부동산의 건물분 공급가액을 감정평가액으로 안분하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구법인이 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재하고 양도한 것에 대하여 처분청이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것(실지거래가액이 불분명한 경우)으로 보아 감정평가법인이 평가한 비율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

청구법인은 1999.7.1.부터 현재까지 OOO OOO OOO OOO OOO번지에서 ‘OOOO(주)’라는 상호로 제조업(주형·금형)을 영위하는 법인으로서, 2004.2.4. OOO OOO OOOOOOOOOOO 대지 1,960㎡와 건물 1,857.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 매매계약서에 구분 기재한 558,000천원을건물의 공급가액으로 하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고한 것에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에구분 기재한 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 감정평가가액으로 안분 계산한 704,996,596원을 건물의 공급가액으로 하여2004.6.11. 청구법인에게 2004년 1기 부가가치세 17,802,750원을결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 실지거래가액이라고 인정하면서도 토지가액과 건물가액을 감정가액 비율로 안분하여 거래하지 아니하였다는 이유만으로 매매계약서상 토지가액과 건물가액으로 구분 기재된 가격이 불분명하다고 판단하는 것은 불합리 할 뿐만 아니라, 쟁점부동산이 5년 내에건설될 복선전철역 인근에 위치해 있음을 감안하여 건물가액을감정평가가액으로 안분계산 한 금액보다 낮게 거래한 것이 합리적이므로 당초처분은 취소 되어야 한다.

나. 처분청 의견

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분 표시하여 양도하는 경우의 과세표준은부가가치세법시행령 제48조의 2제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용하는 것인 바,본 건의 경우는 구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에의한 것으로 인정되지 아니하므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산 매매계약서에 구분 기재한 가액을 건물의 공급가액으로 신고한 것에 대하여 처분청이 실지거래가액이 불분명한 것으로 판단하고 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데있다.

나. 관련법령

(1)부가가치세법 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하“공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가3의

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가(2)부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.2.토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2004.2.4. 쟁점부동산을 양도하고 매매계약서에 구분 기재한 558,000천원을 건물의 공급가액으로 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고한 것에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 구분 기재한 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 감정평가가액으로 안분 계산하여 이 건 과세를 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구법인은 처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 실지거래가액이라고 인정하면서도 토지가액과 건물가액을 감정가액비율로 안분하여 거래하지 아니하였다는 이유만으로 매매계약서상 토지가액과 건물가액으로 구분 기재된 가격이 불분명하다고 판단하는 것은 불합리하므로 당초처분은 취소 되어야한다는 주장과 함께 그의 따른 증빙으로 부동산 매매계약서·건물분 세금계산서와 입금표·양수인 확인서·쟁점부동산 주변사진 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 2003.12.11. 청구법인과 양수인 표OO가 체결한쟁점부동산 매매계약서에 의하면, 매매대금을 2,650,000천원으로하면서 이중 토지가액은 78.9%인 2,092,000천원, 건물의 공급가액은 21.1%인 558,000천원으로 산정하여 양도한 것으로 확인된다. (나) 처분청이 과세근거로 제시한쟁점부동산 감정평가서에 의하면,한국감정원은 2003.12.24.기준일 현재 쟁점부동산을 2,008,089,910원(토지 1,450,400,000원, 건물 557,689,910원)으로 평가하여 건물이 쟁점부동산의 27.8%를 점유한 것으로 평가 하였다.

(다) 청구법인은 쟁점부동산의 건물가액을 한국감정원이 평가한 비율 보다 낮게 산정한 것은, 향후 쟁점부동산 소재지 주변에 OO 전철역이 설립될 것으로 예상됨에 따라 5년 후에는 쟁점부동산이 철거되고 아파트부지 등으로 활용될 것으로 예상하여 건물분 가액을 토지분에 비하여 낮게 평가하였다고 주장하나, 쟁점부동산 양도당시에 쟁점부동산의 수용·철거계획 등 어떠한 것이 확정되지 않았음에도 향후 철거될 것으로 예상하여 건물분을 낮게 평가하여 거래한 것은 계약서에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인된다 할지라도, 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의한 것으로 인정할 수 없는 것으로 보인다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O)

(3) 위의 사항을 종합하여 볼 때, 청구법인이 쟁점부동산의 매매계약서에 구분 기재하고 양도한 것에 대하여 처분청이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 감정평가법인이 평가한 비율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.