환지청산금을 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분의 당부(경정)

“종전토지”가 환지됨에 따른 권리면적에 대해서는 그 실지거래가액이 불분명한 경우이므로 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정에 정한 바에 다라 양도차익을 계산하여야 할 것이며, 다음으로 환지확정으로 증평된 부분에 대해서는 지방자치단체로부터 취득한 거래이므로 청구인이 서울특별시 환지청산금을 완납한 날인 86.5.10을 취득일로 하고 서울특별시에 환지청산금으로 납부한 00원을 취득가액으로 하는 한편, 양도일은 다툼이 없으므로 88.9.2로 하고 양도가액은 불분명하므로 이를 환산하여 산정한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 대지 42.97평방미터(이하 “종전토지”라 한다)를 75.5.22 취득하였는데 동 토지가 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO로 행정구역 및 지번변경된 뒤 토지구획정리사업으로 인하여 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO O 대지 27.77평방미터로 환지되면서 95.63평방미터가 증평되어 총 123.4평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)로 확정됨에 따라 증평된 부분에 대한 청산금 28,900,000원을 86.5.10 서울특별시에 완납한 후 88.9.2 쟁점토지를 양도하고 88.10.31 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정한 후 위 증평된 부분에 대한 청산금을 필요경비로 산입하여 양도소득세예정신고를 한데 대하여, 처분청이 위 청산금을 필요경비로 인정하지 아니하고 쟁점토지 취득당시의 등록세 과세표준액에 100분의 7을 곱한 금액만 필요경비로 인정하여 89.10.16 양도소득세 47,427,300원 및 동방위세 9,485,467원을 부과하자, 이에 불복하여 89.12.12 이의신청 및 90.3.3 심사청구를 거쳐 90.6.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장서울특별시에 납부한 환지청산금 28,900,000원은 환지확정으로 인하여 증평된 부분에 대한 실지취득대금이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견토지구획정리사업의 시행으로 인한 환지처분시 종전토지에 대한 권리면적이외의 면적에 대한 환지청산금은소득세법시행령 제94조제2항에 규정된 설비비와 개량비에 해당되는 것이나, 양도 및 취득가액으로 기준시가에 의하여 결정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는소득세법시행령 제94조제5항의 규정에 의하여 취득당시의 100분의 7을 취득당시 기준시가에 가산한 금액이외는 없는 것이므로 이 건 청구인의 청산금은 전시한 법조에 따라 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 환지청산금을 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

청구인은 위 증평된 토지(95.63평방미터)는 그 대금을 서울특별시에 납부하고 취득한 것이므로 그 취득시 납부한 금액인 28,900,000원은 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장인 바,살피건대,소득세법 시행규칙 제16조(환지예정지등의 양도차익 계산) 제1항의 규정을 보면, “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익 계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다”라고 규정하면서 그 제1호에 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 그 양도차익을 「환지예정(교부)평수 × 양도시의 평당가액 - (종전토지의 평수 × 취득시의 평당가액 ＋ 기타의 필요경비)」로 계산하도록 규정하고 있으며,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호,같은법시행령 제170조제1항 및 제4항과같은법시행령 제115조제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인간의 거래분에 대한 양도차익 계산은 기준시가에 의하되 취득 및 양도거래중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고 다른 하나가 개인과의 거래로서 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 위 국가등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있는 바,전시한 이 건 사실관계 및 관련 법규정을 종합하여 볼 때, 우선 “종전토지”가 환지됨에 따른 권리면적(27.77평방미터)에 대해서는 그 실지거래가액이 불분명한 경우이므로 위소득세법시행규칙 제16조제1항 제1호의 규정에 정한 바에 다라 양도차익을 계산하여야 할 것이며, 다음으로 환지확정으로 증평된 부분(95.63평방미터)에 대해서는 지방자치단체로부터 취득한 거래이므로 청구인이 서울특별시

환지청산금을 완납한 날인 86.5.10을 취득일로 하고 서울특별시에 환지청산금으로 납부한 28,900,000원을 취득가액으로 하는 한편, 양도일은 다툼이 없으므로 88.9.2로 하고 양도가액은 불분명하므로 이를 환산하여 산정한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다. (국심88서 625, 88.8.19 및 국심 90서 107, 90.4.10 같은뜻임)

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.