잔금의 대부분을 수령한 날을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 07.6.5. 양도대금 중 OOO를 이미 수령하였고, 같은 날 부동산개발법인인 매수인이 쟁점토지를 담보로 PF대출을 받는 등 실질적으로 사용·수익하였으므로, 07.6.5.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 토지거래허가구역 내에 소재하는 OOO동 232-1 전 1,342㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.6.5. 공동주택건립예정토지의 매수법인인(주)OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게양도하면서, 대금청산이 2007.6.5. 대부분 이루어 졌으나토지거래계약이 확정적으로 유효가 된 시점(토지거래허가지역의 지정해제일인 2009.1.30.)의 다음 년도 2010.5.31.까지양도소득과세표준신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은2011.5.13.～5.27.까지쟁점토지 양도에 대한 세무조사를 실시하여 매수인이금융기관으로부터2007.6.5.PF대출을 받으면서 쟁점토지를 담보로 제공하였고, 취득세 및재산세가 매수인에게과세되는 등매수인이쟁점토지의 재산권을 실질적으로 사용·수익하였으며,청구인이2007.6.5.쟁점토지의 양도대금 OOO원 중OOOO,OOOO원(95.8%)을 수령한 점 등으로 볼 때, 양도가 이루어진 것으로 보고 2007.6.5.을 쟁점토지의양도시기로 보아 2011.8.16. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세OOO,OOO,OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2011.10.26.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점토지는 잔금이 청산되지 아니하여 현재까지도 OOO원(양도대가의약 4.2%에 해당)이 남아 있음에도 처분청이 이를 사회통념상 잔금이 거의 지급되었다고 보는 것은 법적 근거가 없으며, 쟁점토지는 매수인이현재 사업추진을 시작한 단계임에도 처분청이 “대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 부동산의 건설이 사실상 완성되어 가사용승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용·수익하는 경우에는 사용수익일로 하되 이에 해당하는지에 대한 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지 세금공과금의 부담상황 등을 참작하여 사실판단할 사항임”이라는 질의회신(재무부 재산46014-191) 내용을 근거로 쟁점토지의양도시기를 2007.6.5.로 보아 과세하는 것은 부당하다.

(2)또한 쟁점토지의 사용수익 현황을 보면매수인을채무자로하여 금융기관으로부터 PF대출시 쟁점토지를 담보로 제공하는등 1차 잔금지급일 이후 매수자가 실질적으로 재산권 행사를하여 사용·수익하였음을 근거로 처분청이 양도시기가 도래한 것으로 보았으나,이는 국내 대부분의 대규모 아파트 건설시 토지매입에 대하여계약금또는 중도금을 지급한 후 당해 토지를 담보로 자금을 확보, 사업을 추진하고 있는 현실을 과세관청이 간과한 것이며, 처분청은지방자치단체에서 2009년부터 쟁점토지에 대한 재산세를매수자에게 부과하고 있어 매수자가 재산권을 행사하는 것으로 볼 수 있다고 판단하였으나 이 건의 경우는 심판청구일 현재까지도 쟁점토지가 매도 중에 있어 지방자치단체에서도 쟁점토지에 대한 재산세를 청구인에게부과하지않고매수인에게 부과한 것은 지방자치단체의착오로 보이는 바, 처분청이 잔금청산이 이루어진 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 주장하는 질의회신문(재무부 재산 46014-191) 내용을 보면, 쟁점토지 사례와는 직접적인관련이없고,잔금5,000만원에대하여청구인은아무런 채권을 확보하지도 않은채, 매수인이PF대출을받는데 쟁점토지를담보(채권최고금액 OOO원으로 양도가액 상회)로제공하고 2009년부터 쟁점토지에 대한 재산세를매수인이 부담한 정황 등으로 볼 때,쟁점토지의 소유권은매수인에게 있는 것으로볼 수 있다.

(2)지방자치단체에서쟁점토지의 취득세 및 재산세를매수인에게 과세한 처분에대하여청구인 또는매수인이 이의를 제기한 사실이 없는 점 등으로 보아 재산세 및 취득세의 과세처분은 과세관청의 착오에 의한 부과처분이 아닌 쟁점토지에 대한 실질적인재산권행사 등에 따른 과세처분으로서매수인의 소유권이 인정되고,청구인의 쟁점토지에 대한 양도대금은사회통념상 거의 지급이 되었다고 볼 만한정도의 대금지급이대부분 이행(95.8%)되었으며,매수인이PF대출을 받을 수 있도록 청구인이 쟁점토지를 담보로 제공함으로써 매수인이 쟁점토지를 사용·수익하게 함은물론,지방자치단체에서쟁점토지에 대한취득세및 재산세(2009∼2011년)를 매수인에게 부과한 점등으로 보아 쟁점토지는등기상 명의만 청구인 소유일 뿐, 2007.6.5. 이후 쟁점토지의 소유권에 관련된 실질적인 권리는매수인에게 이전(승낙)된 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이2007.6.5.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

잔금의 대부분을 수령한 날을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법 시행령제162조 [양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청은 쟁점토지 양도에 대한 세무조사 결과매수인이 금융기관으로부터PF대출을 받으면서 쟁점토지를 담보로 제공하였고, 취득세 및재산세를2009년 이후매수인에게과세하는 등매수인이 실질적으로쟁점토지의 재산권을 사용·수익하였으며,청구인이2007.6.5.쟁점토지의 양도대금 OOOO,OOOOO OOOOO,OOOO원(95.8%)을 수령한 점 등으로 보아 실제 양도가 이루어진 것으로 보고 2007.6.5.을 쟁점토지의양도시기로 보아 청구인에게 양도소득세를경정·고지하였다.

(2) 처분청의 조사복명서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를공동주택 건립사업을 목적으로 하는 매수인에게양도하고 2007.6.5. 대금청산이 이루어졌지만 토지거래허가구역내의 농지로써 토지거래허가를 받지 못하였으므로 위 대금청산일을 양도시기로 볼 수 없었으나 쟁점토지소재지가 2009.1.30. 토지거래허가지역에서 해제되었으므로 청구인이 2110.5.31.까지 쟁점토지 양도에 대한양도소득과세표준 신고를 하여야 함에도 무신고하였으며, 조사결과 아래 <표1>과 같이 청구인이 양도대금의95.8%를 수령한 점을 감안하여매수자가PF대출담보로사용수익한 시점인2007.6.5.을 양도시기로 보아양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(가) 매수인이 2007.6.5. 청구인에게 쟁점토지의 취득대금으로 지급한OOOO,OOOO원(1차 잔금)은 아래 <표1>과 같이법인장부(거래처원장)상에반영하였으나, 미지급잔금5,000만원이 장부상누락되었는 바, 조사공무원의 답변에 의하면, 조사당시 그 경위에 대하여 매수인은회계착오로 인하여 장부상기록이 누락되었다고 진술한 것으로 확인된다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OOOO(OO : OO)(나)처분청의 조사내용에 의하면, 청구인은 잔금의 일부가 남아 있음을 주장하나, 아래 <표2>와 같이 매수인이 2007.6.5. 쟁점토지를 담보로 제공하고 채권자들이 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OO(OO : OOO)(다)처분청이 제출한 지방세 과세내역 등에 의하면,매수인이 위 <표2>와 같이 금융기관으로부터 PF 대출시 쟁점토지를공동담보로 제공하고실질적으로 사용ㆍ수익하였으며,지방자치단체에서 쟁점토지 매매와 관련하여 매수자에게아래<표3>과 같이취득세 등을 고지한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOOOOOOO OOO OOOO(OO : OO)(3)청구인은양도대금 중 4.2%의 잔금이 남아 있는 경우 사회통념상 양도대금이 거의 지급된 것으로 볼 수 없고, 매수자가 잔금 지급 전에 PF대출을 받기 위하여 쟁점토지를 담보로 제공하였다 하여 잔금이 청산된 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하면서 매매계약서 및 지장물보상약정서 등을 제출하므로 이에 대해 살펴본다.

(가) 청구인이제출한 쟁점토지 양도에 대한 매매계약서를 보면, 아래 <표4>와 같이 매도인은 청구인, 매수인은 OOO이고, 특약사항 등이 기재되어 있다.OOOOOOOOOO OOOOO OO(OOO : OOOOOOOOO)(나) 청구인이 2007.6.5. 매수인과 체결한지장물 보상 약정서에 의하면, 쟁점토지를매매함에 있어 수목보상비 및 지장물 보상비로 매수인이 청구인에게 OOO원을 계약과 동시에 지급하기로 합의한 것으로 나타난다. (다)청구인은 쟁점토지 양도 후, 심판청구일 현재까지 잔금 5,000만원을 수령하지 못하였음을 주장하면서 매수인의 2011.10.17.자 잔금증명서를 제출하고 있는 바, 잔금증명서에서 매수인은 청구인에게 쟁점토지에 대한 매매계약과 관련하여 잔금 OOO원이 남아 있음을 확인하고 있다.

(4) 살피건대,「소득세법」제98조및 같은 법 시행령 제162조 제1항에 의하여 토지, 건물의 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이나, 양도의 대가가 사회통념상거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도로 볼 수 있는 것이며,대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하였는지의 판단은 매매대금의 지급 정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지의 부담상황 등을 참작하여 사실 판단하여야 한다(조심 2010서3379, 2011.4.1., 같은 뜻임).이 건의 경우매수인이 부동산개발법인으로서 쟁점토지에 대하여 2007.6.5.자로 사용수익(PF대출담보 사용)을 하였고, 2009년부터는 쟁점토지의 재산세를부담하였으며,잔금OOO원을 소유권이전 시점에 지급하기로약정하면서, 청구인이2007.6.5.양도대금 OOOO,OOOOO OOOOO,OOOO원(95.8%)을 수령하여 4.2%가 남아 있었고, 같은 날 매수인은 쟁점토지를담보로저당하여PF대출을 받는 등실질적으로 재산권을사용ㆍ수익한 점 등으로 보아 쟁점토지 양도대금의 대부분이 지급되었고 매수인이 쟁점토지를 2007.6.5. 이후 실질적으로 사용·수익한 것으로 보인다.

따라서 처분청이 매수자의 사용수익일인 2007.6.5.을쟁점토지의 양도시기로 보아양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.