부동산의 거래에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

건물을 신축하여 판매한 것이 명백한 이 건에 대하여 적용할 표준소득률은 처분청이 적용한 「세세분류 : 830010. 부동산매매」의 표준소득률 34.4%가 아니라 「세세분류 : 830020. 건물신축판매」의 표준소득률 24.7%라 하겠으므로 이 부분에 있어 처분청의 당초 처분은 부당함

1. 원처분개요청구인은 1989.8.11. 취득한 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 223㎡에 1990.6.15. 지하 1층, 지상 3층 건물 492.85㎡(지하 및 지상 2층 380.65㎡의 용도는 다방·소매점·사무실이고, 지상 3층 112.20㎡의 용도는 주택으로서, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1990.7.21. 청구외 OOO에게 183,000,000원에 양도하였다.처분청은 청구인이 1983년～1992년 기간중 8회에 걸쳐 토지를 취득하여 그 지상에 단독주택·상가건물·다세대주택 등을 신축양도하는 등 계속적·반복적으로 부동산을 거래하였고, 특히 쟁점부동산의 경우 그 신축후 바로 양도한 점으로 볼 때 청구인이 부동산매매를 목적으로 쟁점부동산을 신축판매한 것으로 보아 1996.1.9. 쟁점부동산의 총매매가액중 136,350,981원을 건물의 공급가액으로 계산한 후 청구인에게 90년 제2기 과세기간의 부가가치세 17,725,620원을 결정고지하였고, 1996.3.16. 총매매가액중 169,364,902원에 부동산매매업의 표준소득률중 부동산매매의 표준소득률 (코드번호 : 830010) 34.4%를 적용하여 그 매매차익을 58,261,526원으로 계산한 후 90년 과세기간의 종합소득세 23,238,910원 및 동 방위세 4,647,780원을 결정고지하였다가 1996.5.1. 동 결정에 세율적용상의 오류가 있다 하여 그 적용세율을 정정하여 추가로 종합소득세 18,363,780원 및 동 방위세 3,672,750원을 경정고지하였다.청구인은 위 처분에 불복하여 1996.5.30. 심사청구를 거쳐 1996.9.13. 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 부동산 매매차익을 얻기 위해 쟁점부동산을 신축판매한 것이 아니라 거주목적으로 신축하여 실제 거주하다가 경제여건상 부득이 양도하였을 뿐이고, 또한 청구인이 1983년 이후 수회에 걸쳐 토지를 취득하여 그 지상에 주택 등을 신축하여 양도한 사실은 있으나 쟁점부동산의 양도일로부터 소급하여 1년이내에는 다른 부동산을 거래한 사실이 없으므로 쟁점부동산의 거래는 단순한 양도에 불과함에도 동 거래에 사업성이 있다고 보아 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 부가가치세 부과처분의 불복에 대하여국세심사청구는 그 처분이 있은 것을 안 날로부터 60일 이내에 제기하여야 하는 바, 1996.1.3.자 부가가치세 부과처분에 대하여 1996.5.30. 심사청구한 것은 그 불복기간을 81일 경과한 것이어서 부적법하다.

(2) 종합소득세 부과처분에 대하여처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 83년～92년 사이에 8회에 걸쳐 토지를 취득한 후 그 지상에 주택 및 상가건물 등을 신축하여 판매한 것으로 나타나고 있고, 그 중의 하나인 쟁점부동산의 경우 89년 7월에 토지를 취득하여 90년 6월 건물을 완성한 후 90년 7월 이를 양도하였는 바, 이러한 사실에 비추어 볼 때 청구인의 부동산거래에는 사업성이 있다 하겠으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

3. 쟁점이건 심판청구의 쟁점은

(1) 납세고지서 수령일로부터 60일을 경과하여 불복제기한 것이 적법한지 여부와

(2) 쟁점부동산의 거래에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

4. 심리 및 판단

가. 부가가치세 부과처분에 대한 심판청구의 적법성 여부에 대하여국세기본법 제55조제1항, 제61조 제1항 및 제65조 제1항 제1호의 규정 등을 모아 보면, 국세에 관련하여 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 구할 수 있으나, 이 때 그 청구는 청구의 대상이 되는 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)로부터 60일 이내에 하여야 하고, 만약 그 기간을 경과하여 청구한 경우 당해청구를 각하하는 결정을 하도록 규정되어 있는 바, 처분청이 청구인에게 1996.1.9. 부가가치세를 결정고지하였고, 청구인이 처분청의 위 처분에 대하여 1996.5.30. 심사청구를 한 사실에 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이 1996.5.30. 제기한 위 심사청구는 그 처분을 안 날로부터 141일이 되는 날에 있은 것으로서 청구기간을 81일 경과한 후에 이루어졌음이 명백하여 부적법하고, 동 심사청구를 거친후 제기된 이 건 심판청구도 적법한 전심절차를 거치지 아니한 것이므로 역시 부적법하여 각하대상이라 하겠다.

나. 종합소득세 부과처분에 대한 청구에 대하여

(1) 관련법령(가)소득세법 제20조(사업소득) 제1항을 보면, “사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다”고 하면서 그 제8호에 “금융·보험업·부동산업 및 사업서어비스업에서 발생한 소득”을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조(금융·보험업·부동산업 및 사업서어비스업의 범위)에서는 “법 제20조제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생한 소득으로 한다”고 하면서 그 제3호에 “부동산매매업”이라고 규정되어 있으며,부가가치세법시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있다. (나) 그리고,소득세법 제82조(부동산매매업자에 대한 종합소득세액의 계산) 제1항에 의하면, “부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매로 인하여 발생하는 사업소득 이외의 종합소득이 없는 자에 대한 종합소득세액의 계산에 있어서는 다음 각호의 세액중 많은 금액을 종합소득산출세액으로 한다”고 하면서 그 제1호에 “제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액”, 제2호에 “제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해연도분 합계액”을 규정하고 있고, 위 제1호 및 제2호 소정의 종합소득산출세액의 계산에 관한 산식을 같은 법 시행규칙 제67조 제1호 (가)목 및 (나)목에 규정하고 있다.

(다) 또한,소득세법 제92조(토지 등 매매차익과 예정신고산출세액의 계산) 제1항을 보면, “부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액으로 한다”고 규정하면서, 동 매매차익의 계산방법에 대하여 같은 법 시행령 제141조(토지 등 매매차익의 계산) 제1항에 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제142조(토지 등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지) 제1항 제2호에서는 “제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다”고 규정하고 있고,소득세법시행령 제169조(추계조사결정) 제1항에 추계조사결정의 사유를 규정하고 있다. (라) 한편, 국세청장이소득세법시행령 제169조의 2(추계방법의 결정) 제1항에 의하여 정한 1990년도의 표준소득률중 이 건 관련부분은 다음과 같다.

코드

번호

종 목

적용범위 및 기준

준용

종목

기본율

(미만)

상한율

(이상)

세분류

세세분류

830010

부동산

매매업

부 동 산

매??? 매

ｏ 소득세법시행령 제36조 제3호와 동령

제33조 제2항 및 부가가치세법시행규칙

제1조의 규정에 의거 부동산매매업으로

보는 사업

44,000

23.0%

66,000

34.4%

830020

건물신축

판??? 매

ｏ부동산의 매매(건물을 신축하여 판매

하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여

판매하는 경우를 제외한다).........하는

경우에는 부동산매매업을 영위한 것으

로 본다

67,000

15.0%

111,000

24.7%

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 거래가 있기 1년전에는 부동산을 거래한 바 없으므로 쟁점부동산의 거래는 단순한 자산의 양도에 불과하다고 주장하고 있으나, 어떤 부동산의 신축양도가 부가가치세 및 종합소득세 부과대상의 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 신축양도행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 1과세기간에 1회이상 취득하고 2회이상 양도한 경우를 부동산매매업을 영위한 것으로 본다는부가가치세법시행규칙 제1조는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 비록 1과세기간 내에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 양도하지 아니하고 이에 미달하게 부동산 거래를 하였다 하더라도 그 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 가지고 이루어진 것으로 인정된다면, 이러한 부동산의 거래는 부동산매매업으로 보아 과세함이 타당하다 할 것인 바(대법원 90누1045, 1990.9.25. 및 국심 95서3525, 1995.12.21. 등 다수 동지), 청구인의 부동산 거래내역에 대해 처분청이 전산출력하여 제시한 자료에 의하면 청구인은 1983년～1990년 기간중 7회에 걸쳐 거의 매년 대지를 취득하여 그 지상에 단독주택 및 상가겸용주택을 신축하여 양도한 것으로 확인되고 있고, 7회에 걸쳐 신축양도한 위 부동산중 약 2년 정도를 보유하면서 거주한 2건의 부동산을 제외하고는 전혀 거주하지 아니하고 그 신축과 동시에 양도하거나 최장 9개월 정도 보유만 하다가 양도하는 등 대부분의 부동산을 비거주한 상태에서 1년 이내에 단기양도한 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때, 건물의 신축후 약 1개월 정도만을 보유하다가 양도한 쟁점부동산의 거래는 부동산의

매매차익을 얻기 위한 의도하에 이루어진 것으로 인정되므로 쟁점부동산의 거래가 부동산매매업에 해당하지 아니한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 다만, 이 건 종합소득세의 결정과 관련하여 쟁점부동산의 소재지를 관할하는 남인천세무서장이 작성한 「사업장별 수입금액결정상황표」와 청구인의 주소지 관할 처분청의 「소득세 결정결의서」에 의하면, 쟁점부동산의 신축양도에 따른 매매차익을 건물의 신축가액 등 부동산의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 추계결정방법(총수입금액에 표준소득률 적용)으로 산정함에 있어서 그 양도가액중 부가가치세액을 제외한 169,364,902원을 동 부동산매매업의 총수입금액으로 하고, 여기에 부동산매매업중 「부동산매매(코드번호 : 830010)」에 대한 표준소득률 34.4%를 적용하였으나,소득세법 제120조및동법시행령 제169조의2의 규정에 따라 국세청장이 정한 1990년도의 표준소득률표에 의하면, 분류번호 830. 「부동산매매업」에는 「세분류 : 부동산매매업」, 이를 다시 「세세분류 : 830010. 부동산매매」와 「세세분류 : 830020. 건물신축판매」로 구분하고 있고, 「세세분류 : 830010. 부동산매매」의 적용범위 및 기준에는 “소득세법시행령 제36조제3호와 동령 제33조 제2항 및부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의하여 부동산매매업으로 보는 사업”, 「세세분류 : 830020. 건물신축판매」의 적용범위 및 기준에는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정되어 있는 바, 청구인이 대지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 판매한 것이 명백한 이 건에 대하여 적용할 표준소득률은 처분청이 적용한 「세세분류 : 830010.

부동산매매」의 표준소득률 34.4%가 아니라 「세세분류 : 830020. 건물신축판매」의 표준소득률 24.7%라 하겠으므로 이 부분에 있어 처분청의 당초 처분은 잘못이라 하겠다.

5. 결 론따라서 이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제1호, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.