쟁점토지가 장기보유특별공제액의 공제대상이 되는 토지인지의 여부(경정)

청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지 위에는 82.10.28 보존등기된 OOOOOOO OO이 존재하고 있었고, 한편 쟁점토지를 5년이상 보유한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되므로, 쟁점토지는 장기보유특별공제대상으로 인정된다. 따라서 쟁점토지의 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산하는 것이 적법함

1. 원처분의 개요청구인은 83.10.28 서울특별시 노원구 OO동 산 OOOOOO 소재 임야 4,834㎡중 139.33㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.6.1 청구외 OOO등 4인에게 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.처분청은 기준시가에 의하여 자산양도차익을 산정하고 97.1.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 40,376,140원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.3.10 심사청구를 거쳐 97.6.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인등 4인이 이 사건 임야중 1,153.99㎡를 청구외 OOO(OOO연립주택 조합장)에게 2억원에 양도하였으므로 위 양도가액 2억원을 각 소유지분 면적대로 안분한 가액 21,070,000원이 실지거래가액이므로 그 가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 하고 쟁점토지 위에는 건축물이 있었으므로 장기보유특별공제를 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 쟁점토지의 양도계약서를 보면, 부동산의 중개인이 없어 실지양도계약서인지 불분명하며, 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액은 21,070,000원이고 기준시가로 계산한 양도가액은 102,128,890원인 바, 쟁점토지가 아파트재건축지구 내에 있는 토지인데도 기준시가의 23.6%에 불과한 낮은 가액으로 양도할 특별한 이유가 없고, 실지양도가액을 입증할 수 있는 증거자료의 제시도 없어 쟁점토지의 실지양도가액이 21,070,000원이라는 청구주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구주장 실지양도가액 21,070,000원의 신빙성 여부와

(2) 쟁점토지가 장기보유특별공제액의 공제대상이 되는 토지인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관계법령자산양도차익산정의 기준 등에 관하여 정하고 있는소득세법시행령 제166조(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 가목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고, 위의소득세법 제96조제1호와 제97조 제1호 가목의 규정은 각각소득세법 제94조제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면,토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되, 다만, “당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있는 바(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호),이 경우 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우라도 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제하여 산출한 양도차익이 실지의 양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 할 것(대법원 91누 360, 91.5.28, 국심 96서 3526외 다수 같은 뜻임)으로 풀이된다.

(2) 사실관계(가) 청구인등 4인이 서울특별시 노원구 OO동 산 OOOOOO 소재 임야 4,834㎡중 1,153.99㎡를 취득하여 양도한 등기부등본상 내용은 다음과 같다.

< 다 음 >

면적(㎡)

취득시기

양도시기(원인)

양 수 인

OOO(청구인)

139.33

83.10.28

95. 6. 1 (95.5.31 매매)

OOO등 4인

OOO

783.33

83.12.13

95. 6. 1 (95.5.31 매매)

OOO

OOO

77.11

〃

95. 6. 1(94.12.30 매매)

〃

O O

154.22

84. 6.14

〃

〃

계

1,153.99

-

(나) 청구인은 다음과 같이 자신을 포함하는 4인이 이 사건토지 1,153.99㎡를 2억원에 양도하였다고 주장하고 있다.

매 도 인

매 수 인

입 회 인

계 약 금

잔 금

비 고

OOO, OOO,

OOO, OO

-대표자 : OOO

(청구인)

OOO

(OOOOO재건축주택

조합장)

OOOO건설㈜

대표이사

OOO

2,000만원

(계약일인

94.7.12 지불)

1억8천만원

(94.11.18

지불)

양도소득세 및 주민세는 입회인이

재건축사업 시행상 부담

(다) 위 양도가액 2억원을 매도인 4인의 각 양도지분 면적대로 안분하면 청구인 지분의 양도가액은 21,070,000원으로 산출되고 동 지분면적에 대한 공시지가는 102,128,890원(취득시의 기준시가는 19,568,199)으로 이에는 처분청과 청구인간 다툼이 없다.

(3) 판단이 건의 경우 청구인등 4인이 이 사건 토지 1,153.99㎡를 위 OOO에게 2억원에 양도하였으므로 청구인 자신의 양도가액은 21,070,000원이 되고 따라서 청구인의 양도차익을 21,070,000원으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나,첫째 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인의 지분면적 139,33㎡는 위 OOO에게 소유권이 이전되지 아니하고 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO 등 4인에게 각각 소유권이 이전(OOO, OOO, OOO에게는 각각 33.06㎡씩 이전되고 OOO에게는 40.15㎡소유권이전)되었을 뿐만 아니라,둘째 청구주장 쟁점토지의 양도가액 21,070,000원은 83.10.28 취득시의 기준시가인 19,568,199원과 비교할 때 거의 동일한 수준으로 그간의 토지가격을 포함하는 물가의 변동추이를 감안할 때 이는 경험칙이나 일반인의 상식에 크게 어긋나는 것이고, 쟁점토지의 양도당시의 기준시가가 102,128,890원인데 반해 청구인이 주장하는 위 실지양도가액은 기준시가의 23.6%정도에 불과할 뿐 아니라 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 청구인이 쟁점토지를 기준시가의 30%에도 미치지 못하는 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 부동산매매계약서등의 거래내용을 뒷받침할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙자료가 없어 위 계약서등의 기재만으로 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 적용한 당초 처분은 적법하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관계법령구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 이전의 것) 제23조 제2항에서 “양도소득금액”은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 함)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 함)에서 다음 각 호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다(다만 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 미등기 양도자산을 제외)고 규정하고 그 제2호에서는 토지(대통령령이 정하는 토지 제외)나 건물의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 함)으로 공제한다고 규정하면서 그 “가”목에서는 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것은 양도차익의 100분의 10 “나”목에서는 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것은 양도차익의 100분의 30으로 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제46조의 3에서는 나대지(재무부령이 정하는 무허가 건축물이 정착되어 있는 것 포함)와 건축물이 부수되는 토지로서 기준면적을 초과하는 경우, 그 초과하는 부분의 토지면적은 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지로 하되 다만,토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단(가) 쟁점토지 양도당시 쟁점토지 위에는 82.10.28 보존등기된 OOOOOOO OO이 존재하고 있는 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.(나) 처분청은 쟁점토지의 양도소득세 계산시에 건축물 유무관계를 확인하지 아니하고 국세청 전산양도자료에 의하여 양도소득세를 부과한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.(다) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지 위에는 82.10.28 보존등기된 OOOOOOO OO이 존재하고 있었고, 한편 쟁점토지를 5년이상 보유한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되므로, 쟁점토지는 장기보유특별공제대상으로 인정된다. 따라서 쟁점토지의 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 계산하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.