실지거래가액에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

토지를 양도한 것은 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 인정되므로 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 부과한 처분은 적법함

1. 사실 청구인은 충북 음성군 음성읍 OO리 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 경기도 파주군 월용면 OO리 O OOOO 임야 4,771평방미터(이중 청구인 지분은 2분지 1이고 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 89.6.29 취득하여 90.1.26 양도하고 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 위 양도는 1년이내 단기양도한 부동산 투기거래 유형에 해당한다고 보아 중부지방국세청장이 조사확인한 실지거래가액(청구인 지분 양도가액 140,000,000원, 동 취득가액 92,500,000원)에 의하여 이 건 양도차익을 결정하여 90.6.16 90년 귀속 양도소득세 26,146,310원 및 동 방위세 5,434,250원을 청구인에게 과세하였고 청구인은 위 처분에 불복하여 90.6.22 심사청구를 거쳐 90.9.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 청구외 법인 주식회사 OO전자의 대표이사 및 감사로서 청구인등이 쟁점토지를 취득한 목적은 위 청구외 법인이 공업배치법 위반으로 공장을 서울 강서구 OO동 OOOOOO에서 다른 곳으로 이전하게 되어 동 법인의 공장 이전부지로 사용하기 위함이었으나 청구인등이 쟁점토지를 취득한 후에 쟁점토지와 인접해 있는 청구외 법인 OO정밀금속주식회사가 공장건물 신축공사를 하면서 측량 잘못으로 청구인 등 소유의 쟁점토지 1,443평중 약 292평을 침범하여 건축공사하고 있음을 발견하여 불법으로 침범한 쟁점토지위의 건축물을 철거하고 원상복구시켜 줄 것을 동 회사측에 요구한 바 있으나 이를 발견한 당시에는 이미 건설공정 70%가 진척된 상태이고 동 회사측에서 자금사정 등의 사유로 이를 철거할 수 없으니 쟁점토지를 양도해 달라는 요구를 하여 청구인등은 부득이 이에 응하여 쟁점토지를 모두 양도하게 된 것인 바, 청구인등이 89.6.29 취득한 쟁점토지를 90.1.26 양도함으로써 1년이내 단기양도한 경우에는 해당하고 있으나 쟁점토지의 취득목적 및 양도경위가 이상과 같이 명백한 경우에는 이를 부동산 투기거래라고 할 수 없다 할 것임에도 처분청이 이를 부동산 투기거래라고 보아 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 것은 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1호와 동 법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 규정한 투기거래의 개념을 잘못 해석함에 따른 위법 부당한 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 당초에는 공장신축부지로 취득하였다가 옆필지의 소유자인 청구외 법인 OO정밀금속주식회사가 공장을 신축하면서 쟁점토지중 292평을 불법점유한 사실이 확인되어 부득이 양도한 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있으나 청구인등은 89.6.29 185,000,000원에 취득하여 90.1.26 280,000,000원에 단기양도하므로써 7개월만에 95,000,000원의 양도차익을 남긴 사실이 확인되고 있고 청구외 법인 주식회사 OO전자는 취득후 양도시까지 공장이전에 대한 신축투자계획에 대한 객관적인 증빙서류가 없고 자금능력면에서 공장을 건설할 수 없을 정도로 영세한 소규모 법인이고 청구인등이 어쩔 수 없이 양도하였다고 하는 쟁점토지중 292평만 청구외 법인 OO정밀금속주식회사가 매수하였고 나머지 1,157평은 제3자인 청구외 OOO이 매수한 사실로 미루어 보아 부득이한 양도로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 전시한 관계 법령 규정에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의거 이 건 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없고 청구주장은 이유없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건은 토지를 1년이내 단기양도한 사유로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건의 처분경위를 보면, 국세청의 “신도시 주변 자연녹지 매매거래자 조사계획”에 의거 중부지방국세청장이 청구인등의 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 조사한 결과에 따라 처분청은 쟁점토지의 양도는 부동산을 취득한 후 1년 이내 단기양도한 경우에 해당하므로 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 것임을 조사관계서류에 의해서 알 수 있고, 청구인은 쟁점토지를 1년 이내 양도한 경우에 해당할 경우에도 그 취득목적 및 양도경위를 감안하여 볼 때 투기성이 없다고 인정된다 할 것이므로 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 89.8.1 개정된 소득세법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항 및 제4항 제2호에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우라 함은 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 그 다목에는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”라고 규정하고 있다.

이 건 청구인은 쟁점토지의 취득목적 및 양도경위가 명백하므로 투기성이 없는 것이라고 주장하고 있으나 청구인등이 개인명의로 쟁점토지를 취득하고 청구외 법인 주식회사 OO전자의 공장신축용이라고 하면서 이에 대한 동 법인의 자금정산방법, 공장건설설계 등에 대한 납득할만한 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인등은 쟁점토지중 일부를 부당하게 침범하여 건축 공사한 청구외 법인 OO정밀금속주식회사와 결국 합의를 보아 매매계약에 의거 쟁점토지를 양도하게 되었고 그로 인하여 청구인등은 185,000,000원에 취득한 쟁점토지를 약 7개월만에 280,000,000원에 양도하여 95,000,000원의 양도차익을 얻었으나 그후 약 10개월이 지난 현재까지 위 법인의 공장신축용 부지를 구입하거나 공장신축계획을 확정하지 아니한 점들을 종합해 볼 때 청구인등이 쟁점토지를 양도한 것은 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청이 전시 관계법령 규정에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 이 건 양도차익을 결정한 이 건 처분은 정당하고 이를 달리하고 있는 청구인 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.