상가의 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 분양원가를 배분하여 필요경비를 산입한 처분이 정당한지 여부(기각)

분양수입금액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하여 필요경비를 산입하는 것은 분양예정가액과 실지분양가액간에 큰 차이가 있어 합리성을 인정하기 어려우므로 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하여 필요경비를 산입하는 것이 정당함

1. 처분개요

청구인은 91.4.2 경기도 파주시 OO동 OOOOO 및 OOOOO 전 480㎡위에 근린생활시설 1,699.64㎡(지층 1층, 지상5층의 15호 구성되어 있으며 이하 “쟁점상가”라 한다)를 신축하여 91.4.2～91.7.9 동안 쟁점상가 일부(15호중 9호)를 분양한 후 91년도 부동산매매업에 대한 종합소득세를 신고함에 있어 분양수입금액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율에 따라 총분양원가를 배분하여 산정한 가액을 필요경비로 하여 신고하였다.이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 필요경비를 부인하고 91년도 분양면적이 총 건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 총분양원가를 배분하여 산정한 가액을 필요경비로 하여 소득금액을 산정하고 96.1.16 및 96.2.16 청구인에게 91년도분 종합소득세 25,423,490원 및 78,549,070원을 각각 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.3.12 심사청구를 거쳐 96.4.30 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장소득세법 제31조에 의하면 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있는바, 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하는 것보다는 분양수입금액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하는 것이 위 규정의 취지에 부합하므로 총건축연면적 대비 분양면적을 기준으로 필요경비를 산정한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견분양수입금액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하여 필요경비를 산입하는 것은 분양예정가액과 실지분양가액간에 큰 차이가 있어 합리성을 인정하기 어려우므로 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 원가를 배분하여 필요경비를 산입하는 것이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점상가의 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 분양원가를 배분하여 필요경비를 산입한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제31조제1항에서 「부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이건 사실관계를 살펴보면 91.4.2 쟁점상가가 신축되어 91년도중 91.4.2～91.7.9 동안 쟁점상가 15호중 9호가 분양되었음이 등기부등본 및 건축물관리대장등에 의하여 확인되며, 이점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.한편, 청구인이 제출한 쟁점상가 분양관련자료에 의하면 층별㎡당 분양예정가액이 지층 860,000원, 1층 2,000,000원, 2층 1,400,000원, 3층 950,000원, 4층 600,000원, 5층 348,028원인데 비하여 실지분양가액은 1층 2,387,649원, 2층 1,026,599원, 3층 914,218원, 4층 846,701원이고 지층과 5층은 전혀 분양되지 않은 것으로 확인된다.

(2) 살피건대, 층별, 용도별로 피분양자의 선호도에 따라 상가분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가의 취득가액은 개별원가계산방법에 의하여 산정하는 것이 원칙이겠지만, 상가별로 개별원가의 산정이 불가능한 경우에는 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 분양된 상가의 취득가액을 산정하는 것이 합리적이라고 할 것이다.(국세청예규 법인46012-2900, 93.9.24, 같은뜻임)이 건의 경우 청구인은 분양수입금액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율에 따라 원가를 산정하였으나, 분양예정가액의 산정근거가 불분명하고 분양된 1층～4층의 ㎡당 분양예정가액과 실지분양가액이 큰 차이를 보이고 있는 것에 비추어 총분양예정가액이 임의로 책정되어 객관성을 결하고 있음을 알 수 있고, 더욱이 지층과 5층은 전혀 분양되지 아니하여 분양예정가액이 객관성이 있는지 여부의 판단조차 불가능하다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점상가의 91년도 분양면적이 총건축연면적에서 차지하는 비율에 따라 총분양원가를 배분하여 필요경비를 산입한 처분은 아무런 잘못이 없다고 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.