쟁점토지의 비업무용부동산 해당여부와 쟁점토지에 대한 개별공시지가 적용의 적정여부(기각)

쟁점토지는 그 형태나 위치 및 용도로 보아 아파트신축용도로 취득한 토지 중의 일부분으로서 아파트신축 공사기간 동안은 당초의 목적대로 업무용에 사용된 것이므로 이를 비업무용부동산으로 봄은 부당하며, 다음으로 처분청이 쟁점토지에 대한 91년～93년 개별공시지가를 그 고시후 확정되어 있는 개별공시지가를 적용하여 각 사업년도 종료일 현재의 쟁점토지가액을 결정한 처분은 타당함

1. 원처분 개요 청구법인이 부산광역시 수영구 OO동 OOOOOOO 소재 임야 10,512㎡와 같은 동 OOOOO 소재 임야 12,423㎡ 등을 아파트 건설목적으로 취득하여 위 OO동 O OOOOOO 소재 임야 10,512㎡와 함께 같은동 OOOOO 소재 임야 중 10,755㎡(필지분할 후에는 OO동 OOOOO로 변경됨)는 신축아파트의 부속토지로 사용하고 위 OO동 O OOOO 소재 임야중 신축아파트의 부속토지에 포함되지 아니한 1,668㎡(필지분할후에는 OO동 OOOOO로 변경됨, 이하 “쟁점토지”라 한다)는 자연녹지지역의 임야상태로 청구법인이 보유하고 있는 데 대하여 처분청은 쟁점토지를 비업무용부동산에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지가액에 상당하는 차입금에 대한 지급이자를 손금불산입하여 95.7.1 청구법인에게 아래와 같이 법인세를 경정·고지하였다. 아 래

사 업 년 도

고 지 세 액

91.1.1 - 91.12.31

333,450원

92.1.1 - 92.12.31

168,011,670원

93.1.1 - 93.12.31

209,278,440원

94.1.1 - 94.12.31

75,387,740원

계

453,011,300원

청구법인은 이에 불복하여 95.8.25 심사청구를 거쳐 95.11.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 청구주장 1 (비업무용부동산 해당여부) 청구법인은 아파트건설을 전문으로 하는 종합건설회사로 88.8.9 아파트건설 목적으로 취득한 부산광역시 수영구 OO동 OOOOO 소재 임야 12,303㎡(타지번과 합병후에 12,423㎡로 됨) 중에는 토지개발이 가능한 일반주거지역 8,490㎡와 개발이 불가능한 자연녹지지역 3,813㎡가 동일번지내에 혼재되어 있어 일부 자연녹지지역은 경사가 매우 심한 등 재산적가치가 없었으나 자연녹지지역을 제외하고는 주거지역 등을 매수할 수 없었던 관계로 위 지번내의 일반주거지역은 ㎡당 167,844원에, 자연녹지지역은 ㎡당 15,735원에 매입하여 아파트사업계획승인을 받은 바 있으며, 93.6.4 아파트를 준공한 후 위 OOOOO 소재 임야 중 주거지역 및 자연녹지지역의 일부(10,755㎡)는 아파트의 부속토지로 되면서 그 지번 및 지목이 OO동 OOOOO 소재 대지로 변경·분할되었고 나머지 자연녹지지역에 속한 1,668㎡(쟁점토지)는 그 지번만 OOOOO로 변경·분할되었는 바, 쟁점토지는 경사도가 심한 산림상태인 관계 등으로 아파트 부속토지에도 포함되지 아니하여 자투리땅으로 남게 되었으며 쟁점토지는 타용도로의 활용이 불가할 뿐만 아니라 해당관청의 아파트분양가 연동제시행지침 등에 의하여 아파트 부속토지로 편입시키지도 못하여 부득이 청구법인이 보유하고 있는 것이므로 이를 비업무용 부동산으로 볼 수는 없다고 할 것이며, 쟁점토지는 그 형태나 위치 및 용도로 보아 아파트신축용도로 취득한 토지 중의 일부분으로서 아파트신축 공사기간 동안은 당초의 목적대로 업무용에 사용된 것이므로 이를 비업무용부동산으로 봄은 부당하다.

2) 청구주장 2 (개별공시지가 적용의 적정여부) 설사 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당된다고 하더라도 아파트건설기간 중 쟁점토지에 대한 지번분할이 불가능함에 따라 쟁점토지의 특성 등이 감안되지 아니한 채 개별공시지가가 결정된 관계로 자연녹지지역인 쟁점토지에 대한 개별공시지가도 일반주거지역기준의 개별공시지가로 평가된 것으로서 이는 쟁점토지 등의 매매계약서에서 보는 바와 같이 그 매매가격 등에 있어서도 주거지역부분의 가격과는 큰 차이가 있을 뿐만 아니라 부산광역시 수영구청장의 의견회시(95.8.22)에서 보는 바와 같이 지번분할이 이루어진 것으로 가정한다면 쟁점토지의 90년-93년 공시지가를 각각 17,000원 및 18,000원으로 함이 타당한 것으로 회시하고 있는 바, 처분청이 쟁점토지의 91년-93년 개별공시지가를 일반주거지역에 대한 개별공시지가에 해당하는 ㎡당 570,000원 내지 670,000원을 기준으로 하여 쟁점토지의 가액을 산정한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구법인은 도시계획법상 한 필지에 일반주거지역과 자연녹지지역으로 혼재되어 있는 부산광역시 수영구 OO동 OOOOO 소재 임야 중 일반주거지역에 해당하는 토지만 취득하려고 했으나 양도인이 일반주거지역 토지만의 양도를 거부하여 자연녹지지역인 쟁점토지 등도 부득이 취득한 것으로서 아파트를 신축판매하고 남은 자투리땅인 쟁점토지를 비업무용부동산으로 봄은 부당하다는 주장이나, 주택신축판매업을 영위하는 법인이 주택신축용으로 토지를 취득하는 경우 취득후 2년이내에 당해토지를 업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 그 취득일로부터 소급하여 당해토지를 비업무용부동산으로 보는 것인 바, 쟁점토지는 자연녹지지역으로서 당초부터 주택신축이 불가능한 사실을 알면서 청구법인이 취득하여 고유목적사업에 사용하지 아니하고 있으므로 처분청이 쟁점토지를 비업무용부동산으로 판정한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 그리고 청구법인이 쟁점토지와 함께 같은 필지에 속한 토지를 매수하면서 일반주거지역과 자연녹지지역의 ㎡당 매매가격을 달리하여 취득한 사실이 관련 증빙서류 등에 의해서 확인되나 개별공시지가는 도시계획상 자연녹지지역과 일반주거지역으로 혼재되어 있어도 단일필지로 고시되고 있으며 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 보면 90년도가 360,000원, 91년도는 670,000원, 92년도 및 93년도는 570,000원으로 확인되고 있고, 자연녹지지역이라 하여 별도의 공시지가가 없으므로 달리 적용할 방법이 없는 바, 90.1.1부터 93.12.31까지의 기간에 대한 쟁점토지의 가액을 위의 개별공시지가에 의하여 결정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 비업무용부동산 해당여부

(2) 쟁점토지에 대한 개별공시지가 적용의 적정여부 나. 쟁점 1(쟁점토지의 비업무용부동산 해당여부)에 대하여

(1) 이 건 과세사업년도에 적용되던 법인세법 제18조의 3 및 같은법시행령 제43조의 2 의 규정에 의하면 비업무용부동산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 중 비업무용부동산의 가액에 상당하는 차입금에 대한 이자를 각 사업년도의 소득금액계산상 손금에 산입하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제18조 제3항 제12호에서는 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 주택신축용 토지로서 취득후 2년이 경과된 토지 등은 비업무용부동산에 해당하는 것으로 규정하고 있고 같은법시행규칙 제18조 제7항에서는 주택신축용으로 취득한 토지 등을 그 취득후 2년이내에 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한 날로부터 비업무용부동산으로 본다고 규정하고 있다.

2) 청구법인은 일반주거지역과 자연녹지지역이 동일 필지내에 혼재되어 있는 부산광역시 수영구 OO동 OOOOO 소재 임야를 아파트건설용지로 취득하였으나 쟁점토지만 아파트부속토지에서 제외되어 그 활용이 불가능한 자투리땅으로 남게 되었으므로 이를 비업부용부동산으로 볼 수 없다는 주장이나, 청구법인이 쟁점토지를 주택신축용토지로 취득한 것임에도 이를 아파트의 부속토지로 사용하지 아니한 사실은 명백히 확인되고 있고, 청구법인이 쟁점토지를 이 건 과세처분일 현재까지 업무용으로 직접 사용한 사실이 없으며 달리 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보지 아니할 사유가 없으므로 처분청이 쟁점토지를 비업무용부동산에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지가액에 상당하는 차입금에 대한 지급이자를 손금산입하지 아니한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

다. 쟁점2 (개별공시지가 적용의 적정여부)에 대하여

1) 법인세법시행령 제43조의2 (지급이자의 손금불산입) 제8항의 규정에 의하면 비업무용부동산의 가액은 취득가액이나 당해 사업년도종료일 현재의 장부가액 또는 재무부령이 정하는 기준시가 중 많은 금액으로 한다고 규정하고 있으며 같은법시행규칙 제18조 제17항에서는 위 “재무부령이 정하는 기준시가”라 함은 토지의 경우에는 개별공시지가를 말하는 것으로 규정하고 있다.

2) 처분청은 이 건 과세사업년도 종료일 현재의 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 그 취득가액이나 장부가액보다 큰 것으로 보아 개별공시지가를 쟁점토지의 가액으로 결정한 바 있다. 청구법인은 쟁점토지에 대한 94.1.1 기준의 개별공시지가가 당초 486,000원에서 16,000원으로 조정된 바 있으며 그 조정의 이유는 부산광역시 수영구 OO동 O OOOO 소재 임야에 속하였던 쟁점토지가 자연녹지지역에 해당하는 경우로서 93.6.10 그 필지분할이 있었고 같은 필지내의 주거지역과는 현저한 가격차이가 있음에 따라 주거지역기준의 개별공시지가가 위와 같이 조정된 것이라고 할 것이므로 쟁점토지에 대한 91.1.1 기준 및 92.1.1 기준, 93.1.1 기준의 개별공시지가 (이하 “91년～ 93년 개별공시지가”라 한다)도 조정되어야 타당하며 그 필지분할을 가정할 경우에 예상되는 쟁점토지에 대한 개별공시지가 (청구법인의 청원서에 대한 부산광역시 수영구청장의 의견회시에 의하면 17,000원～18,000원임)를 적용하여야 한다는 주장이나, 청구법인이 주장하는 위 91년～93년 개별공시지가는 필지분할 등을 가정할 경우에 추정되는 개별공시지가에 불과하며 실제 변경조정된 사실이 없으므로 처분청이 쟁점토지에 대한 91년～93년 개별공시지가를 그 고시후 확정되어 있는 개별공시지가(91년: 670,000원, 92년 및 93년: 570,000원)를 적용하여 각 사업년도 종료일 현재의 쟁점토지가액을 결정한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.