과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부(경정)

주택부수토지 132㎡를 위 OOO으로부터 일괄하여 취득하였으므로 위 토지 를 취득할 당시에는 토지만의 취득가액은 존재하지 않기 때문에, 소득세법시행령 제170조 제2항에 의하여 실지거래가액을 취득당시의 기준시가에 의한 토지와 건물가액에 비례하여 안분계산한 가액을 토지 24㎡에 대한 취득가액으로 보는 것이 타당함

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOO 대지 132㎡중 24㎡를 분할(분할후 지번 :같은동 OOOOOOOO)하여 90.10.30 청구외 OOO에게 양도한 후 91.5.31 양도소득과세표준확정신고시 위 토지의 취득가액을 5,852,640원, 양도가액을 6,000,000원으로 하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 당해 세무서의 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가(취득가액 : 7,953,057원 , 양도가액 : 12,960,000원)에 의해 양도차익을 결정하여 91.9.16 청구인에게 양도소득세 3,193,110원 및 동 방위세 319,310원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복, 91.11.1 심사청구를 거쳐 92.2.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액대로 위 토지를 거래한 것이므로 청구인이 신고한 취득 및 양도가액으로 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 신고한 위 토지의 취득가액 5,852,640원은 그 취득일인 89.9.5 현재의 기준시가와 동일한 금액이어서 이를 취득시 실지거래가액이라고 보기 어려우므로 이 건 거래를 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 다툼은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 먼저 관련 법령을 살펴본다.

(1) 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 “양도자가 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 하고 있다.

(2) 같은조 제2항에는 “토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정되어 있다.

다. 다음 이 건 거래의 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인은 91.5.31 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 취득 및 양도가액에 관한 증빙서류에 나타난 실지거래가액 (양도가액 : 6,000,000원, 취득가액 : 5,852,640원)에 의하여 양도차익을 신고하였음이 동 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액 6,000,000원에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 89.9.5 청구외 OOO으로부터 위 토지와 그 지상주택(대지 132㎡, 건평 24.13㎡)을 32,000,000원에 취득한 후 90.5.3 위 주택을 헐어내고 새로운 주택을 신축하였다. (나) 청구인이 새로운 주택을 신축할 당시 위 주택의 뒷집 (같은동 OOOOO 소재)소유자인 청구외 OOO이 민법 제219조 의 규정에 의한 주위 토지통행권을 주장하면서 위 토지를 양도할 것을 요구하고, 또 신축주택의 건축허가 신청시 도로를 개설해 주어야 건축허가를 받을 수 있기 때문에 위 토지 24㎡를 위 OOO에게 6,000,000원에 양도한 사실이 위 OOO 명의의 거래사실확인서 (인감증명 첨부) 및 부동산매매계약서 사본에 의하여 확인되고 (다) 위 토지 24㎡는 통행도로로 사용할 수 있을 뿐이지 달리 다른 용도로 사용될 위치에 있지 않음이 청구인이 제출한 현장 사진 및 도시계획 사실관계확인서에 의하여 확인되므로 청구인이 주장하는 양도가액 6,000,000원이 비록 기준시가 (개별공시지가)보다 낮은 금액이지만 위 토지를 시가보다 낮게 양도하게 된 특별한 사정이 있어 보인다.

(3) 청구인이 신고한 취득가액 5,852,640원에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 위 과세표준확정신고시 신고한 위 토지 취득가액은 5,852,640원으로서 종전의 배율방법에 의하여 산출한 기준시가와 동일한 금액 (㎡당 54,800원 (토지등급 193등급) × 4.45배 (배율)×24㎡=5,852,640원)으로 나타난다. (나) 그러나, 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 당초 매도인 OOO의 거래사실확인서 (인감증명 첨부) 및 부동산매매계약서에 의하면 위 주택의 취득시 실지거래가액은 32,000,000원으로 나타나는 바, 청구인은 당초 위 주택부수토지 132㎡를 위 OOO으로부터 일괄하여 취득하였으므로 위 토지 (24㎡)를 취득할 당시에는 위 토지만의 취득가액은 존재하지 않기 때문에, 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제170조 제2항에 의하여 위 실지거래가액을 취득당시의 기준시가에 의한 토지와 건물가액에 비례하여 안분계산한 가액을 위 토지 24㎡에 대한 취득가액으로 볼 수 있다 하겠다.

라. 위의 사실등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 위 토지 양도가액 6,000,000원은 이를 받아들일만한 사정이 있다할 것이고, 그 취득가액은 취득당시의 배율방법에 의한 기준시가와 동일한 금액을 과세표준확정신고서에 기재하기는 하였지만, 동 확정신고시 제출한 취득시 실지거래가액에 대한 증빙서류에 의하여 그 취득가액이 안분계산된다 할 것이다. 따라서 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.