토지의 양도가액을 청구인이 제시하는 매매계약서상에 건물과 토지의 가액을 구분하여 명시된 가액으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

청구인이 제시한 계약서상의 토지가액이 건물가액 보다 낮은 것으로 되어 있는 것은 신빙성 있다고 보기 어려우므로 처분청이 양도시 토지와 건물가액이 불분명한 것으로 보아 법령의 규정에 의거 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 토지의 양도가액으로 인정하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없음

1. 사실청구인은 서울시 강남구 OO동 OO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 강남구 OO동 OOOOO 대지 176평방미터를 88.12.26 청구외 OOO로 부터 122,400,000원에 취득하고 89.6.24 위 지상에 주택 및 근린생활시설 건물 460.21평방미터(주택 169.69평방미터, 점포 290.5평방미터)를 신축한 후 이를 89.6.30 청구외 OOO에게 300,000,000원에 양도하고 89.7.25 자산양도차익 예정신고를 하면서 주택부분(대지 64.89평방미터, 건물 169.69평방미터)은 비과세되는 1세대1주택으로, 나머지 상가부분(대지 111.11평방미터, 점포 290.52평방미터)은 과세되는 양도물건으로 하여 양도차익을 6,333,270원(토지는 실지거래가액으로 하여 양도가액은 83,605,225원, 취득가액은 77,271,955원, 건물은 기준시가로 하여 양도가액은 36,605,520원, 취득가액은 36,605,520원)으로 산정하고 이에서 산출된 양도소득세 770,570원과 동 방위세 77,050원을 자진납부한 데 대하여 처분청은 청구인이 양도차익 예정신고 납부한 내용에 대하여 주택부분에 대하여는 청구인의 신고내용대로 비과세되는 1세대1주택으로 인정하고, 잔여부동산(상가 및 토지)에 대하여는 건물을 기준시가로, 토지는 취득가액은 실지취득가액인 77,268,307원, 양도가액은 총양도가액 300,000,000원(건물 및 토지)에서 건물과 토지의 기준시가를 기준으로 하여 구분한 가액 110,432,743원으로 인정하고 90.5.16 자로 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 11,522,300원 및 동 방위세 2,381,510원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.6.1 심사청구를 거쳐 90.7.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 양도당시 토지와 건물의 매매대금을 각각 구별하여 토지가액은 132,432,000원, 건물가액은 167,568,000원, 합계 300,000,000원으로 매매계약이 체결되었고 자산양도차익 예정신고시 위 구분된 금액을 기준으로 하여 양도차익을 계산하였는데도 처분청은 이를 부인하고 부당하게 법적근거도 없이 기준시가를 기준으로 하여 토지와 건물의 양도가액을 구분 계산하여 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견첫째, 청구인이 양도차익 예정신고시 신고한 취득가액을 기준으로 토지·건물의 취득가액 구성비를 보건대, 토지·취득가액은 122,400,000원, 건물 취득가액은 57,986,460원, 합계 금원 180,386,460원으로서 토지가액 구성비는 67.85%이고, 건물가액 구성비는 32.15%이며,둘째, 쟁점부동산의 양도당시 소득세법에 정하고 있는 기준가액을 기준으로 토지·건물의 양도가액 구성비를 보건대 양도당시 토지기준시가는 72,190,272원, 건물기준시가는 51,610,130원으로서 합계금원 123,800,402원으로서 토지가액 구성비는 58.31%이고, 건물가액 구성비는 41.69%로 나타나고 있어 위 내용을 볼때 토지의 가액이 건물의 가액 보다 높다고 판단된다.그렇다면 토지의 양도가액이 건물가액 보다 낮은 것으로 하여 작성된 전시 매매계약서와 청구주장은 옳지 않다고 할 것이다.사실이 위와 같은 경우 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불명한 때라고 할 것이므로 쟁점토지와 건물 등의 가액의 구분은소득세법 제170조제2항의 규정에 의하여 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산함이 옳다고 판단되는 바,처분청이 양도당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 토지와 건물의 양도가액을 110,432,743원과 36,605,520원, 도합 147,038,263원으로 토지와 건물의 취득가액을 77,268,307원과 36,605,520원으로 계산하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세 등을 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도가액을 청구인이 제시하는 매매계약서상에 건물과 토지의 가액을 구분하여 명시된 가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인이 서울시 강남구 OO동 OOO소재 대지 176평방미터를 88.12.26 122,400,000원에 취득하고 동 지상에 89.6.24 주택 및 근린생활시설건물 460.21평방미터(주택부분: 169.69평방미터, 점포: 290.5평방미터)를 신축한 후 이를 89.6.30 청구외 OOO에게 300,000,000원에 양도하고 89.7.25 자산양도차익 예정신고를 하면서 주택부분(대지: 64.89평방미터, 건물: 169.69평방미터)은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택으로, 잔여부동산(대지: 111.11평방미터, 점포: 290.52평방미터)은 과세되는 것으로 하여 양도차익을 6,333,270원(건물은 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 하고 토지는 실지거래가액으로 하면서 양도가액은 계약서상 명시된 금액을 기준으로함)으로 신고한데 대하여 처분청은 계약서상 명시된 토지의 양도가액 132,432,000원이 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다 하여 총 양도가액 300,000,000원(건물과 토지)에서 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 하여 안분한 금액인 110,432,743원을 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바,청구인은 양도당시 토지와 건물의 매매대금을 각각 구분하여 토지는 132,432,000원, 건물은 167,568,000원, 계 300,000,000원으로 매매계약을 체결하고 양도하였는데 아무 법적 근거도 없이 이를 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 소득세법 시행령 제170조제2항에서 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있는 바, 이 건 토지를 122,400,000원에 취득하고 건물을 신축한 후 이를 300,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없는 이 건에 있어 청구주장의 토지양도가액을 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면,청구인이 제시하는 양도시 매매계약서에 의하면, 토지는 132,432,000원 건물은 167,568,000원, 계 300,000,000원에 양도한 것으로 되어 있으나 동 계약서는 소개인도 없이 취득 및 양도자만의 계약에 의한 것이고 계약서상 구분가액이 적정가액으로 인정할만한 감정가액 등의 증빙자료도 있지 아니한 점, 양도시 기준시가를 기준으로 한 토지와 건물가액의 구성비를 보면, 기준시가에 의한 토지의 가액은 72,190,272원, 건물의 가액은 51,610,130원으로서 토지가액의 구성비는 58.3%이고, 건물의 가액의 구성비는 41.7%로 나타나고 있으며, 또한 청구인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 토지와 건물의 취득가액의 구성비도 토지가액은 122,400,000원, 건물가액은 57,986,460원으로서 그 구성비는 토지는 67.85%이고 건물은 32.15%로 되어 있어 취득시나 양도시의 토지가액이 건물가액보다는 높은 것으로 되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 계약서상의 토지가액이 건물가액 보다 낮은 것으로 되어 있는 것은 신빙성 있다고 보기 어려우므로 처분청이 양도시 토지와 건물가액이 불분명한 것으로 보아 위 법령의 규정에 의거 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 토지의 양도가액으로 인정하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.