재건축조합으로부터 받은 청산금에 대한 양도소득세 과세 여부(기각)

재건축시 건축비이외 부수토지의 일부에 대한 청산금을 현금으로 교부받은 부분에 대해 1세대1주택의 일부를 분할하여 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 처분은 정당함

1. 사실 및 처분개요 청구외 OOO는 경기도 OO시 OO동 OOOOOOO번지 대지 850㎡, 주택 104.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.2.28 취득하여 보유하다가 1993.12.6 청구외 OOO동 재건축주택조합(이하 “재건축조합”이라 한다)에 가입하고 1994.1.30 동 조합에 쟁점부동산을 신탁등기하였으며, 이후 동 조합으로부터 아파트를 분양받고 1996.6.11 쟁점부동산의 대지보상금 779,507,000원에서 아파트분양대금 152,235,000원을 차감한 청산금 627,272,000원을 수령함에 따라 1996.8.31 쟁점부동산의 대지 850㎡중 1세대 1주택 부수토지 초과면적인 327.2㎡에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도차익예정신고를 하고 납부세액 27,947,160원 중 14,047,610원만을 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구외 OOO가 1세대 1주택의 부수토지를 초과한 면적에 대하여 양도차익예정신고한 것을 부인하고 청산금을 양도소득세 과세대상으로 보아 양도차익을 재계산하여 기납부세액을 공제하고 1999.4.7 청구외 OOO의 상속인인 청구인에게 70,634,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.9.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산을 재건축조합에 신탁등기하는 시점에 사실상 양도가 이루어졌으므로 이 건은 1세대 1주택 부수토지를 초과한 면적에 대하여 과세하는 것이 정당하며,

(2) 쟁점부동산을 재건축조합에 양도하고 재건축한 것은 주택건설촉진법에 의한 국민주택의 건설촉진을 도모하려는 것이므로 조세감면규제법 제66조 국민주택건설용지등에 대한 양도소득세등의 감면규정에 의하여 양도소득세가 감면되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 재건축조합에 쟁점부동산을 신탁등기한 후 청산금 수령일을 양도일로 하여 1세대 1주택의 부수토지중 초과면적 327.2㎡에 대하여만 양도차익예정신고한 바 있으나, 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 그 양도하는 부분의 토지는 소득세법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것이며, 재건축조합원이 당초 주택의 부수토지면적에서 재건축시 건축비 해당 부분이외에 부수토지의 일부에 대한 청산금을 현금으로 교부받는 부분에 대하여는 1세대 1주택의 일부를 분할하여 양도하는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 재건축조합으로부터 분양받은 주택은 176.7㎡(47평형)으로 국민주택규모보다 클 뿐만 아니라 재건축으로 인한 주택의 규모가 얼마인지에 대한 객관적인 증빙서류의 제출이 없으며, 조세감면규제법 제66조 제4항에 의한 감면신청을 한 사실이 없으므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건은

① 재건축조합으로부터 받은 청산금에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부와

② 조세감면규제법 제66조 의 감면규정에 의하여 양도소득세가 감면되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 소득세법 제88조 제1항에 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고, 같은조 제2항에 “토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.”고 규정하면서 같은법시행령 제152조 제1항에 “법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업, 농촌근대화촉진법에 의한 농지개량사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 제89조 에 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다.”고 규정하면서 그 제3호에 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다.

(2) 조세감면규제법 제66조 제1항에 “내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 건설용지로 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 30(양도일부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지를 양도하는 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다.”고 규정하면서 그 제1호에 “ 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자(이하 이 조에서 “주택건설등록업자”라 한다)가 건설하는 대통령령이 정하는 규모이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다)의 건설용지”를 규정하고, 같은조 제4항에 “제1항의 규정은 대통령령이 정하는 바에 따라 주택건설등록업자·사원용임대주택건설자 또는 기숙사건설자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용한다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점①에 대하여 본다.

(1) 청구인의 남편인 청구외 OOO는 쟁점부동산을 1989.2.28 취득하여 1세대 1주택으로 거주하다가 1993.12.6 조합원 56명과 함께 주택건설촉진법에 의한 재건축조합을 설립하여 1994.1.30 쟁점부동산을 재건축조합에 신탁등기하고 1994.6.20 쟁점부동산의 주택을 멸실하였으며, 청구인은 1994.5.19 새로운 주택(서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOO)을 취득한 사실이 조합설립인가필증, 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 이후 청구외 OOO는 재건축조합으로부터 아파트를 분양받고 쟁점부동산의 대지 850㎡ 보상금 779,507,000원에서 분양아파트 176,7084㎡의 분양가격 152,235,000원을 차감한 627,272,000원을 1996.6.11 청산금으로 수령하였음을 조합원보상 및 분양조서에 의하여 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 재건축조합에 신탁등기하는 시점에 사실상 양도가 이루어졌다고 주장하나, 청구외 OOO가 1994.1.30 재건축조합에 신탁을 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 이전한 것은 쟁점부동산을 유상으로 이전한 것이 아니라 재건축조합이 신축한 아파트를 분양 받기로 약정하고 재건축조합을 수탁자로 하여 쟁점부동산의 관리처분을 신탁한 것으로 이를 양도로 볼 수는 없다고 할 것이다.(국심97서 1951, 1997.10.17 같은 뜻임)

(4) 청구외 OOO는 재건축조합에 쟁점부동산을 신탁한 후, 사업시행완료로 동 조합으로부터 새로이 신축한 아파트를 분양받고 청산금을 수령하였는 바, 소득세법 제88조 제2항 및 같은법시행령 제152조 제1항에서 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 환지로 규정하고 있으므로 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 재건축사업을 시행하고 그 처분계획에 따라 조합원이 동 조합으로부터 재건축한 주택을 분양 받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니한 것이나, 청산금은 쟁점부동산의 부수토지 일부를 양도하고 그 대가를 수령한 것으로 볼 것이므로 양도소득세가 과세된다고 하겠다.

(5) 위의 내용을 종합하여 보면, 처분청이 청구외 OOO가 1세대 1주택의 부수토지를 초과한 면적에 대하여 양도차익예정신고한 것을 부인하고 청산금을 양도소득세 과세대상으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점②에 대하여 본다. 조세감면규제법 제66조 에 주택건설등록업자가 건설하는 국민주택의 건설용지로 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 30에 상당하는 세액을 감면하며, 이는 주택건설업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 적용한다고 규정하고 있는 바, 청구외 OOO를 포함한 조합원들이 재건축조합으로부터 분양받은 주택의 면적은 36평형과 47평형으로 국민주택규모를 초과하고 주택건설등록업자가 감면신청을 한 사실도 없어 국민주택건설용지로 양도하였으므로 이 건 양도소득세가 감면되어야 한다는 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.