토지 양도가 장기보유특별공제 대상에 해당되는지 여부(경정)

청구인은 94.2.24 사업자등록하여 위 다세대주택을 신축중이고 양도일(94.8.23) 현재까지 폐업한 사실이 없어 사업용자산인 주택만을 소유한 무주택가구주가 나대지를 양도하는 경우이며, 동일인이 다수의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰필지의 나지를 유휴토지에서 제외하는 것이므로 토지 중 유휴토지에서 제외되는 198㎡에 대하여는 장기보유특별공제 하여야 할 것임

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOO 대지 258.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다. 95.6.13 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO로 행정구역 변경된 바 있음)를 72.8.28 취득하여 94.8.23 양도한 바 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 이외에 충청남도 천안시 OO동 OOOOOO 대지 205.2㎡를 쟁점토지의 양도일까지 계속 보유하고 있어 이 건 양도에 대해 장기보유특별공제를 배제하여 95.7.16 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 143,328,310원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.9.4 심사 청구를 거쳐 95.12.15 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견 가. 청구인주장 쟁점토지는 주택을 소유하지 아니하는 1가구의 구성원이 소유하던 나지로서 10년이상 보유하다가 양도하였고 다세대주택 분양목적으로 사업자등록증을 내고 신축하였으나 미분양 상태이므로 장기보유 특별공제 대상이다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지가 청구인이 10년이상 보유하다가 양도한 나대지임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며 청구인의 경우 쟁점토지 이외에 천안시 OO동 OOOOOO 대지 205.2㎡를 쟁점토지 양도일까지 계속 보유하고 있음이 처분청에 의하여 확인되고 있어 쟁점토지 양도는 무주택자인 1가구가 양도하는 1필지의 나지에 해당하지 않으므로 장기보유특별공제의 적용대상이 아니라고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 양도가 장기보유특별공제 대상에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제2항 제2호에서 “장기보유특별공제대상이 되는 자산은 5년이상 보유한 토지·건물에 한한다”고 규정하면서 같은법시행령 제46조의3 에서 “양도소득세 과세대상 자산 중 나대지는 양도소득특별공제대상에서 제외한다고 규정하고 단서규정에 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다. 토지초과이득세법 제8조 제1항 제14호 및 같은법시행령 제21조 제1항 제1호에서 “주택을 소유하지 아니하는 1가구의 구성원이 소유하는 1필지의 나지로서 법령의 규정에 의하여 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 있지 아니하고 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(특별시 및 직할시에 있어서는 198제곱미터이내)는 유휴토지에서 제외한다”고 규정하고 있으며 같은법시행규칙 제15조 제3항에서 “주택을 소유하지 아니하는 1가구의 구성원중 2인이상이 나지를 소유하고 있는 경우에는 가구주, 가구주의 배우자, 연장자의 순으로 제21조 제1항 단서의 규정을 적용하며 이 경우 동일인이 다수의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰 필지의 나지를, 동일한 면적인 필지의 나지 중에서는 먼저 취득한 나지를 우선하여 적용한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 공부상 지목이 대지이며 도시계획 확인원상 주택이 신축이 금지 또는 제한된 사실은 나타나지 아니하며, 청구인이 10년이상 보유하다가 양도한 사실이 등기부등본 등에 나타나고 있다. 국세청전산자료 및 주민등록등본 등에 의하면 청구인은 양도일 현재 무주택가구주(주민등록번호 OOOOOOOOOOOOOO)이며, 가구원이 토지를 보유한 사실은 나타나지 아니한다. 청구인이 양도일(94.8.23) 현재 쟁점토지외에 보유하고 있는 토지는 충청남도 천안시 OO동 OOOOOO 대지 102.6㎡(205.2㎡중 1/2) (이하 “보유토지①”이라 한다)와 같은동 OOOOO (당초지번 같은동 OOOOO) 대지 164㎡(328㎡중1/2) (이하 “보유토지②”라 한다)로 나타나고 있다.

(2) 청구인외 1명은 94.2.24 사업자등록을 하여 (사업자 등록번호 OOOOOO O OOOOO, 업태: 건설, 종목: 국민주택), 93.7.28 보유토지②지상에 다세대주택 8세대 442.08㎡를 건축허가 신청하여 94.11.9 청구인 외1명과 공유로 소유권 보존등기한 바 있다.

(3) 이건의 경우 청구인은 94.2.24 사업자등록하여 위 다세대주택을 신축중이고 양도일(94.8.23) 현재까지 폐업한 사실이 없어 사업용자산인 주택만을 소유한 무주택가구주가 나대지를 양도하는 경우이며, 동일인이 다수의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰필지의 나지를 유휴토지에서 제외 (특별시에 있어서는 198㎡이내)하는 것이므로 쟁점토지 중 유휴토지에서 제외되는 198㎡에 대하여는 장기보유특별공제 하여야 할 것이다.(국세청예규 재일 46014-2057 95.8.11 같은 뜻임) 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.