청구인의 쟁점토지 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(기각)

쟁점토지의 매매차익을 계산함에 있어서 쟁점토지 취득에 따른 취득세등과 양도에 따른 부동산 소개료를 필요경비로 인정?공제하여야 한다고 주장하고 있으나 이를 인정할 만한 어떠한 객관적인 증빙도 제시하지 않고 있어 청구주장을 받아들일 수 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 84.12.9～88.12.27 기간중에 경기도 부천시 중구 OO동 O OOO 임야 8,156㎡등 5필지의 토지를 5회에 걸쳐 취득하여 이를 분할한 후 86.1.10～89.3.13 기간중에 경기도 부천시 중구 OO동 OOOO 도로 187.5㎡등 42필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 34회에 걸쳐 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지의 거래가 부동산매매업에 해당된다고 보아 92.3.16 아래와 같이 종합소득세 및 방위세를 고지하였다. -- 아 래 --

구분

년도별

종합소득세

방위세

86귀속분

33,005,500원

6,886,200원

87? 〃

6,712,780원

1,395,370원

88? 〃

99,137,100원

19,765,360원

89? 〃

1,298,430원

111,000원

청구인은 이에 불복하여 92.5.15 심사청구를 거쳐 92.8.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인은 86～88 기간중에 쟁점토지를 제외한 다른 토지를 취득하거나 양도한 사실이 없으므로 쟁점토지 양도에 대하여 부동산매매업으로 과세함은 부당하며,

(2) 쟁점토지의 매매차익을 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득에 따른 취득세등 4,968,834원과 양도에 따른 부동산 소개료 53,102,386원등을 필요경비로 인정·공제하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 국세청장은 청구인이 86～89 기간중에 계속적·반복적으로 부동산을 취득하고 양도하였는 바 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 볼 때 수익을 목적으로 한 사업성이 인정되므로 부동산매매업으로 과세한 처분청의 처분은 정당하며,

(2) 쟁점토지의 매매차익을 계산함에 있어서 쟁점토지 취득에 따른 취득세등과 양도에 따른 부동산 소개료를 필요경비로 인정·공제하여야 한다고 주장하고 있으나 이를 인정할 만한 어떠한 객관적인 증빙도 제시하지 않고 있어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인의 쟁점토지 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부와

(2) 쟁점토지의 매매차익을 계산함에 있어서 취득세, 등록세 및 부동산 소개료등을 필요경비로 인정·공제함이 타당한지 여부를 가리는데 이 건의 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제20조 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 소득은 사업소득으로 본다고 규정하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 부동산매매(건물신축 양도 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제92조 제1항에서 “부동산매매업자의 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제141조 제1항에서 “법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다”고 규정하고 그 제1호에 “제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액”을 규정하고 있는 바, 위 규정을 모두어 보면 토지의 매매차익계산시 취득에 따른 취득가액과 양도에 다른 양도비용등은 그 매매차익 계산시 공제하도록 되어 있음을 알 수 있다.

다. 부동산매매업으로 과세한 처분이 정당한지 여부 첫째, 부동산매매소득이 사업소득인지 아니면 단순한 양도소득인지의 구별기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이며(대법원 90누1045, 92.9.25, 국심 91서705, 91.6.27 같은 취지임). 둘째, 청구인은 84.12.9～88.12.27 기간중에 도로, 임야, 답, 대지등 5필지의 토지를 5회에 걸쳐 공유로 취득한 후 동기간중에 공유물 분할의 방법으로 위 토지를 분할하여 소유하고 있는 쟁점토지 42필지를 34회에 걸쳐 양도하였음이 처분청이 제출한 쟁점토지 취득 및 양도내역서에 의하여 확인된다. 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 양도는 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 볼 때 수익성이 인정된다고 할 것이므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 쟁점토지 취득에 따른 취득세등과 양도시의 부동산 중개수수료를 필요경비로 인정하여 공제할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점토지의 매매차익을 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득에 따른 취득세등 4,968,834원과 쟁점토지의 양도에 따른 부동산중개 수수료 53,102,386원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 청구인이 주장하는 바 위 경비를 실제로 지출하였는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.