처분청이 한국감정원에 토지의 가액을 소급감정의뢰하여 평가한 가액으로 상속세를 과세할 수 있는지 여부(경정)

처분청이 조사한 가액이나 한국감정원의 감정가액에 비추어볼 때 토지 증여당시의 시가로 보기 어려우므로 처분청이 이를 시가로 보지 아니하였음에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 토지에 대한 시가를 산정하기 어려울 때는 관련법령인 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호 가목에 의하여 개별공시지가로 토지의 가액을 평가하여 이를 상속세 과세가액에 가산함이 타당하다 할 것임

1. 원처분의 개요 청구인들(명세 별지)은 1996.8.1 사망한 청구외 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들인 바, 피상속인이 서울특별시 OOO동 OOO 대지 1,430.3㎡(이하 “㉮토지”라 한다), 같은곳 OOO 대지 64㎡(이하 “㉯토지”라 한다), 같은곳 OOO대지 432.2㎡(이하 “㉰토지”라 하며 ㉮㉯㉰토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.3.28 청구외 주식회사OOO(대표이사는 피상속인의 장남인 청구인임, 이하 “청구외법인”이라 한다)에게 증여한 후 1996.8.1 사망하였다. 청구인들은 1995.12.27과 1996.1.26 OOO감정평가법인에서 감정한 쟁점토지가액(㉮토지 3,718,700,000원, ㉯㉰토지 992,600,000원)을 상속재산가액에 합산하여 상속세를 신고하였고 처분청은 한국감정원에 소급감정을 의뢰하여 감정받은 가액 8,091,720,000원을 상속세 과세가액에 산입하여 1998.6.9 청구인들에게 1996년도분 상속세 371,573,040원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.7.28 심사청구를 거쳐 1998.11.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청이 소급하여 쟁점토지의 가액을 평가함은 부당하고 설령 소급감정가액을 인정한다 하더라도 이는 납세자의 불이익을 구제하기 위한 범위내에서 한정적으로 적용해야 하고, 상속세법 제9조 및 같은법 시행령 제5조의 2 를 유추하여 종합하여 보면

① 근저당권 설정을 위한 감정가액과 공시지가와를 비교하여 큰 금액을 상속재산가액으로 한다고 규정하고 있고,

② 공신력에 있어서 한국감정원과 기타의 감정평가법인 사이에 아무런 차이가 없으므로 소급감정된 한국감정원 평가액보다는 상속개시일에 근접하여 평가한 OOO감정평가법인의 평가액을 시가로 봄이 타당하다. 또한 쟁점토지는 1996.3.28 청구외법인에 증여된 토지로 심사결정시 청구외 법인의 자산수증의 익금산입시 공시지가로 평가하여 세액을 결정함이 타당(심일 법인 98-OOO)하다고 판단하였으므로 이 건 상속세를 소급감정가액으로 평가함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가액의 가격시점(증여일)까지의 기간이 6개월 이상으로 소급하여 감정평가한 가액이라도 그 감정가액이 사안별로 제반정황에 비추어 신뢰성이 있다고 인정될 경우에는 이를 시가로 불 수 있다 할 것(같은 뜻 : 국심 93부1731, 1993.12.30합동회의)인 바, 청구인이 제시한 ㉮토지에 대한 OOO감정평가법인의 감정가액은 1995.12.27 현재 ㎡당 2,600,000원으로 되어 있고, ㉯㉰토지에 대한 1996.2.6 현재 감정가액은 ㎡당 2,000,000원으로 증여일 현재 개별공시지가보다도 현저히 낮게 책정되어 있어 증여당시의 시가를 반영한 것으로 보기 어려운 반면에 비록 소급감정되었다 하더라도 공신력 있는 감정기관인 한국감정원이 1997.10.27 평가(가격시점 1996.3.27)한 감정가액이 시가를 적절하게 반영한 것으로 보이므로 처분청이 한국감정원의 감정가액을 적용하여 쟁점토지의 가액을 평가한 것은 정당하다고 판단된다(같은 뜻 : 국심 97부2729, 98.6.15 외 다수).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 한국감정원에 쟁점토지의 가액을 소급감정의뢰하여 평가한 가액으로 상속세를 과세할 수 있는지에 다툼이 있다.

나. 관계법령 상속세법 제4조 제1항에서는 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 상속세 과세가액에 가산하도록 규정하고 있고, 같은법 제9조 제1항 본문에서는 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다”고 규정하고 있으며, 그 제2항에서는 “제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류.규모.거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다”고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제5조 에서는 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”을 규정하고 있는데 그 제2항 제1호 가목에서 토지는 개별공시지가에 의하여 평가하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 사실관계 피상속인은 쟁점토지를 1996.3.28(상속개시일로부터 약 4개월전) 장남인 청구인이 대표이사로 있는 청구외법인에게 증여하였고 청구인들은 1998.1.30 상속세 신고를 하면서 다음과 같이 1995.12.27과 1996.2.6에 OOO감정평가법인에서 평가한 쟁점토지의 평가액 4,711,300,000원(㎡당 약 2,445천원)으로 상속세 신고를 하였다. 〈쟁점토지에 대한 OOO감정법인의 감정평가내용〉

㉮토지

㉯㉰토지

㉮㉯㉰토지

가격시점

조사기간

작성일자

1995.12.27

1995.12.27

1995.12.27

1996. 2. 6

1996. 2. 6

1996. 2. 6

1996.10.31

1996.10.31

1996.11. 4

평가목적

담보

일반거래

(시가참고용)

일반거래

(세무서제출용)

단 가

금 액

2,600,000원/㎡

3,718,780,000원

2,000,000원/㎡

992,600,000원

2,250,000원/㎡

4,334,850,000원

평가의뢰인

〔채무자용〕

OOO(주)

〔(주)OOO〕

(주)OOO

〔(주)OOO〕

(주)OOO

〔 - 〕

대출금(대출일자)

10억원(1995.12.28)

8억원(1996.3.15)

-

개별공

시지가

㉮토지

3,400,000원/㎡

3,940,000원/㎡

좌 동

㉯㉰토지

3,500,000원/㎡

3,940,000원/㎡

처분청은 쟁점토지 인근의 ○○부동산에 탐문조사한 바,

① 쟁점토지는 수년전에 ㎡당 9,074,000원의 호가로 부동산중개업소에 매도를 의뢰하였으나 팔리지 않았고,

② 쟁점토지 인근의 입지조건 및 이용상황이 비슷한 “마포구 OOO동 OOO”일대는 시가가 ㎡당 4,537,000천원 내지 6,049,000천원 정도이며,

③ 쟁점토지의 건너편인 “마포구 OOO동 OOO”는 ㎡당 9,074,000원에 경락되어 매도되었고,

④ 쟁점토지와 입지조건과 토지이용상황이 같은 “마포구 OOO동 OOO”(OOO그룹 본사 건물의 토지)의 감정가액은 ㎡당 4,500,000원(가격시점 1997.8.5)으로 확인됨에 따라 1997.10.27 한국감정원에 감정(가격시점은 쟁점토지 증여시점인 1996.3.27)을 의뢰하여 그 감정평가액 8,091,720,000원(㎡당 4,200,000원)으로 쟁점토지의 가액을 평가하였고 이러한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2) 처분청이 쟁점토지를 소급감정한 감정가액을 상속재산가액으로 본 처분이 정당한지에 대하여 본다. ㉮ 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여 당시의 현황에 의하여 평가하나 시가를 산정하기 어려울 때는 상속세법 시행령에서 정하는 보충적 평가방법으로 그 가액을 평가하도록 관련법령에서 정하고 있다. 따라서 쟁점토지 증여당시에 그 시가를 알 수 있거나 감정평가액을 시가로 볼 수 있는 경우에는 이를 시가로 보아 보충적인 평가방법보다 우선 적용하여야 하는 바, 청구인이 제시하는 쟁점토지에 대한 OOO감정평가법인의 감정가액은 위1)에서 살펴본 바와 같이 처분청이 조사한 가액이나 한국감정원의 감정가액에 비추어볼 때 쟁점토지 증여당시의 시가로 보기 어려우므로 처분청이 이를 시가로 보지 아니하였음에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. ㉯ 다만, 처분청은 1997.10.27 청구인이 제시하는 쟁점토지 평가액을 시가로 볼 수 없다 하여 한국감정원에 감정을 의뢰(가격시점은 1996.3.27)하여 한국감정원으로부터 감정받은 8,091,720,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 이를 상속재산가액에 산입하였는 바, 이와 같은 처분청의 상속.증여재산에 대한 소급감정은

① 상속(증여)재산가액을 원칙적으로 시가로 평가하되 시가를 산정하기 어려울 때는 보충적인 평가방법을 적용하도록 규정한 관계법령의 취지에 어긋나고

② 현실적으로 상속.증여세의 경우 시가를 알 수 없는 경우가 대부분임에도 일정한 기준없이 처분청이 임의로 소급감정을 의뢰하여 그 감정평가액으로 상속.증여세를 평가하는 것은 납세자의 입장에서는 관련법령에 따라 상속.증여세를 적법하게 신고하고서도 최종적인 상속.증여세 과세가액을 예측할 수 없는 불안정한 상태를 초래하게 되므로 처분청이 적극적으로 상속(증여)재산의 가액을 감정의뢰 하는 것은 상속세 및 증여세법이 허용하고 있는 행정권의 범위를 일탈한 것이라 할 것이다. ㉰ 또한, 피상속인이 쟁점토지를 청구외법인에게 증여한데 대하여 처분청은 위 한국감정원 감정가액 8,091,720,000원을 자산수증익으로 하여 청구외법인에게 1988.4.10 1996사업연도 법인세를 과세한데 대하여 청구외법인이 심사청구를 하였는 바, 국세청 심사결정에서도 쟁점토지 개별필지에 대한 공시지가가 있음에도 소급감정가액에 의하여 쟁점토지의 가액을 다시 산정함은 부당하다 하여 공시지가(6,600,070,000원)로 쟁점토지의 자산수증익을 평가함이 타당하다고 결정(심일 법인 98-OOO, 1988.7.10)한바 있다. ㉱ 따라서 쟁점토지에 대한 시가를 산정하기 어려울 때는 관련법령인 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호 가목에 의하여 개별공시지가로 쟁점토지의 가액을 평가하여 이를 상속세 과세가액에 가산함이 타당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.