주택의 명의신탁 여부(취소)

주택의 소유권이 청구인 명의로 되어 있었지만 청구인은 현재의 주소지인 전라북도 무주군 부남면 ○○리에서 30여년간 계속하여 거주한 것에 비추어 경기도 광명시에 소재한 주택을 취득할 이유가 없어 보이고, 주택에는 청구인의 동생인 청구외 ○○이 거주하였으며, 청구외 ○○이 경기 고양시 ○○ 공무원아파트를 분양받은 사실로 보아 청구외 ○○의 무주택자 우선분양권을 유지하기 위하여 청구인 앞으로 명의신탁하였다는 동기를 인정할 수 있다 할 것이다. 또한, 주택 취득시기를 전후하여 청구외 ○○이 보유하고 있던 다세대주택을 양도한 사실이 있고, 주택의 매각대금의 수령과 청구외 ○○의 분양대금 납입시기가 하루 차이로 일치를 하고 있으며, 그 사용처도 대부분 소명이 되는 것으로 보이는 바, 주택의 실지소유자는 청구외 ○○인 것으로 판단되므로 청구인에게 부과된 양도소득세 부과 처분은 부당하다 할 것임

1. 처분개요

처분청은 청구인이 경기도 광명시 OO동 OOO OOOOO OOOOOOOO 44.30㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 ’89.5.8 청구외 OOO으로부터 취득하여 보유하고 있다가 ’95.6.5 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 ’98.7.16 기준시가로 결정한 양도소득세 5,592,240원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.9.4 심사청구를 거쳐 ’98.12.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택의 취득당시 전북 무주군 부남면에 거주하면서 영농에 종사하는 자로서 경기도 광명시에 소재한 쟁점주택을 취득할 이유가 없고, 취득능력도 없었으며, 다만, 청구인의 동생인 OOO이 무주택자 우선분양자격을 유지하기 위하여 쟁점주택을 청구인 명의로 취득하여 계속 거주하였으며, 양도한 후에도 약 6개월간 전세로 거주하였다. 쟁점주택의 양도대금 중 계약금 8백만원은 ’95.4.3 수령하여 다음 날인 ’95.4.4 위의 OOO이 경기 고양시 OO동 OOOO 소재 OO아파트 분양대금으로 납부하였고, 중도금 25백만원은 ’95.5.2 수령하여 친누이인 청구외 OOO, OOO에게 일시 대여하였다가 동 아파트 분양대금으로 납부하였으며, 잔금 45백만원 중 35백만원은 OOO의 쟁점주택에 대한 전세보증금으로 대체하였는 바, 위 사실로 미루어 쟁점주택의 실소유자는 위의 OOO임이 확인되므로 청구인에게 결정고지한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점주택의 취득당시의 매매계약서는 ’89.3.13 작성한 것으로 되어 있으며, 동 계약서 용지는 (주)OO익스프레스의 로고가 인쇄되어 있으나, 동 법인은 ’98.1.31 개업한 업체로서 ’89년도 당시에는 존재하지 아니한 것으로 확인되므로 동 매매계약서는 추후에 임의로 작성된 것으로서 신뢰할 수 없으며, 쟁점주택의 매매대금 중 25백만원을 청구외 OOO이 ’95.5.2 수령하여 그의 누이인 OOO, OOO에게 일시 대여하였다가 ’95.9월～10월 상환받았다고 주장하나, 위의 OOO이 분양받은 경기 고양시 OO동 OOOO 소재 OO아파트의 1, 2차 중도금 각 8백만원의 납부일이 ’95.2.25과 ’95.5.25로서 이를 연체하였는 바, 중도금을 연체하면서까지 쟁점주택의 매각대금을 대여하였다는 주장은 설득력이 없다 할 것이고, 쟁점주택의 양도당시의 매매계약서상의 매도인이 청구인과 위의 OOO 2인으로 되어 있어 사실상의 양도인이 확인되지 아니하는 등 달리 청구인이 쟁점주택의 명의수탁자에 불과하다는 사실을 입증할 만한 증빙이 없으므로 등기부상 소유자인 청구인을 양도자로 하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 명의신탁 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(’94.12.22 개정된 것) 제88조 제1항에서 「“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 청구인의 동생인 청구외 OOO이 실지소유자인데 청구외 OOO이 무주택자 우선분양 자격을 유지하기 위하여 청구인에게 명의신탁한 것이라고 주장하면서 쟁점주택의 취득 및 양도시 매매계약서 사본, 청구인과 청구외 OOO의 주민등록표, 쟁점주택 매각대금 사용처를 입증하는 증빙등을 제출하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면,

(2) 청구인의 주민등록표를 보면 ’68.10.20 이후 현재까지 전라북도 무주군 부남면 OO리에 계속하여 거주하여 온 반면, 청구외 OOO의 주민등록표를 보면 ’80.8부터 ’92.12까지 서울시 관악구 OO동에서, ’92.12.9부터 ’95.12.11까지는 쟁점주택에 거주한 사실을 알 수 있고, ’95.6.21 쟁점주택에 부과된 재산세를 OO은행 OO동 지점에 납부한 사실을 보아 적어도 쟁점주택을 사용한 자는 청구인이 아닌 청구외 OOO임을 알 수 있다.

(3) 국세청은 청구인이 제출한 쟁점주택 취득시 매매계약서가 사후에 작성된 것으로 신뢰할 수 없다고 한데 대하여 청구인은 원 매매계약서를 분실하여 추후에 양도자인 청구외 OOO에게 부탁하여 작성한 것이라고 시인하고 있어 취득시 계약내용은 신빙성이 없다고 볼 수 있지만, 쟁점주택 취득일인 ’89.5.8과 비슷한 시기인 ’89.5.18 청구외 OOO이 보유하고 있던 서울시 관악구 OO동 OOO 소재 다세대주택을 양도한 사실이 있어 청구외 OOO이 쟁점주택을 취득할 수 있는 자력이 있었을 것으로 보이고, 쟁점주택 양도시 매매계약서를 보면 매도인란에 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 기재되어 있고, 쟁점주택을 양도한 후에도 청구외 OOO이 쟁점주택 취득자인 청구외 OOO와 전세계약을 체결한 것을 각각의 계약서를 통하여 알 수 있으며,

(4) 쟁점주택 양도시 계약서상에 기재된 계약조건을 보면, 총매매대금 83,500,000원중 융자금 5,500,000원을 승계한 후 실수령액은 77,000,000원으로, 계약금으로 8,000,000원(’95.4.3), 중도금으로 25,000,000원(’95.5.2), 잔금으로 45,000,000원(’95.6.2) 지급받는 것으로 되어 있는데, 그 사용처로 다음 표와 같이 주장하고 있다. 쟁점주택 매각대금 사용처

구 분

일 자

금 액

사?? 용?? 처

계약금

’95.4.3

8,000,000

’95.4.4 OOO이 분양받은 고양시 OO동 OOOO OO아파트 분양대금 8,000,000원 납부

중도금

’95.5.2

25,000,000

친누이인 OOO, OOO에게 일시 대여

OOO 계좌에 재입금

’95.9.29? 5,000,000

’95.10.19 15,000,000

’95.10.23? 5,000,000

잔금

’95.6.2

45,000,000

’95.6.3 OO동 OO아파트 분양대금 8백만원납부

OOO의 쟁점주택 전세보증금 35백만원 대체 분양대금8백만원 납부

위의 표와 같이 계약금 및 잔금 수령일 다음날 청구외 OOO이 분양받은 고양시 OO동 OOOO 소재 공무원아파트 분양대금으로서 공무원연금관리공단에 납부하였다고 하면서 무통장입금증을 제시하고 있는 바, 청구외 OOO이 분양받은 고양시 OO 공무원아파트 분양대금 납부확인서를 보면 청구인이 주장하는 날짜에 실제로 분양대금이 입금된 사실을 확인할 수 있다. 또한 중도금으로 받은 25,000,000원은 청구외 OOO이 누이인 청구외 OOO, OOO에게 일시 대여하였다고 주장하는데 대하여 국세청은 아파트 분양대금을 연체하면서까지 매각대금을 대여하였다는 주장이 설득력이 없다고 하였으나 OO동 공무원아파트 분양대금 납부확인서상의 연체수수료가 그렇게 크지 않은 점(연 17%)과 청구인이 제시한 청구외 OOO의 예금통장을 보면 ’95.9.29, 10.19, 10.23 등 3차례에 걸쳐서 위 OOO, OOO으로부터 25,000,000원이 입금된 사실이 있는 점등을 보아 쟁점주택 양도대금과 관련한 청구주장이 사실인 것으로 보인다.

(5) 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점주택의 소유권이 청구인 명의로 되어 있었지만 청구인은 현재의 주소지인 전라북도 무주군 부남면 OO리에서 30여년간 계속하여 거주한 것에 비추어 경기도 광명시에 소재한 쟁점주택을 취득할 이유가 없어 보이고, 쟁점주택에는 청구인의 동생인 청구외 OOO이 거주하였으며, 청구외 OOO이 경기 고양시 OO 공무원아파트를 분양받은 사실로 보아 청구외 OOO의 무주택자 우선분양권을 유지하기 위하여 청구인 앞으로 명의신탁하였다는 동기를 인정할 수 있다 할 것이다. 또한, 쟁점주택 취득시기를 전후하여 청구외 OOO이 보유하고 있던 다세대주택을 양도한 사실이 있고, 쟁점주택의 매각대금의 수령과 청구외 OOO의 분양대금 납입시기가 하루 차이로 일치를 하고 있으며, 그 사용처도 대부분 소명이 되는 것으로 보이는 바, 쟁점주택의 실지소유자는 청구외 OOO인 것으로 판단되므로 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세 부과 처분은 부당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.