쟁점건물이 비과세되는 1세대 1주택인지 여부(경정)

쟁점건물은 사실상 주택으로 사용된 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점건물을 기타 건물로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 이 건 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 제주도 제주시 OOO동 OOOOOO 대지 225㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상 “객실 겸 문간” 26.44㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 65.12.31 취득하여 94.2.3 청구외 OOO외 1인에게 쟁점건물과 쟁점토지를 양도하고, 94.2.4 자산양도차익예정신고시 쟁점건물을 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 쟁점건물과 그 부수토지 132.2㎡(26.44㎡의 5배)에 대한 양도소득을 비과세 신고하고, 쟁점건물 바닥면적의 5배를 초과하는 나머지 대지부분 92.8㎡에 대하여만 이를 나대지의 양도로 보아 양도소득세 60,346,650원을 자진신고·납부하였다.처분청은 쟁점건물이 주택이 아닌 기타 건물이라하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고, 대지 225㎡에 대하여 장기보유특별공제하여 95.5.16 청구인에게 양도소득세 31,007,940원을 결정고지하였다가 그후 쟁점건물(26.44㎡)의 부수토지에 해당하는 132.2㎡(26.44㎡의 5배)만을 장기보유특별공제대상이라 하여 95.12.16 청구인에게 양도소득세 10,008,570원을 추가 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 95.12.21 심사청구를 거쳐 96.2.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점건물은 사실상 당초 취득시부터 양도일 현재까지 계속하여 청구인 또는 청구인의 친족 등이 거주용 주택으로 사용되고 있었음에도, 처분청이 등기부상 용도가 객실 겸 문간이라하여 주택이 아닌 기타 건물로 판단하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 처분은 부당하고,

(2) 쟁점토지 지상에는 공부상 나타나지 아니하는 무허가건물 49㎡가 별도로 정착되어 있는 바, 쟁점토지에 대한 장기보유특별공제액 산정을 위한 건물기준면적 계산시 무허가건물의 바닥면적을 포함하여 계산함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 1세대 1주택 비과세요건 판정시 주택여부는 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하는 것인 바, 쟁점건물이 공부상 기타건물로 나타난다 하더라도 청구인의 주장과 같이 양도당시 사실상 주택으로 사용되고 있었다면 이를 주택으로 보아 비과세요건을 검토하여야 하겠으나, 이 건의 경우 청구인은 쟁점건물이 사실상 주택으로 사용된 사실에 대한 입증자료를 구체적으로 제시한 바가 없어 동 청구주장을 인정하기는 어려운 것으로 판단되고,

(2) 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지인 나대지와 관련하여 무허가건축물이 정착되어 있는 경우에도 이를 나대지로 규정함으로써 무허가건축물의 바닥면적을 인정하지 않고 있다 할 것인 바, 이와 같은 취지로 본다면 건축물의 부수토지로서 기준면적을 초과하는 부분을 공제대상 제외토지로 볼 경우에 있어서도 무허가건축물의 바닥면적은 건물기준면적 계산시 제외됨이 타당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점건물이 비과세되는 1세대 1주택인지 여부

(2) 무허가건물이 있었던 것으로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부를 가린다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령소득세법 제5조제6호 (자)목에서 「대통령령이 정하는 1세대 1주택과 그 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세를 비과세한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제15조제1항에서는 「“1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주(5년이상 보유시에는 거주기간의 제한을 받지 아니함)하는 것으로 한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제9항 제1호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 도시계획구역안의 토지 : 5배를 말한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인은 65.12.31 쟁점건물을 취득하여 29년을 보유하다가 94.2.3 양도하였고, 양도당시 쟁점건물 이외의 다른주택을 보유하지 아니하였음이 등기부등본 및 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.쟁점토지 지상에 44.6.14 쟁점건물인 객실 겸 문간 건평 8평이 건축된 사실, 45.12.1 주택 105.78㎡와 50.11.2 주택 109.09㎡가 각각 건축되어 92.2.26 멸실된 사실 및 멸실된 주택의 소유자는 청구인의 父인 OOO인 사실에 대해서는 다툼이 없다.청구인의 母인 OOO가 84.10.16까지, 청구인은 75.9.8까지 제주도 제주시 OO리 OOOOOO에 주소를 두고 있음이 주민등록표에 의하여 확인되고, 청구인이 제시한 쟁점건물 현장사진 및 평면도에 의하면 쟁점건물의 구조는 부엌 겸 식당과 방으로 되어 있으며, 이웃주민 청구외 OOO, OOO(매수자)은 인감증명서를 첨부하여 쟁점건물이 실제주택으로 사용되었다는 사실확인서를 제출하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점건물은 사실상 주택으로 사용된 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점건물을 기타 건물로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 이 건 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령소득세법 제23조제1항 제1호 및 같은조 제2항 제2호에서는 양도소득세가 과세되는 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대해서는 장기보유특별공제를 하도록 하면서같은법시행령 제46조의 3에서 나대지(재무부령이 정하는 무허가건물이 정착되어 있는 토지를 포함)의 경우에는 장기보유특별공제 대상에서 제외하도록 하고, 다만, 양도일 현재토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하는 토지에 대해서는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.한편,토지초과이득세법 제8조제1항 제4호 및같은법시행령 제11조제3항 제1호의 규정에 의하면 건축법 기타 관계법령의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 사용검사 또는 임시사용승인을 얻지 아니한 건축물을 무허가건축물이라 하고 무허가건축물의 부속토지는 유휴토지로 규정하고 있고 다만,지방세법 제196조의 규정에 의한 재산세과세대장에 등록되어 있는 건축물로서 89.12.31 이전에 건축된 건축물은 제외한다고 규정되어 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인은 쟁점토지 위에 무허가건물이 현존하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 설사, 무허가건물이 있는 경우에도 지방세법 규정에 의한 재산세과세대장에 등록되어 있는 건축물로서 89.12.31 이전에 건축된 건축물에 한하여 유휴토지 등에서 제외되는 것으로 보아 장기보유특별공제를 적용하는 것이므로 청구인이 주장하는 무허가건물이 건축물관리대장이나 재산세과세대장에 등재되어 있지도 아니한 이 건의 경우 처분청이 기준면적(132㎡)초과 토지(92.8㎡)를 유휴토지 등으로 보아 장기보유특별공제를 배제한 당초처분은 정당하다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.