쟁점지하실 및 쟁점옥탑방을 주택면적에 해당하는 것으로 보아 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

쟁점옥탑방의 면적에 대하여는, 청구인이 제출한 감정평가서(쟁점건물을 은행대출의 담보로 사용하기 위해 작성)에 따르면, 쟁점옥탑방의 면적이 약 00㎡라고 기재되어 있고, 설령 쟁점옥탑방의 정확한 면적이 명확하지 않더라도, 쟁점건물의 주택외면적이 주택면적을 불과 00.0㎡ 초과하는 점을 감안하면, 쟁점옥탑방의 면적이 그보다 크기만 하면 충분할 것인데, 육안(항공사진)으로도 쟁점옥탑방의 면적은 0층 면적의 1/8(00.0㎡)은 초과하는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점건물 전체를 주택으로 보지 않고, 주택면적에 해당하는 부분에 한하여만 주택으로 보아 쟁점건물에 대해 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.6.11. OOO에 소재한 지하 1층 및 지상 2층으로 구성된 겸용주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 OOO원에 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고, 쟁점건물 전체를 주택(1세대1주택인 고가주택)으로 보아 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 주택면적에 해당한다고 신고한 지하실(18.98㎡이며, 이하 “쟁점지하실”이라 한다)은 주택면적으로 볼 수 없어 이를 제외하면, 주택면적이 주택외면적 보다 크지 않기 때문에 쟁점건물 중 주택면적에 해당하는 부분만 주택으로 보아야 한다며, 2018.9.3. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점지하실은 주택부수 창고로 사용되었다. 처분청은 쟁점건물 1층 커피전문점의 임차인(이하 “상가임차인”이라 한다)이 사용하였다고 하나, 지하실 입구에는 상시 자물쇠가 달려 있어 상가임차인이 임의로 사용할 수 없다. 또한, 그간 쟁점건물의 개별주택가격이 공시될 때 쟁점지하실은 쟁점건물의 주택부분(2층)과 함께 주택에 포함되어 공시되어 왔고, 그간 재산세도 주택분으로 납부해 왔다.

(2) 설령 쟁점지하실의 용도가 불분명하여 주택면적과 주택외면적으로 안분하여야 하더라도, 쟁점건물의 옥탑방(이하 “쟁점옥탑방”이라 한다)을 주택면적으로 보아야 한다. 쟁점옥탑방은 비록 공부상에는 표기되지 않은 부분이나, 쟁점건물 OOO호의 임차인(이하 “주택임차인”이라 한다)과 체결한 주택임대차계약서를 보면OOO호(주택)와 함께 쟁점옥탑방도 주택임차인에게 임대차 계약된 사실이 확인된다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점지하실을 보일러실과 주택부수 창고로 사용해 왔다고 주장하나, 보일러는 이미 2층에 별도로 설치되어 있을 뿐만 아니라, 쟁점지하실 입구의 상태, 매수인 및 상가임차인의 진술 등에 비추어 쟁점지하실을 주택면적에 해당한다고 인정할 수 없다. (가) 쟁점건물 1층 상가는 2009.7.1.～2015.5.22. 기간 중 OOO커피전문점이 있었으며, 청구인이 제출한 쟁점지하실 입구의 사진을 보면 쟁점건물 양도 당시 출입문에 커피전문점과 관련된 영문이 표기된 것으로 보아 쟁점지하실은 상가임차인이 사용했던 것으로 보인다. (나) 청구인은 쟁점지하실에 상시 자물쇠가 달려있어 상가임차인이 사용할 수 없었으며, 평소 주택부수 창고로 사용하였다고 주장하나 매수인과 상가임차인의 진술을 감안할 때, 쟁점지하실의 용도를 주택부수 창고로 인정할 수 없다.

(2) 청구인은 당초 양도소득세 신고 시 쟁점옥탑방에 대해서는 언급한 바가 없음에도, 추가 소명과정에서 공부상 존재하지 않는 쟁점옥탑방을 새로이 주택부분에 포함되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 그 용도(주택 여부)가 불분명하고 실제 면적도 확인되지 않았을 뿐만 아니라, 주택임차인도 쟁점옥탑방을 실지 거주공간은 아니라고 진술하였는바, 청구주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점지하실 및 쟁점옥탑방을 주택면적에 해당하는 것으로 보아 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (중 략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 현황과 양측이 주택면적이라고 주장하는 부분OOO을 표기하면, 다음 ＜표1＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점건물의 현황 및 주택면적에 대한 입장

(2) 청구인이 쟁점지하실을 주택면적에 포함시켜야 한다고 주장하는 근거는 다음과 같다. (가) 쟁점지하실의 공부상 용도는 보일러실인바, 보일러는 주택에 반드시 필요한 시설로 주택에 부수된 공간임이 확인된다. (나) 2007년부터 양도일까지 쟁점건물에 대한 개별주택가격이 공시될 때 쟁점지하실은 주택면적에 포함되어 공시되었다. (다) 그간 쟁점건물에 대한 재산세를 납부할 때, 쟁점지하실은 주택면적에 포함되어 주택분 재산세를 납부해 왔다. (라) 1층 상가를 임대하면서 임대차계약서에 특약(4호)으로 상가임차인은 쟁점지하실을 사용하지 못하도록 명확화 하였다. (마) 특약과 무관하게 쟁점지하실 문에는 상시 자물쇠가 달려 있었기에 상가임차인이 쟁점지하실을 임의로 사용할 수 없었다.

(3) 청구인은 이 건 불복과정에서 쟁점옥탑방의 면적을 주택면적에 추가로 포함시켜야 한다고 주장하면서 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 항공사진 : 처분청은 쟁점옥탑방의 존재는 인정하나, 용도가 불분명하고 그 면적 또한 명확하지 않아 주택면적으로는인정할 수 없다는 입장이다. (나) 주택임대차계약서 : 쟁점옥탑방은 쟁점건물 2층의 주택OOO에 포함하여 임대차계약을 체결하였다며, 관련 임대차계약서를 제출하였다.

(4) 처분청은 쟁점지하실과 쟁점옥탑방의 실지 용도를 확인하기 위하여, 2018.2.20. 매수인과 상가임차인, 2018.6.11. 주택임차인에게 각각 전화로 확인한 결과(요약)라며, 다음 사항을 제시하였다. 다만, 담당조사공무원이 통화내용을 요약한 것으로, 당사자들의 확인을 받아 제출된 자료는 아니다.

(5) 청구인은 처분청이 제시한 매수인, 상가임차인, 주택임차인과의 통화요약은 당사자들이 직접 확인해 준 것이 아니어서 사실확인서로 인정할 수 없고, 내용 또한 조사공무원이 과세할 목적으로 자의적.편향적으로 작성하여 객관적이지 못하다는 입장이며, 이에 청구인이 주택임차인에게 직접 확인받은 진술서와 해당 임대차계약을 중개한 공인중개사의 사실확인서를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

(6) 청구인은 매수인과 상가임차인에 대하여 쟁점건물의 양도대가, 임차보증금, 권리금 등을 놓고 소송 및 다툼 중이어서 그들의 진술은 객관성을 담보할 수 없다며 그 증빙으로 다음의 자료를 제출하였다. (가) 매수인은 쟁점건물의 잔금청산을 하지 않은 상태에서 소유권 이전 등기하였는바, 이에 대해 정산금 청구의 소를 제기한 관련 소장 (나) 상가임차인이 상가임차료 8개월분을 미지급하여 이를 독촉하기 위해 2015.3.26. 작성.송부한 사실확인서

(7) 쟁점옥탑방에 대한 양측의 입장을 정리하면 다음과 같다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점지하실에 대하여 실지용도가 불분명하여 안분하여야 하는데, 쟁점지하실을 제외한 쟁점건물의 주택면적이 주택외면적을 초과하지 못하는 이상, 안분하더라도 쟁점건물 전체를 주택으로 볼 수 없다는 것이고, 쟁점옥탑방은 공부상 미확인되는 부분으로, 항공사진상 확인된다 하더라도 주택면적으로 인정할 수 없다는 입장이나, 쟁점지하실의 실지용도가 불분명하다면, 다른 반증이 없는 한 공부상 용도로 추정함이 타당하다 할 것인데, 쟁점지하실은 공부상으로는 주택면적에 해당하고, 그간 쟁점건물의 개별주택가격 고시 및 재산세 납부에 있어서도 주택면적에 포함되어 온 사실은 확인되는 반면, 쟁점지하실이 주택면적이 아니라는 명확한 반증은 없다는 점에서 처분청의 의견에 설득력이 있다고 하기는 어렵다 할 것이고, 설령, 쟁점지하실의 용도가 불분명하여 안분하여야 한다 하더라도, 쟁점건물의 주택면적과 주택외면적의 차이가 크지 않은 점(쟁점지하실을 안분하더라도 주택부분을 초과하는 주택외부분은 약 5.89㎡ 불과)을 감안하면, 쟁점옥탑방을 주택면적으로 볼 경우 주택면적이 주택외면적을 초과하게 되어, 쟁점건물 전체를 주택으로 볼 수 있을 것인바, 이에 대해 살펴보면, 비록, 쟁점옥탑방은 공부상 확인되지 않는 부분으로서 무허가 건축시설인 것으로 보이나, 처분청도 쟁점옥탑방의 존재 자체는 인정하고 있고, 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시(약 30년 전)부터 이미 존재했었다고 진술한 것으로 보아, 쟁점건물의 양도를 앞두고 조세회피를 위해 급조한 것으로 보이지 않는 점, 청구인은 쟁점옥탑방의 용도와 관련하여 쟁점옥탑방의 실제 사용자인 주택임차인과 그 주택임대차계약을 중개한 공인중개사가 확인하고 서명한 사실확인서(쟁점옥탑방을 주거용으로 실제 사용함)를 제출한 점,

구조상으로도 쟁점옥탑방과 OOO호(주택)는 내부계단으로 연결된 복층형 구조로서, 사실상 OOO호와 연결된 주거공간이라는 청구인과 공인중개사의 진술에 신빙성이 있는 점에 비추어, 쟁점옥탑방은 주택면적으로 봄이 타당하다. 다음으로 쟁점옥탑방의 면적에 대하여는, 청구인이 제출한 감정평가서(쟁점건물을 은행대출의 담보로 사용하기 위해 2010.3.16. 작성)에 따르면, 쟁점옥탑방의 면적이 약 15㎡라고 기재되어 있고, 설령 쟁점옥탑방의 정확한 면적이 명확하지 않더라도, 쟁점건물의 주택외면적이 주택면적을 불과 5.89㎡ 초과하는 점을 감안하면, 쟁점옥탑방의 면적이 그보다 크기만 하면 충분할 것인데, 육안(항공사진)으로도 쟁점옥탑방의 면적은 2층 면적의 1/8(11.6㎡)은 초과하는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점건물 전체를 주택으로 보지 않고, 주택면적에 해당하는 부분에 한하여만 주택으로 보아 쟁점건물에 대해 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.