체비지대장에 등재하지 아니하고 전매한 쟁점토지를 "미등기양도자산"으로 보아 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 당초처분이 타당한지의 여부(경정)

처분청이 이 건 토지의 양도차익을 계산함에 있어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 나목의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 계산함은 부당함

1. 사 실청구인은 울산시 동구 OO동 OOOO OOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 OO동 OOOO OOO OOOOOOOO 소재 대지 56평(이하 “쟁점토지”라고 한다)을 88.5월 청구외 OOO외 3인으로부터 취득하여 89.10월 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인이 이 건 토지를 거래하면서 미등기전매한 것으로 보아소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목의 규정에 의거 그 양도차익을 실지거래가액(취득가액: 30,800,000원, 양도가액: 44,800,000원)으로 결정하여 91.1.19 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 8,885,660원 및 동 방위세 1,776,410원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 91.6.24 심사청구를 거쳐 91.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 단독주택 및 점포를 신축할 목적으로 이 건 토지를 취득하였다가 당해토지가 집단체비지인 관계로 공동주택이외의 건축이 불가능함을 알고 부득이 양도하였는 바, 이 건 토지는 체비지예정지이어서 등기가 불가능한 토지인데도 처분청이소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목에서 규정한 미등기양도자산에 해당된다고 보아 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견90.7.10 부산지방검찰청 울산지청에서 작성한 청구인의 진술서와 부동산매매계약서, 울산시장이 발급한 체비지증명서에 의하면, 토지거래신고 없이 매매한 사실이 확인되므로 위 국토이용관리법을 위반한 경우에 해당한다 할 것이고, 또한 이 건 토지는 토지구획정리조합의 체비지대장 또는 환지대장에 매매사실이 등록되지도 않고 공사대금으로 취득한 청구외 주식회사 OO산업 대표이사 OOO의 체비지 매도증서에 의하여 몇차례씩 전매된 사실과 전매차익에 대하여 양도소득세등을 신고납부한 사실이 전혀 없으므로소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목과 마목에 해당하여 처분청이 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구의 쟁점은 체비지대장에 등재하지 아니하고 전매한 쟁점토지를 “미등기양도자산”으로 보아 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 당초처분이 타당한지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 이 건 토지를 취득하여 체비지대장에 등재하지 아니하고 양도하였다 하여 당해토지가 미등기양도자산에 해당되는 것으로 보아 그 양도차익을소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목의 규정에 의거 실지거래가액으로 결정한데 대하여 청구인은 이 건 토지가 미등기양도자산에 해당되지 아니함을 전제로 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 주장한다. 살피건대,소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목에 의하면,소득세법 제70조제7항에 규정된 「미등기 양도자산」을 양도하는 경우에는 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정토록 규정하고 있고,같은법 제70조제7항에 의하면, 「미등기양도자산」이라 함은 토지·건물 부동산에 관한 권리등의 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산을 제외한다”고 규정하고 있고,같은법시행령 제121조의2제2호에서 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외하도록 규정하고 있는 바, 위소득세법 제70조제7항의 규정은 납세자에게 중과세하는 규정이어서 동 규정은 엄격히 문리해석하여 적용함이 타당하고,따라서 위 규정에서 「등기」라 함은 부동산등기법상의 등기만을 의미하는 것으로 해석되므로 예컨대, 토지구획정리사업법에 의한 사업시행자가 체비지 예정지의 소유권변동사항을 기록하는 체비지대장에의 등재는 위 법소정의 「등기」에 포함되지 아니하는 것으로 풀이된다.

이 건 토지는 토지구획정리사업시공자인 청구외 OO산업주식회사가 OO지구 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지예정지인데 청구인이 이를 취득하여토지구획정리사업법 제62조에 규정한 환지처분공고일(91.4.8) 이전에 양도(89.10월)한 바 있어 이 건 토지는 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산으로소득세법시행령 제121조의2제2호 소정의 「미등기양도제외자산」에 해당된다 하겠다(동지: 당심 91부1639, 91.11.26). 그렇다면 처분청에서 청구인이 이 건 토지를 취득하여 체비지대장에 등재하지 아니하고 양도하였다는 이유를 내세워 당해토지를소득세법 제70조제7항에서 규정한 「미등기양도자산」으로 본 것은 미등기양도자산에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다 할 것이다. 한편, 국세청장은 청구인이 이 건 토지를 거래하면서 관계법령등을 위반한 바 있어소득세법시행령 제170조제4항 제2호 마목의 규정을 적용할 수 있음을 전제로 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 결국 잘못이 없다는 의견을 제시하므로 더 나아가 이 부분을 살펴보건대,위소득세법시행령 제170조제4항 제2호 마목 및 국세청 고시 제89-88호(89.8.1) 제1호 가목의 규정에 의하면, 이 건 토지와 같이 도시계획구역안의 주거지역으로 지정된 토지에 대하여는 그 거래면적이 330㎡이상인 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 규정하고 있고,이 건 토지의 경우 그 면적이 185㎡(56평)에 불과하여 처음부터 위 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정은 적용할 여지가 없다 할 것이어서 위 국세청장 의견은 받아들일 수 없다고 판단된다.

따라서 처분청이 이 건 토지의 양도차익을 계산함에 있어소득세법시행령 제170조제4항 제2호 나목의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 계산함은 부당하므로 이를 다투는 청구인의 주장에 이유있다고 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.