양도당시 개별공시가 없는 쟁점토지를 분할전 모지번의 개별공시지가를 기준으로 평가한 것이 적법한 것인지(경정)

비교대상토지로 선정한 모지번의 개별공시지가는 양도당시 이미 존재하지 아니하는 토지의 개별공시지가이고 토지분할 및 지목변경으로 인하여 이용상황이 달라졌으므로 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 실제이용상황이 도로인 점을 감안하여 평가하는 것이 타당

1. 사실청구인은 1998.5.19 경기도 용인시 수지읍 OO리 OOOOO 402㎡외 6필지 총 2,165㎡와 위 지상건물 335.5㎡를 양도하고 1998.5.26 부동산양도신고를 하면서 기준시가에 의하여 양도소득세 198,018,860원을 납부하였다.청구인은 부동산양도신고시 양도당시의 기준시가 적용이 잘못되었다고 주장하면서 1998.8.18 처분청에 과세표준 및 세액의 경정청구서를 제출하였고, 1999.6.7 처분청이 청구인의 경정청구를 받아들일 수 없다고 회신함에 따라 1999.8.5 심사청구를 제기하였다.국세청장은 1999.10.8 청구인의 심사청구에 대한 결정에서 양도당시 공시지가가 없는 토지를 재조사하여 양도소득세를 경정하도록 통지하였고 이에 따라서 처분청은 2000.1.7 청구인의 양도소득세 과세표준을 475,519,728원으로 양도소득세결정세액을 194,445,885원으로 결정하여 양도소득세 3,572,970원을 환급하였으며 청구인은 이에 불복하여 2000.4.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도한 토지는 양도이전에 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여되어 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 양도시의 기준시가는소득세법 제99조제1항 제1호 가목 단서 및같은법 시행령 제164조제1항 제2호의 규정에 의거 토지의 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가하여야 하는 데 처분청은 양도토지중 경기도 용인시 수지읍 OO리 OOOOO 전 555㎡와 같은리 OOOOO 전 635㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 쟁점농지와 이용상황이 전혀 다른 분할전 모지번인 같은리 OOOOO 토지의 개별공시지가(㎡당 360,000원)로 평가한 것은 부당하며 또한 양도토지중 경기도 용인시 수지읍 OO리 OOOOO 도로 7㎡와 같은리 OOOOO 도로 28㎡ 및 같은리 OOOOO 도로 15㎡(이하 “쟁점도로”라 한다)의 1999년도 개별공시지가는 ㎡당 89,100원인데도 이를 ㎡당 119,800원으로 평가한 것도 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 1998.5.19 양도한 쟁점토지에 대한 공시지가가 산정된 기준시점은 1997.1.1의 현황에 의해 결정되는 것으로 청구인이 쟁점토지를 양도하기전에 토지를 분할하여 지목이 변경되고 지번이 새로이 부여되었다고 하더라도 공시지가를 산정한 기준시점에는 분할이 되어 있지 않았으므로 분할된 토지에 대한 공시지가평가는 모번지를 비교할 토지로 하여 공시지가를 결정 적용하는 것이 타당하므로 당초 결정은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점양도전에 분할되어 양도당시 개별공시가 없는 쟁점토지를 분할전 모지번의 개별공시지가를 기준으로 평가한 것이 적법한 것인지 여부나. 관련법령소득세법 제99조【기준시가의 산정】 제1항에서는 「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산가. 토 지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.(이하 생략)」라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 제1항에서는 「법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서 당해 인근토지를 표준지로 본다.」라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단청구인은 1977.3.11 경기도 용인시 수지읍 OO리 OOOOO 전 992㎡와 같은리 OOOOO 전 1,173㎡를 취득하였고 위 토지는 1998.4.22 분할 및 지목이 변경되어 OOOOO 잡종지 402㎡, OOOOO 잡종지 523㎡, OOOOO 전 555㎡, OOOOO 도로 7㎡, OOOOO 도로 28㎡, OOOOO 전 635㎡, OOOOO 도로 15㎡로 되었으며, 청구인은 위 토지를 분할 및 지목변경이후인 1998.5.19 양도하였으며 지목이 잡종지인 위 OOOOO과 OOOOO 토지지상에 공장건물이 소재하고 있는 사실과 지목이 전인 쟁점농지(OOOOO, OOOOO)가 실제이용상황이 농지인 사실 및 쟁점도로(OOOOO, OOOOO, OOOOO)가 실제이용상황이 도로인 사실이 토지대장, 용인시장의 회신공문(지적 58323-3814, 1998.5.7)측량성과도 및 부속서류(1998.4.15)등에 의하여 확인되고 있다.처분청은 국세청장의 1999.10.18 심사결정에 따라 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점농지와 쟁점도로를 평가하면서 쟁점농지는 분할전 모지번인 OOOOO 토지를 비교대상토지로 선정하여 쟁점농지가 모지번인 OOOOO 토지와 이용상황이 동일하다고 보고 모지번의 1997년도 개별공시지가 ㎡당 360,000원으로 평가하였고 쟁점도로는 모지번인 OOOOO 토지를 비교대상토지로 선정하고 쟁점도로가 이용상황이 도로인 점을 감안하여 모지번의 1997년도 개별공시지가 ㎡당 360,000원의 33.3%인 ㎡당 119,800원으로 아래와 같이 평가하였다.(단위 : 원)

번

호

부동산소재지

지목

면적

(㎡)

97개별공시지가

당초지가

(모번지)

재조사

평가액

1

경기도 용인시 수지동 OO리 OOOOO

전

555

360,000

360,000

2

OOOOO

도로

7

360,000

119,800

3

OOOOO

도로

28

360,000

119,800

4

OOOOO

전

635

360,000

360,000

5

OOOOO

도로

15

360,000

119,800

쟁점농지 및 쟁점도로가 토지분할 및 지목변경후에 양도되어 양도당시 개별공시가 없는 사실에는 다툼이 없고 이러한 경우 양도가액은 위소득세법 시행령 제164조제1항의 규정에 의하여 개별공시지가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시법에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있는바,처분청이 비교대상토지로 선정한 모지번의 개별공시지가는 양도당시 이미 존재하지 아니하는 토지의 개별공시지가일 뿐만 아니라 토지분할 및 지목변경으로 인하여 이미 이용상황이 달라졌으므로 이를 비교대상토지로 한 것은 잘못된 것으로 판단된다.

따라서, 쟁점농지는 쟁점농지와 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 하여 평가하는 것이 타당한 것으로 판단된다.한편, 청구인은 쟁점도로를 1999년 개별공시지가인 ㎡당 89,100원으로 평가하여야 한다는 주장이나 1998.5.19 양도한 쟁점도로에 대하여 1999년 개별공시지가를 적용할 수는 없다 할 것이며 위 쟁점농지와 같이 모지번의 개별공시지가를 비교대상토지로 할 것이 아니라 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 실제이용상황이 도로인 점을 감안하여 평가하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

따라서, 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.