양도가액이 불분명 하다하여 양도차익을 계산방법(기각)

청구인이 주장하는 양도가액이 불분명 하다하여 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 확인된 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 이 건 결정한 것이 타당함(기각)

1. 사실 청구인은 충청남도 예산군 예산읍 OO리 OOO에 거주하는 사람으로서, 충청남도 온양시 OO동 OOOO O 대지 415.4평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 79.10.2 온양시로부터 16,490,000원에 불하받아 86.3.28 충청남도 온양시 OO동 OO에 사는 청구외 OOO 외1인에게 양도한데 대하여, 처분청은 취득가액은 온양시로부터 불하받았다하여 이를 실지거래가액으로 인정하였으나 양도가액은 개인간의 거래이고 인근 탐문가액에 비해 매매계약서상의 가액이 낮다하여 취득당시의 실지거래가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 양도차익을 계산 88.5.16 86년 귀속 양도소득세 27,234,960원 및 동 방위세 5,446,990원을 결정고지하자, 청구인은 전심절차를 거쳐 89.1.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 79.10.2 온양시로부터 체비지를 16,490,000원에 불하받아 86.3.28 온양시 OO동 OO에 사는 청구외 OOO 외1인에게 31,250,000원에 양도하였음이 매매계약서, 중개수수료 영수증등에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있고, 더군다나 청구외 OOO에게 양도대금전액을 채무변제한 것이 입증되고 있으므로, 취득 및 양도가액 공히 실지거래가액으로 결정할 것을 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 79.10.2 온양시(당시 온양읍)로부터 취득하여 86.3.28 청구외 OOO 외1인에게 양도한 데 대하여, 양도소득세 예정 및 확정신고를 이행하지 아니하였고, 청구인이 주장하는 양도가액이 불분명하여 처분청이 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 온양시로부터 확인된 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 이건 결정하였는 바, 청구인은 취득 및 양도가액 공히 실지거래가액으로 결정할 것을 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 대통령령이 정하는 경우라 함은 동 법 시행령 제170조 제4항에서 열거하고 있는 바, 제1호에서 “국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하였다. 또한, 소득세법 시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있다.

따라서 이 건의 경우와 같이 온양시로부터 불하받은 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 개인에게 양도한 양도가액 또는 확인된 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이고, 다만 양도가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하여 양도가액을 결정하는 것이다. 그러므로 이 건 쟁점은 양도한 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정 또는 확정신고를 이행하지 아니한 경우의 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액 31,250,000원으로 결정할 수 있는지의 여부에 있다할 것이다. 처분청의 조사결과 쟁점토지는 온양시 시외버스종합터미널 확장 이전 지역에 근접하여 79.10.2 취득 후 86.3.28 양도시까지 충분히 지가 상승요인이 있었고, 인근 복덕방에 탐문 조사한 바, 양도당시 평당 500,000원 이상 호가하는 지역임이 확인되었는 바, 청구인은 양도당시의 매매계약서와 부동산 중개업자인 청구외 OOO이 발행한 중개료 영수증을 제시하면서 청구외 OOO 외1인에게 31,250,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 주장하는 양도당시 평당가액 248,800원은 처분청이 조사한 평당가액 500,000원과 내무부 시가표준액에 의거 환산한 평당가액 873,800원과는 특별한 사유없이 현저히 낮은 가액이고, 또 대금 수수에 따른 금융기관등의 객관적인 입증서류를 전혀 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

결국 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 전시한 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의거 “확인할 수 없는 경우”에 해당되어 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 동 법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호의 규정에 의하여 처분청이 양도가액을 환산가액에 의하여 결정하고 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 처분청이 청구인이 주장하는 양도가액이 불분명하다하여 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 온양시로부터 확인된 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 이 건 결정한 것이 타당한지의 여부에 그 쟁점이 있다하겠다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 쟁점토지를 79.10.2 온양시로부터 취득하여 86.3.28 청구외 OOO 외1인에게 양도하고도 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 이행하지 아니하였고, 취득가액에 대하여는 다툼이 없겠으나, 청구인이 주장하는 양도가액은 처분청이 조사한 평당가액보다 특별한 사유없이 현저히 낮은 가액이고, 또 대금 수수에 따른 금융기관등의 객관적인 입증서류를 제시하지 못하고 있으므로, 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의거 “확인할 수 없는 경우”에 해당된다 하여 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 온양시로부터 확인된 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 이 건 과세한 데 대하여, 청구인도 취득가액에 대하여는 다툼이 없겠으나, 단지 양도가액은 청구외 OOO 외1인에게 31,250,000원에 양도하였음이 매매계약서, 중개수수료 영수증등에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있고, 더군다나 청구외 OOO에게 양도대금 전액을 채무변제한 것이 입증되고 있으므로, 취득 및 양도가액 공히 실지거래가액으로 결정할 것을 주장하고 있으므로, 다툼이 없는 취득가액은 논외로 하고 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인이 주장하는 양도당시 평당가액 248,800원은 처분청이 조사한 평당가액 500,000원과 내무부 시가표준액에 의거 환산한 평당가액 873,800원과는 현저히 낮은 가액이고, 청구인은 양도가액에 대한 구체적인 금융자료의 제시가 없고, 더구나 양도가액 전액을 청구외 OOO에게 채무변제하였다고 하면서 청구외 OOO의 개인통장 사본을 그 증빙으로 제시하고는 있으나 청구인이 주장하는 양도가액(여기서는 채무상환금액)과 청구외 OOO의 입금액이 서로 달라 이로 미루어 양도가액을 추정하기에는 객관성이 없다하겠다.

이러한 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액은 그 객관성에 있어서 확인할 수 없다하겠으므로, 처분청이 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 온양시로부터 확인된 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 그 잘못이 있다고는 보여지지 아니한다 하겠다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.