쟁점부동산은 업무용 오피스텔에 해당하므로 이를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분이 위법하다는 청구주장의 당부

2017년 재산세 과세내역에 따르면 쟁점부동산은 주거용 오피스텔로 구분되어 재산세가 과세된 점, 양도부동산 양도 당시 쟁점부동산에 거주했던 임차인이 작성한 이메일에 따르더라도 임차인은 변호사 시험을 준비하면서 쟁점부동산에 거주하였다고 기재하고 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 사실상 주거용으로 사용된 건물에 해당한다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.8.14. OOO 아파트(이하 “양도부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도한 후, 2017.9.22. 1세대1주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2021.7.12.∼2021.7.31. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인의 배우자 김○○(이하 “배우자”라 한다)이 소유한 OOO 오피스텔(이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 주거용으로 사용된 것으로 보고, 청구인이 1세대 3주택인 상태에서 양도부동산을 양도한 것으로 보아 2021.9.1. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

배우자는 쟁점부동산을 업무용으로 임대하였고, 임차인은 본래의 용도로 사용할 것을 조건으로 쟁점부동산을 임차하여 용도나 구조를 주택으로 변경하지 않고 사용하였으므로, 쟁점부동산을 주택으로 사용하였다고 볼 수 없다.

(1) 건물이 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(OOO 판결 참조).

(2) 쟁점부동산은 현재까지도 용도나 구조·형태 변경 없이 업무용으로 임차인에게 임대한 것인바, 최근 배우자가 찍은 아래와 같은 쟁점부동산의 내부 사진을 보더라도 용도와 구조가 주택이 아닌 오피스텔로 확인된다.

＜사진1＞

청구인이 제시한 쟁점부동산 내부 사진

(3) 쟁점부동산에서 임차인이 숙식을 할 수 있었다 하더라도 이는 일시적인 것에 불과하고, 이러한 기능이나 용도는 대부분의 업무용 건물에서도 가능한 본래적인 기능에 해당하며, 쟁점부동산 일부 공간에서 숙식이 가능했다는 점만으로는 쟁점부동산을 주택으로 볼 수 없다.

(4) 특히 쟁점부동산은 면적이 1세대가 상시 주거생활을 유지하기에는 협소한 OOO㎡에 불과하고, 사용할 수 있는 공간이 화장실을 제외한 기본적인 주거시설인 침실, 거실, 주방, 세탁실 등으로 구획·분리되지 않은 하나의 공간으로 신축·분양된 전형적인 업무시설(사무실) 구조와 형태를 갖추고 있기 때문에 주택이라기 보다는 업무용 시설로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 신림동 고시촌에 위치한 건물로, 주로 고시를 준비하는 고시생들이 거주하는 지역일 뿐만 아니라, 양도부동산 양도 당시(2017.8.14.) 쟁점부동산에서 거주하고 있었던 임차인(거주기간 2017.5.11.∼2019.5.8.)에게 확인한바, 변호사시험을 준비하기 위하여 쟁점부동산에서 거주하였다고 회신하였으므로, 쟁점부동산은 주거용으로 사용되었다고 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 업무용 오피스텔에 해당하므로 이를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분이 위법하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것)제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것)제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.제155조(1세대1주택의 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도부동산 양도 당시(2017.8.14.) 처분청이 주택수에 포함한 부동산 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

청구인 및 배우자 소유 부동산 내역

(2) 쟁점부동산 집합건축물대장 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

쟁점부동산 집합건축물대장 내용 중 발췌

(3) 양도부동산 양도 당시인 2017년 쟁점부동산에 대한 재산세 과세내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

쟁점부동산 2017년 재산세 과세내역

(4) 쟁점부동산 위치, 외부모습은 아래 ＜사진2＞, ＜사진3＞과 같다.

＜사진2＞

쟁점부동산 위치＜사진3＞ 쟁점부동산 외부모습

(5) 쟁점부동산에서 2017.5.11.∼2019.5.8. 기간 동안 거주한 임차인이 처분청에 보낸 이메일 내용은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

임차인이 처분청 조사관에게 보낸 이메일 내용 중 발췌

(6) 위 임차인이 체결한 임대차계약서의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

임대차계약서 내용 중 발췌

(7) 양도부동산 양도 전후 쟁점부동산 관리비 내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞

쟁점부동산 관리비 내역 중 발췌

(8) 쟁점부동산에 임차인이 주민등록을 전입신고한 내역은 확인되지 않는다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산은 구조·기능이나 시설 등이 업무용 오피스텔에 해당하므로 이를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 위법하다고 주장하나,「소득세법」제88조제7호는 “주택”을 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 할 것인바(OOO 등 다수, 같은 뜻임), 2017년 재산세 과세내역에 따르면 쟁점부동산은 주거용 오피스텔로 구분되어 재산세가 과세된 점, 쟁점부동산은 고시를 준비하는 학생 등이 주거용으로 사용하기 위한 원룸들이 몰려있는 일명 고시촌에 위치하고 있는 점, 쟁점부동산의 구조 또한 침대, 냉장고, 세탁기, 싱크대, 인덕션, 화장실 등이 설치되어 1인이 주거용으로 사용하기에 적합한 형태를 갖추고 있는 점, 양도부동산 양도 당시 쟁점부동산에 거주했던 임차인이 작성한 이메일에 따르더라도 임차인은 변호사 시험을 준비하면서 쟁점부동산에 거주하였다고 기재하고 있는 점 등에 비추어보면 쟁점부동산은 사실상 주거용으로 사용된 건물에 해당한다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.