실수요 목적아닌 임야를 취득하여 단기간에 양도한 거래는 투기거래에 해당되는지(기각)

투기성 거래시 양도차익은 실지거래가액으로 산정함

1. 사실청구인이 강원도 원주군 부론면 OO리OO 임야 OO,165평방미터(이하 “쟁점임야”라함)를 86.3.18 청구외 OOO등 3인으로부터 취득하여 89.8.23 청구외 OOO에게 양도한데 대하여,처분청은 청구인이 쟁점임야를 53,000,000원에 양도하기로 계약하고도 국토이용관리법에 의한 거래계약 신고시 매매예정 금액을 26,449,500원에 양도한양 신고하였다는 이유로소득세법 시행령 제170조제4항 제2호(마)목에 해당하는 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액(취득가액 21,336,000원 양도가액 53,000,000원)으로 하여 90.11.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 12,802,690원 및 동방위세 2,798,240원을 부과한 바,청구인은 이에 불복하여 91.1.14 심사청구를 거쳐 91.5.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장쟁점임야는 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 토지에는 해당되지마는 타인명의 사용, 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하여 취득하거나 양도한 사실이 없고, 또 국토이용관리법에 의해 거래계약 신고를 마친 거래로서 관계법령을 위반하지도 아니하였으며 다만, 현실 여건상 부득이 하여 거래계약 신고시 매매예정 금액을 실지거래 가격과 다르게 신고하였을 뿐이므로소득세법 시행령 제170조제4항 제2호(마)목에 해당하는 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 서울시 중랑구 OO동 소재 의료법인 OOOO병원 원장으로서 청구인 및 청구인의 처 OOO, 청구인의 처남 OOO과 OOO은 1,272,375평방미터(청구인 697,745평방미터, OOO 277,010평방미터, OOO 105,671평방미터, OOO 191,949평방미터)를 실수요 목적없이 취득하면서 청구인의 처 OOO는 충청남도 태안군 근흥면 OO리 OOOOOOOO에 주민등록을 두고, 청구인의 처남 OOO은 강원도 원주군 문막면 OO리 OOOOOO에, 동 OOO은 강원도 원주군 부론면 OO리 OOOOO에 주민등록을 위장전입하고 토지를 대량으로 매입하였다는 원주경찰서(수사23110-4773, 90.5.17)의 제보에 따라 조사한 바에 의하면, 청구인의 처 OOO는 OOOO병원의 총무부장으로, 처남 OOO은 사무국장으로, 처남 OOO도 같은 병원에 근무하여 실제 거주지는 서울이면서 부동산 투기목적으로 위장 전입한 사실이 확인되고 있어 중부지방국세청에서 조사하게 된 것으로서 청구인의 부동산 투기조사와 관련하여 OO.2월 서울지방국세청에서 1차로 서울시 강동구 OO동 OOOOOO외 9필지 715평에 대하여 부동산 조사 및 관련기업인 전시 의료법인 OOOO병원에 대해 법인세 조사를, 그리고 89.6월에는 2차로 경기도 이천읍 OO리 13필지 및 서울시 중랑구 OO동 OOOOO외 2필지에 대하여 투기조사를 실시한 바 있으며,당심에서 전산조회를 한 바, 청구인은 81년-90.4월에 걸쳐 143건 618,137.73평(대지 1,185.92평, 전2,6OO평, 답17,330.91평, 임야 533,025.34평, 잡종지 63,715.49평, 구거 57.06평, 단독주택32.30평, 빌딩상가 13.24평, 기타건물 89.47평)을 취득하여 같은 기간내 31건 318,102.

59평(대지 150.36평, 임야317,891.68평, 기타건물 60.55평)을 양도한 사실이 있고, 청구인의 처 OOO는 같은기간내 30건 147,013.39평(대지 472.79평, 전2,305.95평, 답10,495.80평, 임야98,411.09평, 잡종지35,286.62평, 기타41.14평)을 취득하여 8건 7,050.01평(대지199.75평, 전311.94평, 답379.18평, 임야6,150.12평, 빌딩상가9.12평)을 양도하였으며,청구인의 처남 OOO도 같은 기간내 38건 43,308.55평을 취득한 사실이 확인되고 처남 OOO도 같은 기간내 30,596.14평을 취득하였으며 청구인 또한 경기도 의정부시 OO동 OOOOOO주택과 서울시 동대문구 OO동 및 강원도 원주군 문막면 OO리 일대의 토지21,770.48평을 가등기한 것으로 조사되고 있는바, 청구인등은 실수요 목적없이 청구인 및 친인척 명의로 대량의 토지를 취득 및 양도하면서 국토이용관리법상의 규제를 회피하기 위하여 허위계약서를 작성, 제출하여 토지허가를 취득하는등 국토의 효율적 이용을 저해하고 유한자원인 토지를 개인의 불로소득을 얻기위한 부동산 투기목적으로 취득 또는 양도한 것으로 판단된다.

따라서 쟁점임야의 양도에 대하여소득세법 시행령 제170조제4항 제2항(마)목의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점쟁점임야의 양도차익을소득세법 시행령 제170조제4항 제2호(마)목의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

쟁점임야의 양도당시에 시행된 관련법 규정을 보면,소득세법 제23조제4항에 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를동법 시행령 제170조제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(89.8.1 개정)”라고 규정하면서 그 (마)목에 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”라고 규정하고 있고,한편,국토이용관리법 제21조의2(규제구역의 설정) 제1항에서 “건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 구역을 5년간의 기간을 정하여 규제지역으로 지정할 수 있다”고 규정하고,같은법 제21조의7(토지등의 거래계약신고) 제1항에 신고구역내에 있는 토지에 관한 소유권등을 이전하는 계약을 체결 하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등 계약내용과 그토지의 이용계획등을 관할시장·군수를 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정하고,같은법 제33조(벌칙)에서 “제21조의7 제1항의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 하고 토지등의 거래계약을 체결한 자는 6월이하의 징역 또는 50만원이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있는 바,위 규정을 종합하여 고찰하여 보면, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 거래함에 있어

국토이용관리법등 관계법령의 규정을 위반하여 거래한 경우에는 당해 부동산의 거래에 투기성이 없다고 인정되지 않는한 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정하게 됨을 알 수 있다. 다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 이 건 임야의 면적이 OO,165평방미터로서 국세청장이 정한 일정규모(10,000평방미터)이상의 부동산에 해당되고, 청구인이 쟁점임야를 53,000,000원에 양도하기로 하고도국토이용관리법 제21조의 7제1항의 규정에 의한 토지등 거래계약 신고시에는 위 실지거래가액의 약 50%에 불과한 26,449,500원에 매매하는양 허위의 신고서를 작성·제출한 사실이 처분청에서 제출한 관련자료에 의거 확인되고 있어 청구인이 쟁점임야를 양도하면서 국토이용관리법을 위반하였음을 알 수 있으며, 또한 청구인은 의료법인 OOOO병원의 원장으로서 실수요 목적없이 임야를 취득하여 단기간에 양도한 점으로 보아 그 거래에 투기성이 있었다고 할 수 밖에 없다 하겠다. 사실이 위와 같다면 처분청이 쟁점임야의 양도차익을 결정함에 있어소득세법 시행령 제170조제4항(마)목의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 적법타당하다 할 것이고, 따라서 이를 다투는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.