및 청사 등의 평당 건축비용은 1,364,187원～1,678,281원으로 위 평당 건축비는 공통부대시설을 제외한 금액임)하다 할 것이며,

⑦ 필요경비중 쟁점건물 등록제비용은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO소재 법무사 OOO이 청구인에게 발급한 영수증, 취득세는 1992.9.23 서울특별시 강남구청장이 발급한 수납영수증, 설계비는 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO소재 종합건축사 사무소 OOOO(건축사 OOO, 면허번호 OOOOOO, 등록번호 OO OOOOO)에 의하여 확인(위 등록제비용, 취득세 및 설계비는 처분청에서도 이건 세액 고지전에 확인한 금액임)되고, 건물신축관련 지급이자 44,409,836원 〔건물신축비용차입금 × 이자율(0.175)×216(1992.1.23～8.25)÷365〕은 청구인이 OOOO신용금고로부터 차입(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOO)하여 건물신축에 사용한 자금에 대한 이자로서 그 이자지급 내용이 통장(청구인은 1994년 임대소득신고시에 대출통장 사본을 처분청에 제출하여 처분청이 확인한 금액임)에 의하여 확인된다.

(3) 위 사실들을 종합하여 판단하건대, 청구인이 신고한 쟁점건물 신축비용은 청구인이 신고한 쟁점건물 신축가액 1,004,545,454원에서 입금표 및 영수증상의 금액과 도급계약서상의 도급금액 차이인 증빙이 없는 3천만원을 제외한 974,545,454원을 쟁점건물의 신축비용으로 하고, 필요경비 중 근저당권 설정(1992.1.23 주식회사 OOOO신용금고에 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 742백만원의 근저당권 설정)비용 6,871,800원은 쟁점건물 신축과 직접적인 관련이 없는 쟁점부동산의 토지에 대한 근저당권 설정비용이므로 이를 제외하며, 쟁점부동산의 취득가액중 건물신축공사금액 974,545,454원과 쟁점건물 등록제비용 5,604,110원, 취득세 10,886,290원, 설계비 18,000,000원, 건물신축 차입금이자 44,409,886원을 필요경비로 산정하여야 한다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.