토지의 취득시 토지등급적용의 정당성 여부와 취득시 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

양도가액은 실지거래가액이 확인되는 반면 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 양도소득세를 경정한 처분은 타당함

1. 원처분개요 청구인은 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOO 대지 357.85㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 78.6.29 청구외 OOO로부터 취득하여 89.6.30 청구외 OOOOO제조(주)에 455,636,487원에 양도하였다. 청구인은 89.7.30 자산양도차익예정신고시 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호(89.8.1 개정전) 규정에 의한 법인과의 거래로서 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산한 가액으로 하였다. (쟁점토지가 80.6.16 구획정리 완료됨으로서 82.11.22 분할하였을 때의 토지등급인 77등급으로 하여 환산하였음) 처분청은 청구인이 당초 쟁점토지를 78.6.29 취득할 때의 토지등급이 57등급임을 확인하고 양도소득세를 경정하여, 91.11.20 청구인에게 양도소득세 167,503,330원 및 동 방위세 33,611,980원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.16 심사청구를 거쳐 92.5.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득할 때인 78.6.29에는 쟁점토지는 환지예정지로서 토지등급이 형성되지 아니하였고, 80.6.16 구획정리가 완료되고 80.8.1자로 72등급으로 처음 설정되었으며 82.11.22 분할되었을 때의 등급은 77등급이므로 취득가액은 77등급에 의하여 취득가액을 산정하거나, 또는 취득시 청구외 OOO로부터의 취득한 가액이 162,000,000원이 확인되므로 취득가액도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 양도가액은 법인과의 거래로서 실지거래가액이 확인되며, 취득가액으로서 제출한 계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서는 객관적인 금융자료등의 제시가 없어 신빙성이 없으므로, 당초 취득할 당시의 토지등급인 57등급에 의하여 취득가액을 환산하고 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득시 토지등급적용의 정당성 여부와 취득시 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에 「양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.」하고 그 제1호에서 「당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(이하 생략)」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호(89.8.1 개정전)에서 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 「국가 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우」를 열거하고 있다. 또한 같은법 시행령 제170조 제1항(89.8.1 개정전)에서 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있다.

다. 취득시 토지등급 적용의 정당성 여부

1) 쟁점토지는 당초 부산직할시 동래구 OO동 OOOOO 외 4필지가 73.11.1 환지예정지로 지정되어 80.6.16 구획정리완료후, 새로 부여된 지번 OO동 OOOOO에서 82.11.22 OO동 OOOOOO로 분할된 토지이다.

2) 위 OO동 OOOOOO 외 4필지가 환지예정지로 지정될 당시에는 토지등급이 49～50등급으로 확인되며, 청구인이 78.6.29 위 토지중 일부를 취득하였을 때와 80.6.16 환지확정되었을 때의 기간동안에는 토지등급이 56～57등급으로 변동이 없었던 것으로 확인된다. (부산직할시 정비 30300- , 92.7.23) 그 후 환지확정되어 새로운 지번이 부여된 OO동 OOOOO의 토지 등급은 80.8.1 최초로 72등급으로 토지등급이 설정되었으며, 81.5.1 77등급으로 수정된 사실이 토지대장등에서 확인된다.

3) 위에서 본바와 같이 쟁점토지는 82.11.22 위 OO동 OOOOO로부터 분할되었고, OO동 OOOOO는 위 OO동 OOOOOO외 4필지가 환지확정되어 부여된 새로운 지번임을 알 수 있으며, 비록 73.11.1 환지예정지로 지정된 날부터 78.6.29 취득하여 환지확정일인 80.6.16까지 토지등급의 변동이 거의 없었다가(49～50등급 ⇒ 56～57등급), 80.8.1 토지등급이 급등하였다 하더라도 (56～57등급 ⇒ 72등급), 환지확정전 지번인 위 OO동 OOOOOO외 4필지의 57등급을 쟁점토지의 취득시 토지등급으로 하여 양도소득세를 경정한 당초처분은 타당하다고 판단된다.

라. 청구인이 제시하는 취득시 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부.

1) 청구인은 쟁점토지를 89.6.30 청구외 OOOOO제조(주)에 양도하였으므로 89.8.1 개정전 소득세법 규정에 따라 법인과의 거래로서 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다.

2) 양도가액 455,636,487원은 청구외 OOOOO제조(주)가 제시하는 계약서에 의하여 확인이 되는 반면, 취득가액 162,000,000원은 사인간의 거래로서 객관적인 금융자료등의 제시가 없으므로 이를 인정하기 어렵다.

3) 이 건 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 반면 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의하여 취득가액을 12,059,843원으로 환산하여 양도소득세를 경정한 당초처분은 타당하다.

마. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.