쟁점주택에 대한 매매사례가액 적용의 당부

매매사례주택은 동일한 연립주택 단지 내에 같은 평형, 같은 층, 같은 방향이면서 기준시가가 동일한 점 등을 감안할 때, 쟁점주택과 동일하거나 유사한 주택으로 보이므로 매매사례주택의 거래가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 부 OOO(상속개시일자 : 2011.2.28.)에 대한 상속세 신고시 피상속인이 보유했던 서울특별시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 상속재산평가액을 기준시가인 OOO원으로 신고하였다.

나. OOO에 대한 상속세조사를 실시한 결과, 쟁점주택과 같은 연립주택 단지 내에 위치하고, 평형과 층, 기준시가가 동일한 OOO(이하 “매매사례주택”이라 한다)가 상속개시일로부터 6개월 이내인 2011.5.12.OOO(양도일 직전 OOO을 투입하여 대수선 실시)에 매매된 사실을 확인하고, 동 매매사례가액(매매가액에서 수선비용을 제외한 OOO만원)으로 쟁점주택을 재평가하도록 하는 등의 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2012.6.15. 청구인에게 2011.2.28. 상속분 상속세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택과 매매사례주택은 면적이 비슷하고 층·기준시가가 동일하다고는 하나, 매매사례주택은 옆면에 도로가 있고 전면에는 근린공원이 있어 단지내에서 쾌적함과 조망권, 일조권 등이 최상인데 반해, 쟁점주택은 후면에 OOO라는 대형교회가 위치하고 있어 심각한 소음과 주차난으로 주거환경이 열악하며, 청구인은 수년 전부터 인근 부동산중개소에 쟁점주택을 처분하고자 의뢰(희망매도가액 OOO)하였으나, 현재까지도 매수희망자가 없어 거래가 성사되지 못하고 있다. 또한, 매매사례주택은 2011.5.12. OOO이 제3자를 내세워 차명으로OOO억원에 매입한 것으로, 부당대출혐의 등으로 현재 검찰조사가 진행되고 있는 점 등으로 보아 정상적인 거래로 보기 어렵다.위와 같이 두 주택의 입지조건, 거래정황 등이 상이함에도 이를 무시하고 매매사례주택의 거래가액으로 쟁점주택을 평가한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

매매사례주택은 쟁점주택과 면적이 유사하고, 해당층·최고층· 방향 및 기준시가가 동일하며, 그 거래일(2011.5.12.)이 상속개시일(2011.2.28.)로부터 6개월 이내이므로 쟁점주택의 유사매매사례에 해당한다.청구인은 쟁점주택의 후면에 온누리교회가 위치하고 있어 소음과 주차난이 심각하다고 하나 신동아빌라 지역은 불법주정차 단속이 수시(주말의 경우 종일 단속)로 이루어지고 있으며, OOO와 쟁점주택은 가장 거리가 짧은 곳이 30미터 이상 떨어져 있어 소음의 영향이 거의 미치지 않는 등 입지조건에 현격한 차이가 있다고 볼 수 없다.또한, 청구인은 수년 전부터 쟁점주택을 매도하려고 하였음에도 거래가 이루어지지 않고 있다는 공인중개사의 확인서를 제시하였으나, 매매 수량이 제한된 고급 빌라의 특성상 거래가 이뤄지지 않은 것 뿐이고, 쟁점주택의 시세변동은 거의 없는 편이며, 또한, 같은 단지내의 면적이 동일한 OOO가 2008.5.14. 증여를 원인으로 소유권 이전되면서 증여가액을OOO만원으로 신고한 사실이 있는바, 이에 비추어 볼 때에도 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용한OOO원은 적정한 금액이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택에 대한 매매사례가액 적용의 당부

나. 사실관계 및 판단

구 분

쟁점주택

매매사례주택

비 고

전용면적(㎡)

296.82

296.46

동·호수

3동 2호

1동 1호

해당층

1

1

최고층수

2

2

방 향

남향

남향

기준시가

(천원)

2009.4.30.

2,280,000

2,280,000

2010.4.30.

2,280,000

2,280,000

2011.4.29.

2,280,000

2,280,000

(1) 쟁점주택과 매매사례주택의 비교하면 다음과 같다

(2) 청구인이 제출한 내일신문의 2012.5.16.자 보도내용은 다음과 같다

(3) 청구인이 제출한 OOO의 매도의뢰확인서(2012.8.28. 작성)를 보면, “청구인이 소유한 쟁점주택을 2008년 3월경부터 현재까지 OOO원에 매도의뢰를 받아 중개업무를 추진하여 왔으나, 현재까지 매수자가 없어 매매가 이루어지지 않고 있음”으로 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 상속세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르게 되어 있고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가격이 있는 경우 이를 시가로 보게 되어 있는바, 청구인은 2011.2.28. 상속받은 쟁점주택을 기준시가로 신고하였으나, 2011.5.12. 쟁점주택과 동일한 평수의 매매사례주택이 거래된 사실이 있었던 것으로 나타나며, 매매사례주택은 동일한 연립주택 단지 내에 같은 평형, 같은 층, 같은 방향이면서 기준시가가 동일한 점 등을 감안할 때, 쟁점주택과 동일하거나 유사한 주택으로 보이므로 매매사례주택의 거래가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.