청구인이 양도한 ○○○ 오피스텔 및 ○○○상가의 양도차익을 계산함에 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 적용할 수 있는지의 여부(경정)

환산계산할 경우 심판청구를 한 당초처분보다 청구인에게 불이익하게 되어 국세기본법 제79조 제2항의 규정에 저촉되므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단됨

1. 사실청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 소재 OOOOOO 오피스텔 OOOOO의 대지 21.78㎡ 및 건물 63㎡(이하 “OOOOOO오피스텔”이라 한다)를 89.6.8 자 소유권이전등기에 의하여 취득하고 동일자 소유권이전등기에 의하여 양도한 사실이 있고, 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 소재 OOOO OO 상가 OOOO의 대지 36.16㎡ 및 건물 30.87㎡(이하 “OOOO상가”라 한다)를 89.11.22 자 소유권이전등기에 의하여 취득하고 동일자 소유권이전등기에 의하여 양도한 사실이 있는데,처분청에서는 OOOOOO 오피스텔의 경우 청구인이 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 하지 않았고 법인으로부터 취득한 부동산으로서 취득가액은 분양가액인 53,659,000원으로 확인되지만 양도가액은 확인되지 아니함에 따라 취득일은 88.1.29로 보고 양도일을 89.5.20로 보아소득세법시행령 제115조제1항 다목 및동법시행규칙 제56조의5제5항의 규정을 적용하여 환산계산한 가액인 64,274,847원으로 하여 89년귀속 양도소득세 7,643,400원 및 동 방위세 1,528,680원을 91.3.16 결정고지하였고, OOOO상가의 경우 청구인이 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 양도소득세 확정신고기한내 소관세무서장에게 제출한 사실도 없을 뿐만 아니라 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 취득일은 88.12.2로 보고 양도일은 89.11.2로 보아 기준시가를 적용하여 취득가액은 12,217,066원으로 하고 양도가액은 20,085,177원으로 하여 89년귀속 양도소득세 5,337,430원 및 동 방위세 533,740원을 91.3.16 결정고지하였는 바,청구인은 이에 불복하여 91.5.16 심사청구를 거쳐 91.8.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인이 OOOOOO 오피스텔 양도시에는 양도차익(5,336,096원)이 발생하였으나 OOOO상가 양도시에는 양도차손(5,543,600원)이 발생함에 따라 합산하면 양도차익이 없으므로 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 하지 않았으며, OOOO 오피스텔의 경우는 88.12.30 법인으로부터 53,569,000원에 분양받아 89.5.20 자 62,000,000원에 양도하였으므로 당시소득세법시행령 제170조제4항 제1호에 의거 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 과세하여야 하고, OOOO상가의 경우는 88.12.2 자 24,662,500원에 취득하여 89.10.30 자 20,500,000원에 양도하였으므로 1년이내 단기양도에 해당되는 바소득세법시행령 제170조제4항 제2호 다목의 규정에 의거 실지거래가액 적용대상이며 청구인이 주장하는 실지거래가액은 부동산매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 입증되므로 동 가액을 적용하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 OOOOOO 오피스텔 양도시에는 양도소득금액이 5,336,096원 발생하였으나, OOOO상가 양도시에는 5,543,600원의 양도손실이 발생되어 이를 전시 양도소득금액에서 차감하면 89년귀속 양도소득금액은 207,504원의 손실이 발생된 것으로 계산되므로 예정 및 확정신고를 하지 아니하였다고 하지만,소득세법시행령 제170조제4항 제3호와소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호에서 자산양도차익예정 및 확정신고가 없는 때에는 기준시가에 의거 결정하도록 규정하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 OOOOOO 오피스텔 및 OOOO상가의 양도차익을 계산함에 있어서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 적용할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인은 OOOOOO 오피스텔의 양도시에는 양도차익이 발생하였으나 OOOO상가 양도시에는 양도차손이 발생하였고 이를 합하면 양도차익이 없었으므로 자산양도차익신고를 하지 않은 것이며, OOOOOO 오피스텔의 경우 법인과의 거래로서 53,569,000원에 분양받아 62,000,000원에 양도하였으므로 동 실지거래가액에 의하여 과세하여야 하고 OOOO상가의 경우는 1년이내 단기양도로서 24,662,500원에 분양받아 20,500,000원에 양도하였으므로 동 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 먼저 OOOOOO 오피스텔에 대하여 보면, 청구인이 양도한 OOOOOO 오피스텔은 법인으로부터 취득하여 89.8.1 이전에 양도하였으므로 89.8.1 개정전소득세법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 경우에 해당되고, 또한 취득시의 실지거래가액은 확인되지만, 양도시의 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 당시의소득세법시행령 제170조제1항 단서의 규정에 의거 한편의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되는 것으로 보아 환산계산하여 과세할 수 밖에 없는 바, 처분청의 과세방법에는 잘못이 없다고 본다. 다만, 전시 규정에 의거 환산계산함에 있어서 계산의 주요 기준이 되는 취득시기는 당심의 조사과정에서 분양회사인 OOOO주식회사의 입금표에 의하여 잔금청산일이 89.4.22 인 것으로 확인되므로 취득일은 89.4.22로 보아야 하고, 양도일은 처분청의 과세처분에서와 같이 89.5.20로 보아야 하며 이점에 있어서 처분청의 과세처분에 일부 잘못이 있는 것으로 판단된다.

다음으로 OOOO상가에 대하여 보면, 청구인이 양도한 OOOO상가의 취득일은 당심의 조사과정에서 분양회사인 OO종합건설주식회사의 분양카드상 입금내역에 의하여 잔금청산일이 89.1.5 인 것으로 확인되므로 동일자를 취득일로 보고 양도일은 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 등기접수일인 89.11.22 로 보아야 하는 바, 이 경우소득세법시행령 제170조제4항 제2호 다목에 규정하는 1년이내에 양도한 경우에 해당되므로 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 대상이지만 이건의 경우 취득가액만 실지거래가액이 확인되고 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로소득세법시행령 제170조제1항 단서의 규정에 의하여 환산계산하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다. 그러나 환산계산할 경우 심판청구를 한 당초처분보다 청구인에게 불이익하게 되어국세기본법 제79조제2항의 규정에 저촉되므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.