청구인의 토지거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부(취소)

토지를 취득하여 비교적 단기간 소유하였고, 토지 이외에도 전국 각지에 걸쳐 다수의 토지를 거래한 사실이 확인되는 바, 이 건 거래를 투기거래로 인정한 것은 타당함

1. 사실청구인은 서울시 동대문구 O동 OOOO외 4필지 답 5,220평방미터를 86.1.16 서울지방법원 북부지원의 신탁해지에 의한 소유권 이전등기 확정판결에 의하여 86.3.22 청구인 앞으로 소유권 이전등기를 하여 취득하였으며, 이 건 토지를 87.9.14 청구외 OOO에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 확정 신고 납부한 바,처분청은 서울지방국세청장의 투기거래조사에 따라 이 건 거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 75.1.1(간주취득일) 현재의 환산가액으로 하여 88.11.18 청구인에게 88년 수시분(87년 귀속분) 양도소득세 38,472,590원 및 동 방위세 49,313,750원을 과세하였으며, 청구인은 이 건 심판청구에서 전시한 처분의 취소를 구한다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 부동산의 거래가 취득 및 양도 모두 개인과의 거래이고, 부동산 투기를 목적으로 한 거래가 아니므로 취득 또는 양도가액O 어느 하나를 모를 때는 기준시가로 양도차익을 계산하여야 하는 것이나, 양도가액이 확인된다고 하여 그 확인되는 양도가액에서 환산한 취득가액을 공제한 금액을 양도차익으로 하여 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견소득세법 시행령 제170조의 경우로서 “양도가액 또는 취득가액 O 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하였고, 동조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우”라고 하였는 바,청구인은 부녀자로서 전국 토지 수십필지를 거래한 사실이 있어(부산시 해운대구 O동 OOOOOOO외 2 대지 1,552.8평, 대전시 OO동 OOOO외 12필지 답 3,424.3평, 서울시 강남구 OO동 OOOOO외 10필지 대지 329.09평) 국세청 훈령 제980호(87.2.16) 재산제세 사무처리규정에 의하여 88.8.19 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래자로 인정하여 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않아소득세법 시행령 제115조제1항 제1호 (다)목에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산한 것은 적법한 처분이라는 의견이다.

4. 쟁점청구인의 이 건 토지거래를 투기거래로 볼 수 있는지 여부와 그 취득시기를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다. 청구인은 87.9.14 청구외 OOO에게 양도한 이 건 토지를 실제로 67.12.경 취득하였으나 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 뒤늦게 86.1.16 서울지방법원 북부지원의 신탁해지에 의한 소유권이전등기 확정판결(사건85가합809)에 의하여 86.3.22 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였으며, 따라서 이 건 토지의 취득시기가 75.1.1 이전이므로 소득세법 부칙(법률 제2705호, 74.12.24) 제16조의 규정에 의하여 75.1.1을 의제취득시기로 보아야 하고, 또한 그 취득가액도 불분명하다고 보아 취득가액과 양도가액 모두를 기준시가인 지방세 과세시가표준액에 의하여 산정하여 88.5.31 양도소득세 3,969,410원 및 동 방위세 9,729,090원을 확정신고 자진납부한 사실이 있고, 처분청은 서울지방국세청장의 조사와 처분청의 공정과세위원회를 거쳐 이 건 거래를 투기거래로 인정한 후 양도가액은 청구외 OOO에게 양도한 실지거래가액인 725,000,000원으로 하고, 취득가액은 75.1.1을 의제취득시기로 하여 환산한 가액으로 하여 88.11.18 청구인에게 이 건 과세처분을 한 사실이 있고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

그런데, 위에서 본 바와 같이 청구인이나 처분청이 모두 다 이 건 토지의 의제취득시기를 75.1.1로 보고 있으나, 그 근거가 되는 서울지방법원 북부지원의 신탁해지에 의한 소유권이전등기소에 관한 판결을 보면, 이 건 토지의 전소유자와 명의신탁사실에 대한 명백한 다툼이 없이 전소유자들의 변론기일에 출석불응·답변서 기타 준비서면 미제출등으로 인한 의제자백에 의한 판결로서 이러한 내용만으로는 67.12.경 취득당시의 매매계약서나 매매대금지급등 청구인이 그 당시 취득한 사실을 입증하는 객관성있는 증빙의 제시가 없는 한 67.12.경 취득한 사실을 믿기 어렵다 할 것이고, 오히려 등기부상의 소유권 이전등기일인 86.3.22을 취득일로 볼 수 밖에 없다 할 것이다. 사실이 이러하다면 청구인은 이 건 토지를 86.3.22 취득하여 87.9.14에 양도함으로써 비교적 단기간 소유하였고, 이 건 토지 이외에도 전국 각지에 걸쳐 다수의 토지를 거래한 사실이 처분청의 조사기록에 의하여 확인되는 바, 처분청이 공정과세위원회를 거쳐 이 건 거래를 투기거래로 인정한 것은 타당하다 할 것이다.

따라서, 이 건 토지거래에 대한 양도차익에 대하여 86.3.22 이전의 소유자에게 86.3.22을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세할 수 있는 것은 별론으로 하고, 이 건의 경우소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 및동법 시행령 제115조제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액인 725,000,000원으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.