처분청이 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분의 당부(기각)

양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 것은 기준시가에 의함

1. 사 실청구인은 부산직할시 남구 OO동 OOOOOO OOOOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 같은 시 OO동 OOOOOO 소재 OOOO OO OOOO 대지 31.22평방미터 건물 59.83평방미터(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.5.17 주식회사 OO건설로부터 분양받아 89.7.14 개인에게 양도한 바,처분청은 이 건 거래는 법인과의 거래로소득세법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의거 취득가액은 분양가액 25,700,000원으로 양도가액은 검인계약서상 양도가액 35,000,000원으로 한 실지거래가액에 의거 89귀속분 양도소득세 5,019,670원 및 동방위세 501,870원을 결정고지한 데 대하여,청구인은 이에 불복하여 91.5.3 심사청구를 거쳐 90.8.27 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점주택을 법인으로부터 분양받아 개인에게 양도하고, 양도가액은 환산거래가액으로, 취득가액은 실지가액으로 하여 자산양도차익 계산하고, 예정신고 납부하였음에도 처분청은 취득가액은 분양가액으로 양도가액은 검인계약서상의 양도가액으로 한 취득 양도 공히 실지거래가액으로 과세함은소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 및소득세법시행령 제170조제4항에 위배된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건은 쟁점아파트를 취득시 주식회사 OO건설로부터 25,700,000원에 취득하였으며, 청구외 OOO에게 35,000,000원에 양도(검인계약서상 금액)하였음에 대하여는 다툼이 없으며, 다만 개인에게 쟁점아파트를 양도하였으므로 양도가액 계산은소득세법 시행규칙 제56조의5제5항 제2호의 규정에 의하여 환산하여야 한다는 주장인 바, 89.8.1 개정되기 전의소득세법시행령 제170조제4항에 규정된 바에 의하면 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우는 실지거래가액으로 과세하여야 하는 것이나,다만,소득세법시행령 제170조제1항 단서규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 청구주장과 같이 환산하여야 하는 것으로, 이 건의 경우는 쌍방의 실지거래가액이 확인되는 경우인 바, 위 법규에 의하여 이 건 양도가액을 검인계약서에 의한 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 다툼은 처분청이 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

우선, 이 건 과세경위 및 청구주장을 보면청구인이 쟁점주택을 88.5.17 청구외 주식회사 OO건설로부터 취득(분양)하여 89.7.14 개인에게 양도하고, 취득가액은 실지거래가액(분양가액)으로, 양도가액에 대하여는 환산가액으로 자산양도차익 계산하여 89.8.26 예정신고 납부한 바, 처분청은 취득가액에 대하여 다툼이 없으나 양도가액에 대하여 관인 계약서상 가액인 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 위의 신고내용대로 취득가액을 실지거래가액으로 양도가액에 대하여는 검인계약서의 가액이 사실과 다르므로 환산가액으로 과세하여야 한다는 주장인 바, 살피건대소득세법시행령 제170조제1항의 규정에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 그 환산방법을동법 시행규칙 제56조의5제5항 제2호의 규정에 의하여 규정하고 있는 바이 건의 경우, 취득은 법인으로부터 분양받아 그 가액 25,700,000원에 대하여 다툼이 없으나 양도가액에 대하여 처분청이 검인계약서상의 매매(양도)가액 35,000,000원을 채택하여 이 건 실지거래가액에 의하여 과세한 데 대하여, 청구인은 위의 “검인계약서상의 매매가액은 개인간의 거래로 서로 협의에 따라 수정이 용이하고 또한 실제 수정을 거의 하고 있는 실정이므로 그 금액을 무조건 실제 매매가액으로 채택하는 것이 불합리하므로 기준시가(환산가액)에 의하여 과세하는 것이 타당하다”는 주장인 바,위의 양도가액이 확인된 실질거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 보면, 통상적으로 볼 때 검인계약서는 사실과 다르게 작성될 수도 있다는 청구인의 주장을 배제하기는 어려우나, 그렇다고 검인계약서라고 하여 모두 사실과 다르게 작성된다고도 볼 수 없을 뿐만 아니라 검인계약서상의 매매가액은 사회통념상 실제 매매가액보다 저가로 기재하는 것이 일반적인 양태임을 볼 때, 청구인은 적어도 검인계약서상의 가액에 쟁점부동산을 양도한 것으로 보여지고,또 실제 검인계약서와 다르게 양도하였다는 객관적인 반증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 보아 처분청이 검인계약서상의 매매(양도)가액을 채택하여 이 건 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.