실지취득가액을 기준으로 한 필요경비인정 주장을 받아들일 수 있는지 여부(경정)

청구인이 이에 대한 영수증을 제시하지 아니한다 할지라도 지방세법에 의하여 산출된 취득세, 등록세에 따른 방위세 합계 00원은 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 함

1. 사실청구인이 83.7.8 OO건설주식회사로부터 취득한 서울시 OO구 OO동 OOOOO O OOOO OO OOOO(대지 264.46평방미터, 건물 231.23평방미터로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.3.5 청구외 OOO에게 양도하고 취득가액은 분양가액 122,500,000원으로 하고 양도가액은 취득가액을 환산한 169,715,529원으로 하여 산출한 양도소득세 및 방위세를 89.5.1 자산양도차익 예정신고시 자진납부한 바 있다.그 후 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 378,000,000원임이 확인된다하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 산출한 양도소득세 100,811,110원, 동방위세 22,170,040원을 90.5.16 청구인에게 결정고지하자 이에 불복 전심절차를 거쳐 90.10.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였음에도 이를 부동산투기거래로 보아서 양도가액을 실지거래가액으로 하여 경정하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 5년8개월동안 장기보유하였음에 비추어 볼 때에 투기거래에 해당되지 아니함에도 처분청이 자의적인 판단으로 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 경정함은 부당하다 하겠다.또한 필요경비를 계산함에 있어서 실지취득가액을 기준으로 취득세 및 등록세를 납부하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 함에도 취득시의 과세시가표준액의 7%만을 인정하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은, 쟁점부동산 양도당시 시행된소득세법시행령 제170조제1항 및 제4항의 규정에 의하면 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액으로 과세하지만 어느 하나의 실지거래가액은 확인되지만 나머지 하나의 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에는 확인되지 아니한 가액은 확인된 가액을 환산하도록 규정하고 있다.청구인이 OO건설주식회사로부터 취득하여 청구외 OOO에게 378,000,000원에 양도하였음이 확인되고 있으므로 처분청이 전시법조에 의거 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세하였으므로 투기거래로 보아 과세하였다는 청구인의 주장은 사실관계를 잘못알고 한 주장으로 이유없다 하겠다.또한 청구인은 실지거래가액을 기준으로 등록세 및 취득세를 납부하였으므로 실제 소요된 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나 필요경비에 관한 증빙서류가 전혀없어 청구인의 주장을 인정하기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점처분청의 처분내용, 청구인 주장 및 국세청장의견을 종합하면 본 건 심판청구는 쟁점부동산의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 한 처분의 당부와 청구인이 주장하는 실지취득가액을 기준으로 한 필요경비인정 주장을 받아들일 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인된다 하여 이에따라 양도소득세를 부과한 처분에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산의 양도당시(89.3.5)시행된소득세법 제23조ㆍ제45조 및동법시행령 제170조의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이나 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하며, 이 경우 양도 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산을 OO건설주식회사라는 법인으로부터 취득하였으므로 전시 소득세법령에 의거 그 취득 및 양도가액이 확인되는 경우에는 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 할 것이다. 그런데 청구인은 쟁점부동산 양도후 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 이 취득가액을소득세법시행령 제115조제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였으나 처분청이 실지양도가액 378,000,000원이 확인되어 이가액으로 양도차익을 계산한 것이므로 이와같은 과세처분은 전시 소득세법령에 따른 적법한 처분이라 하겠으며 투기거래라 하여 실지거래가액으로 과세하였다는 청구인주장은 처분청의 처분내용을 오해한 잘못된 주장이라 아니할 수 없다. 다음으로 쟁점부동산에 대한 양도비용에 대하여 본다.

처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비로서의 양도비용을소득세법시행령 제94조제5항의 규정에 의하여 취득당시의 등록세 과세표준액 35,131,180원의 7/100 상당액인 2,459,182원만을 인정하였으나, 이와같이 취득당시의 등록세 과세표준액의 7/100 상당액을 양도비로 인정하는 것은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우이며 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우에는동법시행령 제94조제4항에 의하여 실제소요된 금액을 필요경비로 인정하여야 하고 이 경우에 취득세, 등록세는 납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 양도가액에서 공제하도록 소득세법기본통칙 3-8-

(45) 제1항은 규정하고 있다.이 건의 경우 쟁점부동산에 대하여 처분청이 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 계산하였으므로 실제소요된 비용을 필요경비로 인정하여야 하는데 청구인이 실제 소요경비에 대한 입증을 하지 아니하므로 양도비용으로 얼마의 금액이 소요되었는지는 확인되지 아니하고 있다.그러나 앞서본바와 같이 취득세, 등록세등은 영수증이 없는 경우에도 실제소요된 비용을 인정할 수 있다면 이는 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하여야 할터인데,지방세법 제111조제5항ㆍ130조 제3항 및동법시행령 제82조의 2등에 의하면 국가, 지방자치단체등에 제출된 계약서나 법인 장부등에 의하여 사실상의 취득가액이 입증되면 과세시가표준액이 아닌 사실상의 취득가액을 취득세 및 등록세의 과세표준액으로 하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 당심판소에 제출하는 토지 및 건물의 등기권리증에 의하여도 거래대금이 실지거래가액인 122,500,000원인 점을 종합하여 보면 청구인이 지방세법에 의한 취득세, 등록세 및 등록세분 방위세를 납부함에 있어서는 실지거래가액인 122,500,000원을 기준으로 하였다고 할 것이다.그러하다면 청구인이 이에 대한 영수증을 제시하지 아니한다 할지라도 지방세법에 의하여 산출된 취득세 2,450,000원(122,500,000×20/1000) 등록세 6,125,000원(122,500,000×30/1000), 등록세에 따른 방위세 1,225,000원(6,125,000×20/100) 합계 9,800,000원은 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.