미등기부동산 전매에 대한 양도소득세 과세(기각)

부동산 매매를 중개하고 받은 중개수수료라고 주장하나 중개에 대한 계약서가 없고 부동산의 거래규모 비해 중개수수료로 보기에는 과다해 보이므로 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인을 비롯한 OOO, OOO(이하 “청구인 외 2인”이라 한다)은 OOOOO OOO OOO OOOOO 대지 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 매매와 관련된 자들이다.

나. 처분청은 아래 <표1>과 같은 쟁점부동산 등기부등본상의 거래 내역 외에, OOOOO OOOO OOO(OO OOOO 외 1인”이라 한다)에게 소유권이 이전되는 과정에서 청구인 외 2인에게 미등기 전매에 따른 60,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 양도차익이 발생하였고, 이를 청구인 외 2인이 각각 20,000천원씩 나누어 가진 것으로 보아 2009.7.21. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 17,844,640원을 결정·고지하였다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOOO OOOO다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.30. 이의신청을 거쳐 2010.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 실지거래는 아래 <표2>와 같은 바, OOO은 2003.7.9. OOO와 매매계약을 체결하고 2003.9.29. 잔금을 지급하여 사실상 소유권을 취득하였으나, 매도자 OOO가 단기양도에 해당하여 소유권이전등기를 하지 못하고 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 하였다.OOO은 쟁점부동산의 가격이 오르지 않자 OOO에게 취득가액으로라도 매매해 줄 것을 요청하였고, OOO은 청구인에게, 청구인은 다시 OOO에게 매매알선을 요청하여 쟁점부동산의 거래가 이루어졌는 바, OOO의 취득가액보다 쟁점금액을 더 받은 것에 대하여 OOO에게는 비밀로 하고 청구인 외 2인이 각 20,000천원을 나누어 가진 것은 쟁점부동산의 거래를 도와주고 중개수수료로 받은 것이므로 이를 미등기 전매에 따른 양도차익으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OO(OOO OO)(OO O OO)

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점금액이 OOO이 쟁점부동산을 매매할 수 있게 도와주고 받은 중개수수료라고 주장하나, OOO과 청구인 외 2인 간에 작성된 쟁점부동산 중개에 대한 계약서 등의 구체적인 증빙이 없고, 쟁점금액이 쟁점부동산의 거래규모(565,000천원)에 대한 중개수수료로 보기에는 과다하며, 사회통념상 OOO에게 비밀로 하고 쟁점부동산의 매매차익을 청구인 외 2인이 나누어 가진 것을 중개수수료로 보기는 어렵다.또한, 2003.7.9. 쟁점부동산의 매매계약서상에는 매수인이 OOO로 기재되어 있고, 특약사항에 “본 계약자는 대리인으로서 소유권이전등기 서류는 매수인이 원하는 자에게 발급하기로 한다”라고 명시되어 있으며, OOO는 쟁점부동산에 대한 매수금액을 OOO으로부터 수령하여 OOO에게 전달한 사실이 있는 것으로 확인하고 있는 점 등으로 보아 청구인 외 2인이 쟁점부동산 거래를 주도한 것으로 보이므로 처분청이 청구인 외 2인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인이 얻은 소득을 양도소득으로 보아 과세한 처분의 당부나.관련법률소득세법제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선수수료제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 외 2인은 쟁점부동산의 매매와 관련하여 쟁점금액의 소득이 발생하자 각각 20,000천원씩 나누어 가졌고, 처분청은 위 <표1>과 같은 쟁점부동산 등기부등본상의 거래내역 외에, OOO에서 OOO 외 1인에게 소유권이 이전되는 과정에서 청구인 외 2인에게 미등기 전매에 따른 쟁점금액의 양도차익이 발생한 것으로 보아 이 건 결정·고지하였음이 청구인 외 2인에 대한 결정·결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 현지확인조사서에는 ‘OOO가 쟁점부동산을 실지로 양도한 가액 및 시기에 대하여 현지확인한 결과는 아래와 같은 바, 실지 양도가액(505,000천원) 및 귀속시기(2003년 귀속)에 근거하여 당초 경정분은 결정취소하고, 해당 양도가액 및 귀속으로 단기양도에 따른 중과세율을 적용하여 과세처분하며, 미등기전매차익 60,000천원에 대하여는 청구인 외 2인에게 양도소득세를 과세하고 조사종결하고자 한다’라고 기재되어 있다.- 아 래 -(가) 쟁점부동산의 실지 계약서상매수인은 OOO이고 실지 양도가액은 505,000천원이며, 매수인 OOO는 실지 계약서상의 특약사항과 같이대리인 자격에 불과하고,OOO의 부탁으로 쟁점부동산을 OOO로부터 2003.7.9. 505,000천원에 매수하였음을 확인하고 있다.(나) 쟁점부동산의 등기부등본상 2003.10.13. 매매예약자인 OOO은 쟁점부동산과 관련하여 어떠한 이익도 얻는 것이 없는 것으로 답변하고 있다.(다) OOO은 쟁점부동산과 관련하여 OOO로부터 2003.7.9. 505,000천원에 매수한 사실이 있으나, 이의 실지 매수자는 OOO으로서 매수 당시 OOO의 단기 양도에 따른 중과세율을 회피할 목적으로 등기이전을 미루었으며(OOOO OOO의 부친과 지인이다), OOO이 자금사정이 급하자 2005.8.10. OOO 외 1인에게 565,000천원에 매도하였다. 이 과정에서 OOO의 거래는 생략되고 OOOOO OOO 외 1인에게 바로 매도되는 형식의 매매계약서가 작성되었고, 양도차익 60,000천원은 쟁점부동산의 관련인인 청구인 외 2인이 각각 20,000천원씩 나누어 가졌음을 확인하고 있다.

(3) OOOO OOO간에 체결된 매매계약서에는 2003.7.9. OOOO OOO로부터 쟁점부동산을 505,000천원에 매수한 것으로 기재되어 있고, 특약사항에 “본 계약자는 대리인으로서 소유권이전등기 서류는 매수인이 원하는 자에게 발급하기로 한다”라고 기재되어 있다.

(4) 2009.5.27. 작성된 OOO의 사실확인서에는 OOO는 대리인 자격으로 쟁점부동산 매매계약서를 작성하였고, OOO으로부터 매수금액을 수령하여 OOO에게 전달한 사실이 있다고 기재되어 있다.

(5) 2009.6.2. 작성된 OOO의 사실확인서에는 쟁점부동산의 미등기 전매차익 60,000천만원을 청구인 외 2인이 각 20,000천원씩 나누어 가졌고, OOO이 이득을 취한 것은 없음을 확인한다라고 기재되어 있다.

(6) 청구인 및 OOO의 사실확인서에는 쟁점부동산의 매도에 따른 차익 60,000천만원을 청구인 외 2인이 각 20,000천원씩 나누어 가졌음을 확인한다라고 기재되어 있다.

(7) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점금액이 OOO이쟁점부동산을 매매할 수 있게 도와주고 받은 중개수수료라고 주장하나,청구인은 OOO과 청구인 외 2인 간에 작성된 쟁점부동산 중개에 대한 계약서 등의 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점금액이 쟁점부동산의 거래규모(565,000천원)에 대한 중개수수료로 보기에는 과다해 보이는 점,2003.7.9. 쟁점부동산의 매매계약서상에는 매수인이 OOO로 기재되어 있고, 특약사항에 “본 계약자는 대리인으로서 소유권이전등기서류는 매수인이 원하는 자에게 발급하기로 한다”라고 명시되어 있으며, OOO는 쟁점부동산에 대한 매수금액을 OOO으로부터 수령하여 OOO에게 전달한 사실이 있는 것으로 확인하고 있는 점,OOO이 쟁점부동산의 미등기 전매차익 60,000천만원을 청구인 외 2인이 각 20,000천원씩 나누어 가진 것으로 확인하고 있는 점 등으로 보아 처분청이 청구인 외 2인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.