쟁점토지의 양도에 대해 투기거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부(기각)

처분청이 쟁점토지의 거래가 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 거래유형에 해당된다고 보아 실지거래가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없음

1. 사실청구인은 경남 진주시 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서, 87.7.30 같은시 OO동 OOOOO 전 9,013평방미터를 취득하여 이를 12필지로 분할, 그중 OOOOO외 9필지 전 6,613평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.5.1-5.10 기간동안 청구외 OOO외 7인에게 양도한 데 대하여,처분청은 청구인이 날자미상 청구외 OOO 1인에게 쟁점토지를 분할되기전 상태로 양도하고서도 (이에 대해서는 서로 다툼이 없음) 이를 90.5.1-5.10 기간동안 청구외 OOO외 7인에게 양도한 양 토지거래신고, 허위계약서의 작성 및 검인을 받음으로써소득세법 시행령 제170조제4항 제2호에서 규정한 “허위계약서의 작성 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액(취득가액 81,333,546원, 양도가액 277,680,000원)에 의거 90.9.7 이건 양도소득세 94,939,330원 및 동 방위세 18,987,860원을 결정고지하자,청구인은 이에 불복하여 91.3.27 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 블럭공장을 이전할 목적으로 쟁점토지 등을 취득하였으나 당초 취득시의 목적과는 달리 자연녹지지역으로 공장허가가 불가능하여 양도한 것뿐이며, 당초 쟁점토지를 분할되기전 상태로 청구외 OOO 1인에게 양도하였으나 위의 사람이 청구인 모르게 이를 10필지로 분할하여 그중 7필지를 미등기 전매한 후 청구인에게 등기상 양수자 명의의 부동산매도용 인감 발급의 협조를 요청해 옴에 따라 단지 세법적 지식이 전혀 없는 청구인이 위의 사람과 계약한 당초 계약서를 중개인에게 돌려주고 청구외 OOO외 7인에게 쟁점토지를 각 필지별로 양도한 양 토지거래신고, 허위계약서의 작성 및 검인을 받은 것에 불과하므로 실지거래가액에 의거 이건 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인이 주장한 바와 같이, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO 1인에게 실제 양도하였으나 청구외 OOO외 7인에게 분할하여 양도한 것으로 허위 계약서를 작성한 점에 비추어 보면소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 규정에 의거 취득 및 양도가액을 확인된 실지거래가액에 의거 이건 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대해 투기거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지의 여부에 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조제4항의 규정에 의하면, 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 실지거래가액에 의하여 결정되는 경우를 규정한동법 시행령 제170조제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호(마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 위소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 (마)목에 의한 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위에 대하여는 국세청 고시 제89-88호(89.8.1)에 의거 도시계획구역안의 토지로서 농지의 경우 5,000평방미터 이상이면 그 적용대상임을 알수 있다.

위소득세법 시행령 제170조제4항 제2호의 규정을 살펴보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다는 규정으로 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용 실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정으로 되어 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다.

그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는점, 실지거래가액으로 계산한 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 단기양도등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 단기양도등의 거래유형에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할것으로서, 이 때 투기성이 없었다는 것에 대하여 청구인은 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 입증하여야 할 것인바, 쟁점토지는 도시계획구역안의 농지로서 그 면적이 6,613평방미터이므로 위 국세청장이 정한 일정규모 이상(도시계획 구역안의 농지인 경우 5,000평방미터 이상)의 거래규모인 이 건의 경우, 청구인은 87.7.30 취득하여 일자 미상 청구외 OOO 1인에게 분할되기전 상태로 양도하고서도(이에 대해서는 서로 다툼이 없음) 이를 90.5.1-5.10 기간동안 청구외 OOO외 7인에게 양도한 양 관할청에 토지거래신고 및 허위계약서를 작성하여 검인을 받은 점, 청구인이 종전의 블럭공장을 이전할 목적으로 이를 취득하였다고는 하나 농지인 쟁점토지등을 취득하여 약 3년간 소유하면서도 이를 개발하거나 또는 생산적 활동에 제공한 것도 아닌 소유만 하다가 양도한

사실이 처분기록에 의거 확인되고 있는 점, 청구인은 또 쟁점토지 이외 같은시 OO동 OOOO O 답 249.3평방미터 및 OOO O 대지 267.40평방미터를 83.5.17 및 87.1.26 취득하여 이를 각각 2필지로 분할하여 87.8.17 및 87.4.21 양도한 사실이 있는 점등이 확인되고 있어 실수요목적으로 취득한 것이라고 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 거래가 위소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 (마)목의 거래유형에 해당된다고 보아 실지거래가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.