비업무용 부동산에 해당되는지의 여부(기각)

쟁점부동산의 건물 준공전부터 조기임대를 위해 노력을 다하였다 하더라도 이는 비업무용부동산의 예외사유가 되지 아니하므로 쟁점부동산은 비업무용부동산에 해당함

1. 처분 내용청구법인은 부산광역시 중구 OO동 OO OO 대지 795.56㎡, 지하5층 지상13층의 건물 13,766.05㎡를 93.2.13 준공하여 8,259.63㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 임대사업을 개시하였다.처분청은 93사업년도 법인세 조사시 쟁점부동산의 임대수입금액이 당해 부동산 가액의 3%에 미달한다 하여 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 지급이자 2,114,069,682원과 관련제비용 103,326,735원을 손금불산입하여 97.6.2 청구법인에게 93사업년도분 법인세 1,010,687,910원을 결정고지하였다.청구법인은 이에 불복하여 97.7.31 심사청구를 거쳐 97.12.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 쟁점부동산의 건물 준공전부터 조기임대를 위해 노력을 다하였으므로 쟁점부동산은 비업무용 부동산으로 볼 수 없다.

(2) 임대수입금액 비율 계산시 각 임차인별 임대기간을 기준하거나 취득일 6개월이후부터 사업년도 종료일까지의 기간을 기준으로 1년간의 임대수입금액을 환산하면 임대수입금액 비율이 3%를 초과하므로 비업무용부동산에 해당되지 아니한다,

(3) 비업무용부동산 관련비용 손금불산입 규정(법인세법 시행규칙 제11조제1항)은 94.1.1 이후 최초로 개시하는 사업년도(94사업년도)부터 적용하는 것이므로 93사업년도에는 관련 법규정이 없는데도 93사업년도 쟁점부동산의 관련비용을 손금불산입한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구법인이 쟁점부동산의 건물 준공전부터 조기임대를 위해 노력을 다하였다 하더라도 이는 비업무용부동산의 예외사유가 되지 아니하므로 쟁점부동산은 비업무용부동산에 해당된다.

(2) 임대수입금액 비율 계산은법인세법 시행규칙 제18조제9항 제3호에 의하여 쟁점부동산의 취득일(준공일)을 기준으로 1년간의 임대수입금액을 환산하면 임대수입금액 비율이 3%미만이므로 쟁점건물은 비업무용부동산에 해당된다.

(3) 비업무용부동산 관련비용 손금불산입 규정(법인세법 시행규칙 제11조제1항)은 93사업년도부터 적용하는 것이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산이 비업무용 부동산에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.

(2) 쟁점부동산의 임대수입금액비율이 쟁점부동산 가액의 3% 미만에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.

(3) 쟁점부동산의 93사업년도분 관련비용을 손금불산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

법인세법 제18조의 3제1항 제1호에서 「당해법인의 업무와 직접관련이 없거나 부동산의 이용실태등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해자산에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다」고 규정하고,같은법 시행령 제43조의 2제1항 제3호에서 「부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산은 법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산 등”이라 한다)」으로 규정하고 있으며,같은법 시행규칙 제18조제3항 제1호에서 「비업무용 부동산등이라 함은 부동산을 취득한 후 6월이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산」으로 규정하고,같은법 시행규칙 제18조제3항 제11호 가목에「임대(전세권 또는 지상권설정계약에 의한 부동산의 사용을 포함한다)에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해 부동산 가액 100분의 3에 미달하는 부동산은 령 43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 규정한 “비업무용부동산 등”에 해당한다」고 규정하고,같은조 제9항 제3호에 「수입금액비율을 계산함에 있어서 당해 부동산을 사업년도 중에 취득 또는 양도한 경우의 1년간의 수입금액은 취득일 부터 사업년도 종료일까지 또는 사업년도 개시일부터 양도일까지의 수입금액을 1년간으로 환산하여 이를 수입금액으로 한다」고 규정하고 있으며,재무부 예규 법인 46012-153(96.12.3)에서 「건축물을 취득하여

임대한 경우에는법인세법 시행규칙 제18조제3항 제1호의 규정에 의하여 6개월의 기한이 도래하는 날이 속하는 사업년도에 동 제11호에 의한 비업무용 부동산 해당여부를 판정하는 것」으로 해석하고 있다. 한편,법인세법 제16조제7호에서 「법인이 각 사업년도에 지출한 경비중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정하는 금액은 내국법인의 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다」고 규정하고,법인세법 시행령 제30조제1호에 「법 제18조의 3 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이에 관련되는 비용.

다만, 부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하여 비업무용 부동산에 해당하게 된 경우에는 재무부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (93.12.31 단서신설)」은법인세법 제16조제7호에서 규정한 업무에 관련없는 금액으로 이를 손금에 산입하지 아니한다」고 규정하고 있으며,같은법 시행령 부칙 제5조 제1항에서 「제14조·제16조 제1항 제1호·제30조·제38조의 2 제70조 및 제130조의 2의 개정규정은 이령 시행(93.12.31)후 최초로 종료하는 사업년도부터 적용한다」고 규정하고,같은법 시행규칙 제11조제1항에 「령 제30조 제1호 단서에서 “재무부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액”이라 함은 다음 각호의 금액 중 적은 금액을 말한다 (94.3.12 개정)」고 규정하고 있으며, 그 제1호에서 「당해 사업년도에 당해 비업무용부동산을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이에 관련되는 비용의 합계액중 당해 부동산을 이용하여 얻은 수입금액을 초과하는 금액」이라고 규정하고,부칙(재무부령 제1968호, 94.3.12 개정) 제2조에 「이 규칙은 1994.1.1 이후 최초로 개시하는 사업년도분부터 적용한다.」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.청구법인은 쟁점부동산의 건물 준공전부터 조기임대를 위해 노력을 다하였으므로 쟁점부동산은 비업무용부동산에 해당되지 아니한다는 주장이나,법인의 비업무용 부동산은법인세법 시행규칙 제18조제3항에서 개별적으로 열거하고 그 예외사유에 대하여는 제4항에서 이를 열거하여 규정하고 있으므로 제4항의 예외사유가 없는 한 당해 부동산은 비업무용부동산으로 판정될 수밖에 없는 바(대법 93누13469, 93.11.26), 비록 청구법인이 신축부동산의 조기임대를 실현하기 위하여 쟁점부동산의 건물 준공전에 임대홍보를 위하여 우편물을 배달하고 일간지등에 광고를 게재하는등 최선의 노력을 다하였다 하여도 이는 법인세법에서 규정한 비업무용부동산의 예외사유에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 1년간의 수입금액이 당해 부동산 가액의 100분의 3에 미달하면 비업무용부동산에 해당한다고 할 것이다.

(2) 쟁점 (2)에 대하여 본다.

청구법인은 사업년도중에 임대부동산을 신축한 경우에 1년간 임대수입금액은 임차인의 임차기간의 수입금액을 기준으로 환산하거나 취득일 6개월이후부터 사업년도 종료일까지의 수입금액을 기준으로 환산하면 임대수입금액 비율이 3%를 초과하므로 쟁점부동산은 비업무용부동산에 해당되지 아니한다는 주장이나,법인세법 시행규칙 제18조제9항 제3호에서 수입금액 비율을 계산함에 있어서 당해 부동산을 사업년도중에 취득한 경우의 1년간의 수입금액은 취득일로부터 사업종료일까지의 수입금액을 년간으로 환산한다고 규정한 것은 임대용 부동산중 일부분이 임대되지 않을 경우에 임대부동산 전부를 하나의 부동산으로 보아 비업무용부동산 여부를 판정한다(법인 22601-334, 92.2.11)는 뜻이므로 각 임차인별 임대기간의 수입금액을 기준으로 1년간의 임대수입금액을 환산할 수는 없다고 판단되고,청구법인은법인세법 시행규칙 제18조제3항 제1호에서 법인이 부동산을 취득하는 경우에는 취득후 6개월까지는 비업무용에서 제외하도록 규정하고 있고, 재무부 예규(법인 46012-153, 96.12.3)에서 건축물을 취득하여 임대하는 경우에는 6개월의 기한이 도래하는 날이 속하는 사업년도에 동 제1호에 의한 비업무용 부동산 해당여부를 판정하는 것으로 해석하고 있으므로 취득일 6개월이후부터 사업년도 종료일까지의 수입금액을 기준으로 1년간 환산수입금액을 산출하는 것이 합리적이라 주장하나,동법 시행규칙 제18조제3항 제1호는 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산이 비업무용부동산에 해당되는지를 판정할 경우 6개월의 판정유예기간을 둔다는 규정이고, 재무부 예규(법인 46012-153, 96.12.3)는 비업무용부동산에 대하여 관련세법 규정을 적용할 수 있는 귀속년도를 해석한 것이므로 이를 1년간 임대수입금액을 환산할 수 있는 기준으로 확대해석할 수는

없다고 판단되므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없고 1년간 임대수입금액은법인세법 시행규칙 제18조제9항 제3호에 의하여 취득일부터 사업년도 종료일까지의 수입금액을 1년간으로 환산하는 것이 적법하다 할 것이다.

따라서 쟁점부동산의 1년간 환산수입금액이 당해 쟁점부동산 가액의 3% 미만에 해당되어 이를 비업무용부동산으로 보아 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점 (3)에 대하여 본다.청구법인은 비업무용부동산 관련비용 손금불산입 규정(법인세법 시행규칙 제11조제1항)은 94.1.1이후 최초로 개시하는 사업년도부터 적용하는 것이 타당하므로 93사업년도분 쟁점부동산의 관련비용을 손금불산입한 처분은 부당하다는 주장이나,법인세법 제16조제7호 및동법시행령 제30조의 규정을 적용함에 있어서 임대용부동산이동법 시행규칙 제18조제3항 제11호의 규정에 의하여 비업무용으로 판정된 경우 동 부동산을 취득·관리함으로써 발생하는 비용등은 90.1.1이후 최초로 개시하는 사업년도부터는 업무에 관련없는 지출로서 손금불산입하던 것을 93.12.31법인세법 시행령 제30조제1항의 단서를 신설하고, 이에 따른 시행규칙 제11조 제1항 제1호를 94.3.12 개정한 것은 기준수입금액비율에 미달하여 비업무용부동산으로 판정된 경우 관련비용중 임대수입금액을 초과하는 금액만 손금불산입하도록 손금불산입 금액의 범위를 축소하여 납세자에게 유리하게 개정한 것이므로 관련시행 규칙이 94사업년도부터 적용토록 규정되었다고 하여 93사업년도에 비업무용 부동산 관련비용 전부를 손금불산입할 수 없다는 청구법인의 주장은 법리를 잘못 해석하였다고 판단되며, 납세자에게 유리하도록 개정된 관련규정을 적용함에 있어법인세법 시행령 제30조제1호의 단서규정은 법인세법 시행령의 부칙(대통령령 제14080호, 93.12.31 개정)에서 “93.12.31 이후 종료하는 사업년도부터 적용한다”고 규정하고 있으므로 93사업년도부터 적용하는 것이 타당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.