실지거래가액으로 양도차익을 산정할 때에 토지등급이 같은 한필지의 토지를 취득하여 그후 분할하여 일부만을 양도할 때에, 양도한 토지에 대응하는 토지의 실지취득가액을 한국감정원 감정가액으로 안분하여 산정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 쟁점토지를 취득할 때에 주거지역과 개발제한구역의 구분이 없이 취득한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 이유없음

1. 원처분 개요가. 사건경위― 88.3.31 : 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 국방부장관으로부터 경상남도 마산시 OO동 O OOOO 임야 6,479㎡를 90,000,000원에 취득함.― 88.4.21 : 위 임야 6,479㎡중(도시계획법에 의한 개발제한구역에 해당됨) 3,175㎡를 경상남도 마산시 OO동 O OOOO로 지적을 분할함.― 88.8.23 : 청구인이 분할 후 OO동 O OOOO 임야 3,304㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 청구인 지분(1,652㎡)을 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도함.

나. 처분청이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 60,000,000원으로 하고, 취득가액은 양도한 면적에 대응하는 비율로 안분계산한 금액 22,947,985원(90,000,000원×½×3,304㎡/6,479㎡)으로 산정한 후, 91.11.16 청구인에 88년도분 양도소득세 23,550,710원 및 동 방위세 4,710,000원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.9 이의신청, 92.3.10 심사청구를 거쳐 92.6.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장국방부장관이 위 임야 6,479㎡를 양도할 때에 한국감정원에 의뢰하여 평가한 감정가격(16,140,000원)을 보면, 87.10.31 현재를 가격시점으로 평가한 가액이 주거지역은 7,000원/㎡이며 개발제한구역은 900원/㎡이고, 청구인이 양도한 토지 1,652㎡중 주거지역의 면적이 1,067.5㎡이며 개발제한구역이 584.5㎡이다.청구인은 쟁점토지의 양도가액이 60,000,000원인 사실에는 처분청과 다툼이 없고 취득가액은 ㎡당 한국감정원의 감정가격으로 안분계산한 금액 44,601,303원[90,000,000×(+)]으로 하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점토지를 취득할 때에 주거지역과 개발제한구역의 구분이 없이 취득한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 때에 토지등급이 같은 한필지의 토지를 취득하여 그후 분할하여 일부만을 양도할 때에, 양도한 토지에 대응하는 토지의 실지취득가액을 한국감정원 감정가액으로 안분하여 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나.소득세법 시행령 제170조제1항에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정”하며, 그 제2항에서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

다. 청구인이 쟁점토지를 취득할 때에 도시계획법에 의하여 고시된 주거지역과 개발제한구역으로 구분하여 취득한 사실도 없고, 또한 취득가액을 구분기장한 사실도 없는 이 건의 경우, 위에 열거한 법령에 의하여 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 방법으로 취득가액을 산정하여야 하고, 이 건 토지는 토지등급이 동일(86등급)한 토지를 분할하여 판매한 것이므로 면적비율로 계산할 수 밖에 없다.

라. 국방부가 경상남도 마산시 OO동 O OOOO 임야 6,479㎡를 한국감정원에 의뢰하여 감정한 가액은 16,140,000원인데 비하여 처분가액은 90,000,000원인 사실로 미루어 볼 때, 그 감정가액은 합리성을 결여하고 비현실적이라고 보여지고 주거지역과 개발제한구역의 ㎡당 감정가액(주거지역 7,000원, 개발제한구역 900원)의 비율로 안분하여 취득가액을 산정하여야 한다는 주장은 법적근거가 없다 하겠다.

마. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이소득세법 시행령 제170조제2항에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 동일하므로 면적비율로 안분계산한 가액으로 산정하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.