청구인과 피상속인이 공동으로 소유한 쟁점부동산에 근저당권 담보가 설정된 쟁점담보채무 모두를 피상속인의 채무로 보아 상속재산가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인과 피상속인은 신축 부동산에 관하여 공동소유로 소유권등기를 하였고 청구인과 피상속인은 쟁점부동산에 대하여 손익분배비율을 50:50로 하여 공동사업을 영위하는 등 쟁점담보채무는 청구인과 피상속인의 공동채무로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)이 2020.7.29. 사망함에 따라, 청구인과 피상속인이 공동으로 소유하고 있던 OOO 대 573.7㎡에 있는 상가건물 3호실(이하 “쟁점상가건물”이라 한다)에 설정된 근저당권의 피담보채무 합계 OOO원(이하 “쟁점상가건물담보채무”라 한다)을 피상속인의 단독채무로 보아 이를 상속재산가액에서 차감하는 등 하여 2021.1.31. 처분청에게 2020.7.29. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.10.25.부터 2022.1.22.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점상가건물의 신축ㆍ취득과 관련한 채무액은 쟁점상가건물담보채무를 포함한 합계 OOO원이고 위 금액의 1/2인 OOO원이 피상속인의 채무라는 내용의 조사결과를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점상가건물과 관련하여 OOO원만을 상속세재산가액에서 차감하는 등 하여 2022.5.6. 청구인 등에게 2020.7.29. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인과 피상속인은 OOO 대 247.9㎡ 등의 대지를 취득하여 쟁점상가건물 등을 신축하였는데, 그 과정에서 피상속인은 위 대지 등을 담보로 OOO원을 대출받아 자금을 마련하였고, 청구인은 자신이 보유한 금원으로 자금을 마련하였는바, 상속개시일 당시 피상속인을 채무자로 하여 쟁점상가건물에 설정된 근저당권의 피담보채무 OOO원(쟁점상가건물담보채무)은 전액 피상속인의 단독채무이다.

(1) 청구인과 피상속인은 2002.6.7. OOO 대 247.9㎡ 등을 매입하고 그 지상에 쟁점상가건물을 포함한 지하2층, 지상9층의 건물(이하 “이 사건 오피스텔건물”이라 한다)을 신축하기 위한 준비자금으로 약 OOO원을 마련하였는데, 청구인은 기존에 모아 놓은 자금이 있었기 때문에 OOO에서 OOO원만을 대출받아 취득자금 등을 마련한 반면, 피상속인은 정치인(OOO 역임)으로 선거비용에 많은 자금을 사용하여 모아 놓은 자금이 부족하였기 때문에 OOO 대 247.9㎡ 등을 담보로 OOO으로부터 OOO원을 대출받아 자금을 마련하였다.

(2) 시공사인 AAA 주식회사가 시공대가를 분양계약금, 중도금 및 잔금에서 받는 조건으로 이 사건 오피스텔건물을 건축하였기 때문에 피상속인 및 청구인이 추가로 금융기관에서 대출받은 사실은 없었고, 이 사건 오피스텔건물 중 오피스텔부분을 분양 완료한 후 잉여금으로 피상속인의 대출금을 일부 변제(2006.2.28.)하여 피상속인의 쟁점상가건물 관련 은행대출금 잔액은 OOO이 되었다.

(3) 그 후 피상속인은 대출금에 대한 금리가 금융기관별로 차이가 있어 대환을 하여 차입금융기관을 여러차례 바꾸었고, 이 사건 오피스텔건물의 하자보수비 등으로 사용하기 위하여 쟁점상가건물을 담보로 추가대출을 받은 결과 상속개시일 당시 피상속인이 쟁점상가건물을 담보로 금융기관으로부터 대출한 금액은 OOO원이 되었다.

(4) 결국, 청구인과 피상속인은 담보설정이 없는 이 사건 오피스텔건물의 부지를 공동으로 구입하고 이 사건 오피스텔건물을 신축하는데 필요한 자금을 피상속인은 전액 대출로, 청구인은 대부분 자기보유금원으로 마련하였으므로 쟁점상가건물에 관하여 피상속인을 채무자로 한 쟁점상가건물담보채무는 피상속인만의 쟁점상가건물 관련 채무가 된다.

(5) 처분청은 법원 및 조세심판원이 공동소유 부동산에 대하여 소유자 중 1인을 채무자로 하여 근저당권이 설정된 경우 해당 채무를 소유자들의 공동채무로 보았다고 주장하나, 처분청이 제시한 선결정례들은 대부분 당해 부동산을 취득할 때 양도인으로부터 피담보채무를 인수 또는 승계한 경우이거나 소유기간 중 신규로 대출을 받은 것으로 이 건과는 사실관계가 달라 직접 원용할 수 없다.

나. 처분청 의견

청구인과 피상속인은 이 사건 오피스텔건물의 신축을 위하여 OOO 대 247.9㎡ 등을 각 50%의 지분비율로 공동취득하였고, 이 사건 오피스텔건물의 신축 후 역시 각 50%의 지분비율로 소유권보존등기를 하였으며, 쟁점상가건물 사업장에 관해서도 손익분배비율을 50 : 50으로 하여 사업자등록을 하였으므로 쟁점상가건물과 관련한 채무 OOO원은 청구인과 피상속인의 공동채무인바, 쟁점상가건물과 관련한 피상속인의 채무는 OOO원으로 보아야 한다.

(1) 청구인과 피상속인은 2002.6.7. OOO 대 247.9㎡ 등을 각 50%의 지분비율로 취득한 후 2002.11.1. 손익분배비율을 50 : 50으로 하여 부동산 임대사업자로 등록하였고, 2004.2.16. 각 50%의 지분비율로 이 사건 오피스텔건물에 관한 소유권보존등기를 하였다.

(2) 등기사항전부증명서에 따르면 상속개시일 당시 피상속인은 쟁점상가건물담부채무와 OOO 대 222.2㎡ 및 그 지상에 소재한 호텔건물(이하 “이 사건 호텔”이라 한다)을 담보로 한 OOO원의 대출금채무가 있는 것으로 되어 있으나, 대출금채무의 발생시기, 쟁점상가건물 사업장의 재무상태표 등에 따르면 쟁점상가건물과 관련한 채무는 합계 OOO원으로 보아야 한다(이 사건 호텔을 담보로 청구인을 채무자로 한 OOO원의 대출금은 쟁점상가건물의 취득자금으로 사용되었다는 점에 대해서는 청구인도 이견이 없다).

＜표1＞

조사청이 산정한 쟁점상가건물 관련 채무액OOO

(3) 그런데, 청구인과 피상속인은 쟁점상가건물 및 그 토지에 관하여 각 50%의 지분율로 하여 소유권등기를 하였고, 쟁점상가건물의 손익분배비율 역시 50 : 50으로 하여 사업자등록을 하였으며, 쟁점상가건물 사업장의 재무상태표를 보아도 쟁점상가건물에 관한 차입금에서 발생하는 이자비용을 청구인과 피상속인이 동일하게 분담한 것으로 나타나는바, 쟁점상가건물과 관련한 OOO원의 채무는 비록 명의상 피상속인의 채무로 되어 있다고 하더라도 청구인과 피상속인의 공동채무로 보아야 한다(대전고등법원 2021.1.28. 선고 2020누12313 판결, 같은 뜻임). 따라서, 위 채무의 50%에 해당하는 OOO원만이 피상속인의 채무에 해당하므로 청구인은 쟁점상가건물과 관련한 피상속인의 채무를 OOO원만큼 과다신고한 것이다.

(4) 한편, 청구인은 OOO 대 247.9㎡ 등의 대지를 취득하여 쟁점상가건물 등을 신축하기 위한 자금 OOO원 중 청구인 몫의 자금(OOO원)을 저축금액 등으로 마련하였다고 주장하나, 위 주장이 사실이기 위해서는 청구인이 청구인 명의의 대출금 OOO원을 제외한 OOO원을 보유하고 있었다는 것인데, 청구인의 종합소득세 및 양도소득세 신고내역 등을 볼 때 그와 같은 고액의 자금을 보유하고 있었다고 보이지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

피상속인 및 청구인의 공동소유인 쟁점상가건물을 담보로 하여 피상속인이 자신의 명의로 대출받은 금액을 피상속인의 단독채무로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)상속세 및 증여세법 제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등)

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

1. 공과금

2. 장례비용

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제10조(채무의 입증방법등)

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 사건 사업장의 시설, 쟁점용역의 구성내역, 청구인의 경정청구 상세내역 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다.(가) 청구인 및 피상속인은 2002.6.7. 이 사건 오피스텔건물의 부지를 각 1/2의 지분율로 취득한 후, 2004.2.16. 이 사건 오피스텔건물을 각 1/2의 지분율로 소유권보존등기를 하였고, 2002.11.1. OOO를 사업장소재지로 하고 손익분배비율을 50 : 50으로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 하였다(아래 ＜표2＞ 참조).

＜표2＞

쟁점상가건물 등에 대한 상세내역OOO(나) 등기사항전부증명서 등에 따르면 피상속인은 2019.5.15. 쟁점상가건물 및 이 사건 호텔을 담보로 OOO으로부터 OOO원을, 청구인은 같은 날 이 사건 호텔을 담보로 OOO원을 대출받아 기존 OOO에 대한 대출채무를 상환한 것으로 나타난다.

＜표3＞

쟁점상가건물 등에 대한 근저당권의 채권최고액OOO(다) 피상속인이 2019.5.15. OOO과 체결한 쟁점상가건물담보채무에 관한 여신거래약정서에는 피상속인이 채무자로, 청구인이 담보제공자로 기재되어 있고, OOO이 2020.11.25. 발급한 부채증명원에는 피상속인이 OOO에 대하여 OOO원의 대출채무가 있다고 기재되어 있다.(라) 한편, 쟁점상가건물 및 이 사건 호텔 사업장의 대차대조표에는 아래 ＜표4＞와 같이 2019년 차입금채무가 합계 OOO원으로 기재되어 있는데, 청구인 및 피상속인은 아래 ＜표5＞와 같이 쟁점상가건물에서 발생한 총수입금액 및 필요경비를 1/2씩 안분하여 동일한 소득금액이 발생한 것으로 하여 종합소득세 신고를 하였다.

＜표4＞

쟁점상가건물 및 이 사건 호텔 사업장의 차입금 계상액OOO＜표5＞ 청구인 및 피상속인이 쟁점상가건물에 관하여 신고한 금액OOO(마) 청구인은 위와 같은 사실관계를 바탕으로 피상속인에게 쟁점상가건물과 관련한 OOO원의 대출채무가, 이 사건 호텔과 관련한 OOO원의 대출채무가 있다고 보아 위 금액을 상속재산가액에서 차감하여 상속세 신고를 하였으나, 조사청은 피상속인의 쟁점상가건물에 관한 대출채무를 OOO원으로 산정(이 사건 호텔에 관한 대출채무액은 신고내용을 시인하였음)하였는데, 그 구체적인 산정내역은 다음과 같다.

1) 상속개시일 당시 쟁점상가건물 및 이 사건 호텔에 관하여 등기사항전부증명서 및 대차대조표에 계상된 차입금액을 정리하면 아래 ＜표6＞ 및 ＜표7＞과 같다.

＜표6＞

상속개시일 당시 등기사항전부증명서에 기재된 채무액OOO＜표7＞ 쟁점상가건물 등 사업장 대차대조표에 계상된 차입금액OOO2) 조사청은 청구인의 이 사건 호텔에 관한 대출채무(OOO원)를 쟁점상가건물에 관한 대출채무로 보아(조사청은 청구인이 이 사건 호텔을 담보로 OOO원을 대출받은 것이지만, 청구인이 이 사건 오피스텔건물의 부지를 취득할 무렵인 2002.5.31. OOO으로부터 이 사건 호텔을 담보로 대출을 하였다가 2019.5.15. OOO으로부터 OOO원을 대출하여 위 OOO 대출금채무를 상환하였으므로 위 금액은 쟁점상가건물의 취득자금으로 사용된 것이라고 보았음), 쟁점상가건물의 총 대출채무를 OOO원으로 산정하고 이를 피상속인과 청구인이 공동부담하는 것으로 보아 피상속인의 쟁점상가건물 관련 대출채무를 OOO원으로 산정하였다.

＜표8＞

조사청이 쟁점상가건물 관련 채무액으로 산정한 금액 등OOO(바) 청구인은 피상속인과 함께 이 사건 오피스텔건물의 부수토지인 OOO 토지 등(＜별지＞ 참조)을 약 40억원에 취득하였고 그 중 약 OOO원을 청구인이 부담하였다고 주장하고, 조사청은 청구인 및 피상속인이 위 부수토지를 취득한 가격이 확인되지 않고 청구인의 종합소득세 및 양도소득세 신고내역(아래 ＜표9＞ 및 ＜표10＞ 참조)으로 보아 청구인에게 OOO원의 여유자금이 있었다고 보이지 않는다는 입장이다. 이에 대하여 청구인은 쟁점상가건물 사업장의 2019년 재무상태표 상에 쟁점상가건물의 부수토지의 가액이 OOO원으로 계상되어 있는 점을 근거로 이 사건 오피스텔건물 부수토지의 매입가격을 OOO원으로 추산할 수 있고(아래 ＜표11＞ 참조), 아래 ＜표10＞의 양도소득세는 기준시가로 신고한 것이기 때문에 신고내역만으로 여유자금이 없었다고 단정해서는 안되며, 만일 청구인에게 여유자금이 없었다고 한다면 청구인이 피상속인으로부터 이 사건 오피스텔건물 부수토지의 취득자금을 증여받은 것으로 보는 것이 논리적이라고 반박한다.

＜표9＞

청구인 및 피상속인의 소득금액 신고내역OOO＜표10＞ 청구인의 양도소득세 신고내역OOO＜표11＞ 청구인이 산정한 당초 취득 토지의 취득가액OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점상가건물담보채무가 피상속인의 단독채무라고 주장하나, 청구인과 피상속인은 이 사건 오피스텔건물 및 그 부지에 관하여 공동소유로 소유권등기를 한 점, 청구인과 피상속인은 쟁점상가건물에 관하여 손익분배비율을 50 : 50으로 하여 공동으로 사업자등록을 한 점, 청구인과 피상속인이 쟁점상가건물담보채무에 관한 이자비용을 1/2씩 부담하는 등 위 사업장에서 동일한 소득금액이 발생한 것으로 신고한 점, 청구인은 저축한 자금으로 이 사건 오피스텔건물 부지의 취득자금을 마련하였다고 주장하나 이를 입증할만한 은행예금내역 등의 구체적인 증빙을 제시하고 있지 못하고 있고 피상속인으로부터 그 취득자금을 증여받은 것으로 신고한 사실도 없는 점 등에 비추어 보면 쟁점상가건물담보채무는 피상속인의 단독채무가 아니라 청구인과 피상속인의 공동채무로 보는 것이 타당하다고 할 것인바, 처분청이 쟁점상가건물담보채무 등 금액의 1/2 상당액을 피상속인의 채무로 보아 상속세를 부과한 이 사건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

OOO토지 등의 분할 및 합병 등

□ OOO 토지 등의 분할 및 합병OOO

□ 피상속인의 대출에 관한 담보부동산 목록OOO