부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액은 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 하여 기준시가로 과세한 처분은 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로서 같은시 노원구 OO동 OOOOOOO 대지 75.66평방미터 및 동지상건물 66.05평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.10.19 취득하여 89.3.15 청구외 OOO에게 23,000,000원에 양도한 사실에 대하여,처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 이에 따른 양도차익 예정신고등을 하지 아니하였다 하여 취득 및 양도가액은 기준시가로 하여 90.1.16 양도소득세 1,861,000원 및 동방위세 186,100원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.5.31 심사청구를 거쳐 90.9.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익 예정신고가 없었다고 하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 이 건 양도소득세등을 부과하였으나 청구인은 쟁점부동산을 88.10.19 20,200,000원에 경락으로 취득하여 89.3.15 청구외 OOO에게 23,000,000원에 양도하였으므로 위 취득 및 양도가액으로 하여 과세하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건의 경우도 비록 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고를 하지 않았다 하더라도 당해 양도소득의 과세표준 확정신고 기한인 90.5.31 이전의 본 건 이의신청시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라면 당해 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 할 것이다.그러면 청구인이 본 건 이의신청시에 제출한 증빙서류에 의하여 당해 부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 관하여 살펴보면 청구인은 쟁점부동산을 20,200,000원에 취득하였다고 주장하며, 법원의 경락허가 결정서 사본을 제시하고 있는 바, 경락가액은 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있다 하겠으나 쟁점부동산의 양도가액을 청구인은 23,000,000원으로 주장하며 매매계약서사본, 매수인 OOO의 매매사실확인서 사본을 제시하고 있으나, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 양도가액 23,000,000원은 국세청기준시가 27,528,115원에도 미달하는 가격으로 이는 신빙성이 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 88.10.9 20,200,000원에 경락으로 취득하여 89.3.15 청구외 OOO에게 23,000,000원에 양도하였으므로 위 취득 및 양도가액에 의하여 과세하여 달라는 주장이다. 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 89.3.15 양도하고소득세법 제95조및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31이전인 90.3.2 부동산매매계약서 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 이의신청을 제출한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면소득세법시행령 제170조제4항 제3호 및같은법시행규칙 제82조의 2제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다(국심87서816, 87.6.29 동지).

다음으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 20,200,000원과 양도가액 23,000,000원이 사실인지를 보면,첫째, 청구인이 제시하는 경락허가결정서에 의하면 청구인이 20,200,000원에 경락으로 취득하였음이 확인되어 이를 취득가액으로 인정할 수 있으나 양도가액 23,000,000원은 국세청기준시가 27,528,115원에도 훨씬 못미치는 가격인 바 이는 일반적으로 국세청기준시가는 실지거래가액에 비해 낮게 평가되는 실정임을 감안할 때 신빙성이 없어 보이며,둘째, 청구인이 제시하는 매매계약서를 보면 중개업자 기재란이 공란으로 되어 있어 이는 정상적인 부동산매매계약서로는 보기 어렵고,셋째, 거래상대방의 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 전혀 배제할 수 없으므로 이에 대한 거증자료의 제시가 없으며,넷째, 일반적인 부동산가격의 상승추세와 특히 양도시점인 89.3월경에는 부동산가격이 전국적으로 대폭상승한 점을 감안할 때 청구인이 주장하는 양도가액은 그 신빙성이 인정되지 아니하므로 달리 이에 대한 금융자료등 객관적인 자료제시가 없는 한 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액은 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 하여 기준시가로 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.