토지의 양도가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 하여 결정한 당초처분의 당부(기각)

처분청이 취득가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액으로, 양도가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 환산한 기준시로 하여, 양도차익을 결정한 당초처분은 정당함

1. 사실 청구인은 경기도 남양주군 와부읍 OOOOO OOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 청구인이 경기도 남양주군 와부읍 OO리 OOOOO 잡종지 1,031평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 OO리 소재 OOOOOO 외 2필지 4,760평방미터등 계 4필지 5,791평방미터를 85.4.26 (주)OO은행으로부터 취득하여 이중 쟁점토지를 88.12.28 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액은 실지거래가액인 26,295,752원으로, 양도가액은 취득가액에 의한 환산가액인 97,893,825원으로 하여 양도차익을 결정하고 89.6.15 및 89.10.16 청구인에게 이 건 양도소득세 및 동 방위세를 결정고지하자 이에 불복, 89.12.15 심사청구를 거쳐 90.3.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 31,200,000원에 양도하였으므로 양도가액을 97,893,825원으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 부당하므로 양도가액을 실지거래가액으로 하여 경정하여 줄 것을 주장하면서 거증자료로서 쟁점토지의 매매계약서 및 매수자 OOO의 사실확인서를 제시하고 있다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 88.12.28 31,200,000원에 양도하였으므로 양도차익계산에 있어 양도가액을 31,200,000원으로 하여야 한다고 하나, 청구인은 소득세법 제95조 및 동법 제100조 의 규정에 의한 자산양도차익 예정신고 및 확정신고시에 양도시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 이 건 불복청구시 제시한 매매계약서상 양도가액이 국세청 기준시가(97,893,000원)의 31.8%에 불과하여 국세청 기준시가보다 저가로 거래된 특별한 사유가 없는 한 실지거래가액이라고 보기는 어렵다고 하겠으며, 따라서 처분청이 취득가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액으로, 양도가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의하여 환산한 기준시로 하여, 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없으므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 하여 결정한 당초처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세경위를 살펴보면 청구인이 쟁점토지를 (주)OO은행으로부터 85.4.26 취득하여 청구외 OOO에게 88.12.28 양도하고, 처분청은 이에 대하여 취득가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액 26,295,752원으로, 양도가액은 취득가액에 의한 환산가액 97,893,825원으로 하여 양도차익을 결정하여 이 건 처분하였으나, 청구인은 양도가액을 실지거래가액 31,200,000원으로 함이 정당하다는 주장인 바, 쟁점토지의 취득가액에 관하여는 다툼이 없고 양도가액에 관하여만 다루고 있어 이에 대하여 살펴보기로 한다. 소득세법시행령 제170조 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 위 규정 단서에서 지적하는 동조 제4항 제1호에는 “국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있어 처분청은 이에 따라 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목과 동법 시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호의 규정에 의한 환산가액으로 하여 양도차익을 결정하였음을 이 건 처분관계기록에 의하여 알 수 있으나, 위에서 살펴본 소득세법시행령 제170조 제1항의 본문규정에 비추어 볼 때 비록 청구인이 소득세법 제95조 및 제100조의 규정대로 증빙을 갖추어 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 필하지 아니하였다 하더라도 법인으로부터 취득한 이 건 쟁점토지에 있어 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정할 수는 있을 것이고 다만 청구인이 주장하는 실지거래가액 31,200,000원을 양도가액으로 인정할 수 있는지의 여부만이 문제가 된다고 하겠다.

그러나 청구인은 쟁점토지를 31,200,000원에 양도하였다고 주장하며 단지 이에 대한 거증자료로서 매매계약서와 매수자의 확인서를 제시하고 있는 바, 첫째, 일반적인 부동산거래관행상 청구인이 규정하는 양도가액 상당금액을 수수함에 있어 관련 금융자료가 있을 것으로 봄이 합당하다 할 것이나 당심이 이에 대하여 제출요구를 함에도 불구하고 이에 응하지 아니하고 있어 사후담합의 가능성을 배제할 수 없고, 둘째, 쟁점토지의 취득당시 토지등급은 131둥급이었으나 양도당시의 토지등급은 158등급으로 상향조정되었고 청구인이 주장하는 양도가액은 환산가액에 의한 기준시가의 3분지 1에도 미치지 못함에 비추어 보아 청구인이 주장하는 양도가액은 그 신빙성을 인정할 수 없다 하겠으므로 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서규정에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분에는 달리 잘못을 찾을 수 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.