증여자산의 시가를 인근 아파트 매매사례가액으로 산정한 처분의 적부(기각)

매매사례가액으로 같은 건물 내 같은 방향에 위치하고, 신축시기, 면적, 기준시가면에서 동일하며, 매매시기 또한 유사한 비교대상아파트의 매매가액으로 산정한 처분은 적법한 것임.

1. 처분개요

청구인은 2004.12.29. 아버지 조OO로부터 OOO OOO OOO OOO OOO O OOOOO 임야 7,475㎡(이하 “쟁점외임야”라 한다)와 OOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OOO OOOO(대지 49.75㎡, 건물 43.01㎡, 13평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 기준시가로 증여재산을 평가하여 증여재산가액을 쟁점외임야 125,580천원, 쟁점아파트 346,500천원, 합계 472,080천원으로 하여 2005.3.14. 증여세 70,574,400원을 신고·납부하였다. 처분청은 2004.11.18. 매매계약이 체결된 같은 단지내 같은 평형인 OOO OOOO(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 거래가액인 495,000천원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2006.3.10. 청구인에게 2004.12.29. 증여분 증여세 42,304,350원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트가 속한 OOOOO OOO OOOOOOO는 재건축관련 부동산 정책방향, 거래시기, 거래회수, 동·호수, 주변환경 등에 따라 동일 평형의 아파트라 할지라도 거래가격이 서로 다르고, 2004.11.1.자 OOOOOOO OOOO의 아파트 시세표에 의하면 OOOOOOO의 일반적인 거래가격은 하한 455,000천원에서 상한 465,000천원임에도 비교평가아파트가 495,000천원에 거래되었다는 것은 비교평가아파트가 쟁점아파트보다 우위에 있음을 보여주는 것이며, 쟁점아파트는 북쪽에 OOOOOO와 인접하여 자동차의 소음과 대형화물차의 진동과 먼지가 않을 뿐만 아니라 정문에서 약 8㎞ 떨어져 있으며, 숲과 나무가 우거져 청소년 범죄가 자주 발생하는 등 주변환경이 비교평가아파트보다 비교 열위에 있는 점을 고려할 때, 매매사례가액은 불확실하고 신뢰성이 없으므로 쟁점아파트에 대해 국세청장이 공적인 견해를 표명한 기준시가를 적용하여야 한다. 설령, 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액에 의할 경우에도 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례가격을 시가로 보아야 할 것이므로, 주변 환경과 입주여건 등이 쟁점아파트보다 우위에 있는 비교평가아파트 대신 쟁점아파트와 연접하고 법원 경매를 통해 12명이 입찰하여 결정된 같은 단지 OOO OOOO의 경매가격 437,210천원을 시가로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

OOOOOOO는 재건축이 시행되어 증여일은 재건축 진행일정에 의한 이주기간으로 이주비가 평형을 기준으로 동일하게 지급되었고, 2003.12.1. 고시된 기준시가도 쟁점아파트와 비교평가아파트 모두 346,500천원으로 동일하여 각각의 층수 및 위치 등이 증여시점의 매매가액에 큰 영향을 주었다고 보기 어려우므로 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인이 제시한 같은 단지 OOO OOOO OOO의 매매사례가액의 경우 평가기준일 전후 3월 이내인 2004.10.18.에 거래된 것이므로 시가로 볼 수 있다 할 것이나, 관련법령에서 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인이 제시한 매매사례는 그 거래일이 비교평가아파트의 경우보다 평가기준일에 가깝지 아니하므로 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 시가를 증여일 전후 3월 이내에 거래된 같은 단지내 아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하고 이를 기준으로 청구인이 증여받은 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. <단서 생략>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 . 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 . <단서 생략> ②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 ⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.12.29. 아버지 조OO로부터 쟁점외임야와 쟁점아파트를 함께 증여받고, 기준시가로 증여재산을 평가하여 증여재산가액을 쟁점외임야 125,580천원, 쟁점아파트 346,500천원 합계 472,080천원으로 하여 2005.3.14. 증여세 70,574,400원을 신고·납부한 사실과 처분청이 쟁점아파트의 시가를 증여일로부터 3월 이내에 거래된 비교평가아파트의 매매사례가액인 495,000천원으로 평가하여 이 건 과세한 사실이 청구인의 증여세신고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 비교평가아파트 매매가액 조사내역과 이 건 증여일(매매일) 당시 국세청장이 고시한 쟁점아파트와 비교평가아파트의 기준시가는 아래 <표>와 같다. OOOOOOOOO OOOO OOOOOOO OOOO OOOO (OO O OO)

(3) 쟁점아파트와 비교평가아파트가 OO OOO OOO OOOOOOO에 속하고, 당해 OOO OOO OOOO으로부터 2004.3.18.과 2005.5.6.에 각각 재건축사업 승인과 관리처분계획 인가를 받아 재건축중인 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(4) 청구인은 매매사례가액은 불확실하고 신뢰성이 없으므로 쟁점아파트에 대해 국세청장이 공적인 견해를 표명한 기준시가를 적용하여야 하고, 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액에 의할 경우에도 주변 환경과 입주여건 등이 쟁점아파트보다 우위에 있는 비교평가아파트 대신 쟁점아파트와 연접한 OO OO OOO OOOO의 경매가격 437,210천원을 시가로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 비교평가아파트가 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO OO OO O).

(나) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교평가아파트는 이 건 증여일(2004.12.29.)로부터 3월 이내인 2004.11.18. 거래되었고, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 그 용도와 면적이 동일하며, 위치상의 차이는 다소 있다고 보여지나 이들 아파트가 같은 아파트 단지내에 위치하고 있을 뿐만 아니라 당해 아파트 단지가 재건축중이어서 상대적인 시가 차이가 있다고 볼 만한 사정이 없어 보이며, 2003.12.1. 국세청장이 쟁점아파트 및 비교평가아파트에 대하여 고시한 기준시가도 346,500천원으로 동일하므로 비교평가아파트는 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보인다. 또한, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인이 제시한 같은 단지내 OOO OOOO 아파트의 매매사례가액은 이를 시가로 볼 경우에도 그 거래일이 2004.10.18.로 비교평가아파트의 거래일인 2004.11.18.보다 평가기준일(2004.12.19.)에 가깝지 아니하므로 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이를 기준으로 청구인의 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.