계약해지를 원인으로 소유권 환원시 양도 해당 여부(취소)

주택이 소유권이전된 후 2년경과시에 매매계약해제를 원인으로 등기말소된 바, 그 해제사유 인정되며 당초 계약이 실효된 것이므로 양도에 해당 않음

1. 원처분 개요 청구인은 1989.6.30 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 278㎡ 및 같은 동 OOOOOO 대지 91.6㎡와 동 지상의 주택 461.26㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)중 토지부분을 1989.5.11 경락을 원인으로 취득하고 1989.8.7 주택부분을 1989.5.10 매매 원인으로 취득하였다가 1997.7.1 쟁점주택을 1997.6.13 매매원인으로 청구외 OOO에게 소유권 이전하였다가 1999.6.30 1999.6.17 매매계약 해제를 원인으로 소유권 이전등기를 말소하고 소유권을 환원하였다. 처분청은 1999.1.11 청구인이 1997.6.13 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도하고 양도소득세신고를 하지 아니한 데 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997년 귀속 양도소득세 27,486,710원 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.25 이의신청 및 1999.6.23 심사청구를 거쳐 1999.10.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 취득당시 청구외 OOO으로부터 6,960만원을 지원받아 쟁점주택을 취득한 바 있으며, 쟁점주택의 2층에 청구외 OOO이 거주토록 하였는 바, 이후 위 금원을 지불하였음에도 불구하고 명도를 거부하여 1993.8.13 명도소송을 제기하여 소송진행 중, 1997.2.21 쟁점주택을 담보로 제공한 채무를 상환하지 못하여 쟁점주택에 법원경매가 진행되자 위 OOO·OOO 부부에 대한 명도를 청구인이 책임지는 조건으로 청구외 OOO에게 양도하였으나, 현재까지도 명도가 이루어지지 않아 1999.6.17 계약해제되었으므로 당초부터 양도가 없었던 것으로 보아야한다.

나. 국세청장 의견 쟁점주택이 OOO에게 이전된지 2년이 경과한 시점에서 계약을 해제하게된 객관적이고 구체적인 사유가 분명하지 아니하며, 쟁점주택에 대한 양도소득세 과세 후 불복청구 중 계약해제를 원인으로 당초부터 양도가 없었다고 추가 제시한 점, 거래 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 인하여 소유권이 청구인에게 환원된 것으로 인정할만한 객관적인 증빙자료가 없다는 점, OOO이 쟁점주택을 취득 후 1998.4.8근저당권이 말소된 점 등으로 보아 청구인과 OOO과의 부동산 매매계약은 유효하게 이루어진 것으로 보이므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 양도한 후 계약해제를 원인으로 소유권이 청구인에게 환원된 경우 이를 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 “제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(후단 생략)”고 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】제2항에서 “매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인이 1989.6.30 쟁점주택을 취득할 때 청구외 OOO으로부터 6,960만원을 지원받아 경락받았음을 인정하고 있고, 1993.8.31부터 위 OOO과 쟁점주택에 대한 명도소송을 진행해온 사실이 광주지방법원 민사과 접수(93가단32434호 건물명도)소장 등에 의해 확인되며, 현재까지도 위 OOO이 쟁점주택을 점유하고 있는 사실이 주민등록표에 의해 확인된다. 둘째, 1997.6.13 청구외 OOO에게 쟁점주택 양도시 (주)OO의 가처분과 청구외 OOO이 거주하는 2층 명도건이 해결 안될 시에는 계약을 해제한다는 약정이 있었음이 등기권리증에 첨부되어 있는 매매계약서에 의해 확인된다. 셋째, 쟁점주택이 1997.3.12부터 (주)OO상호신용금고의 신청에 의해 광주지방법원에서 임의경매진행중인 사실이 광주지방법원 입찰기일통지서(96타경12564호 부동산임의경매)에 의해 확인된다. 넷째, 매수인 OOO이 자기 책임하에 (주)OO상호신용금고 채무를 변제한 사실이 OO상호신용금고의 보통부금 예수금 무통장입금증에 의해 확인된다. 다섯째, 1999.6.15 청구인은 1999.6.17 청구외 OOO과 쟁점주택의 매매계약해제증서를 작성한 사실이 확인되며 청구외 OOO으로의 소유권이전 등기가 말소된 사실이 등기부등본에 의해 확인된다. 또한, 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점주택을 돌려받아 2000년 12월말까지 주택을 철거하고 3층의 건물을 신축하여 2층(1개층)부분을 청구외 OOO에게 주기로 합의한 사실이 위 OOO(OOO)과 합의한 합의서에 의해 확인된다.

이를 종합하여 보면, 당초 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도한 사실은 인정되나 매수인 OOO이 쟁점주택에 거주한 사실이 없는 점과, 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 합의 해제한 시점까지도 청구인과 OOO과의 주택명도 건이 해결되지 아니하였음이 정황에 의해 확인되므로 이를 계약해제의 중대한 사유로 볼 수 있으며, 그 매매계약이 합의해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않은 것(대법92누9944 1992.12.22, 같은뜻)으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 1997.7.1 소유권이전은 위에서 보는 바와 같이 매매계약해제를 원인으로 1999.6.30 말소되었으므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 그러므로, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.