쟁점토지 양도시기를 언제로 보아야 하는지

청구인이 쟁점토지 양도대금의 대부분을 07년 수령한 것으로 보이는 점 등을 종합할 때, 처분청이 양도시기를 07년으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.3.2. OOO 195-5번지 전 10,508㎡(1979.5.31. 상속으로 취득함, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 매매계약[계약금·중도금(2007.3.9., OOO원), 잔금(OOO원, 토지거래허가를 득한 후 30일내 지급하는 조건)]을 체결한 후, 2012.6.7. 잔금(OOO원)을 지급받고,2012.8.16. 양도소득세 신고시 양도소득세 OOO원[양도가액 OOO원, 취득가액OOO,OOO,OOO원, 양도차익 OOO원]을 신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 쟁점토지 양도시기를 양도대금의 99.44%를 수령한 2007.3.8. (계약금·중도금 지급일, 이하 ‘계약금·중도금 지급일’이라 한다)에 사실상 양도되었고, 2009.1.30. 토지거래허가지역 지정·해제되어 토지 거래계약이 확정되었음에도 2009년도 귀속 확정신고기간(2010.5.31.) 까지 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 처분청에 통보하였는 바,처분청은 2012.11.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원[양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차익 OOO원,가산세(신고불성실가산세 OOO원, 납부불성실가산세 OOO원)포함]을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.13. 이의신청을 거쳐 2013.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1979.5.31. 쟁점토지를 상속받은 후 33년간 경작하여 왔고, 계약일·중도금 지급일 이후에도 쟁점토지를 계속 경작하고 있으며, 쟁점토지분 2011년도 재산세도 직접 납부하였는 바,청구인은2007.3.2. OOO과쟁점토지에 대한 매매계약을 함에 있어 소액의 잔금을남겨놓고 계약을 한 사유는 OOO이 단기간내에 다른 토지주들의 토지매입에 대한 동의를 받고자 유리한 방향으로 매매계약을 체결 하던 상황에서 소액의 잔금이나마 남겨두는 것이 추후 개발사업에 필요한 행정절차 추진시 토지주들의 협조를 받을 수 있는 수단이었고,OOO은 2005년부터 쟁점토지 일대에 공동주택 건립을 위하여 일대의 토지를매입하던 중 2007.3.7. 쟁점토지가 OOO파크 조성사업 예정지역에 포함되어 개발행위허가 제한지역으로 지정되었는 바, 2012.3.7.(개발행위허가 제한지역 취소·고시)까지 5년간 개발사업을 중단하게 되어 쟁점토지에 대한 소유권이전을 할 수 없었으며, 양도 대금이 잔금기일 전에 대부분 이전되었더라도 양도시기는 잔금지급을 완료하기 어려운 사정과 소액의 잔금을 남겨두고 계약한 특별한 사정이 있는지 등을 종합적으로 판단하여야 한다.

따라서, 처분청은 OOO이 계약일·중도금 지급일 이후 쟁점토지를담보로 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱 대출을 받은 점 등에비추어 보아 중도금 지급 이후에 매수법인이 실질적으로 재산권 행사를한 것으로 보았으나, 이는 국내 대부분의 대규모 아파트 건설시 토지매입에 대하여 계약금 또는 중도금을 지급한 후 당해 토지를 담보로자금을 확보하여 사업을 추진하고 있는 현실을 간과한 것이므로 계약일·중도금 지급일을 양도일로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지에 대한 양도대금은 사회통념상 거의 지급이 되었다고 볼만한 정도의 대금(99.44%)이 계약일·중도금 지급일에 지급되었고, 청구인은 쟁점토지 매매계약시 잔금지급을 “개발행위 인허가시 지급”한다는 약정(2007.4.5.)에 따라 잔금을 수령하지 않았다고 주장하고 있으나, 2008년까지 토지거래허가 또는 소유권이전등기 등의 조건과상관없이 쟁점토지 일대의 매매대금을 전액 수령한 토지주가 62%(129명중 80명)에 달하고, 처분청으로부터 쟁점토지 일대 토지소유자들에 대한 양도소득세(가산세 적용) 부과처분이 진행되자 개발행위 인허가가 완료되지 않은 채 2012.6.7. 잔금을 수령한 점에 비추어 보면, 청구인이 잔금 지급을 요구할 경우 언제라도 청산이 가능했던 것으로 보인다.또한, OOO이 계약일·중도금 지급일 이후 쟁점토지를 담보로 프로젝트 파이낸싱 대출을 받은 것으로 보아 쟁점토지의 소유권이 사실상 OOO에게 이전된 상태에서 등기상 명의만 청구인 소유인 것으로 보이며, 청구인은 계약일·중도금 지급일 이후에도 쟁점토지를 경작하였으므로 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권이 청구인에게 있었다고 주장하고 있으나, 쟁점토지가 개발행위허가 제한구역으로 지정됨에 따라 매수법인이 개발행위(공동주택 건설)를 할 수 없는 상황 에서 매수법인이 부담해야 할 재산세 등의 납세의무를 청구인이 부담하고 있어 이에 대한 보상으로 매수법인은 쟁점토지를 청구인이 농지로무상사용하도록 묵인한 것으로 보이므로 중도금지급일을 양도시기로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 양도시기를 계약금·중도금을 수령(매매대금의 99.44%)한날로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

처분청은 청구인이 쟁점토지 양도시기를 매매대금의 99.44%를 수령한 2007.3.8.로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 2007.3.7.～2012.3.7. 기간 중 쟁점토지가 개발행위 제한구역으로 지정되어 소유권이전등기가 조속히 완료되기 어려운 사정이 있었으며, 청구인이 2011년도까지 쟁점토지를 경작하고 쟁점토지분 재산세를 직접 납부하는 등쟁점토지의 재산권을 사용·수익하고 있었으므로이 건 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2007.3.2. OOO과 쟁점토지 매매계약[계약금·중도금(2007.3.9., OOO원), 잔금(OOO원, 토지거래허가를 득한 후 30일내 지급하는 조건)]을 체결 하고, 2012.6.7. 잔금(OOO원)을 지급받은 후,2012.8.16. 양도소득세 신고시 양도소득세 OOO원[양도가액 OOO원, 취득가액OOO,OOO,OOO원, 양도차익 OOO원]을 신고·납부하였고,OOO지방국세청장은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인의 쟁점토지 양도시기는 양도대금의 99.44%를 수령한 2007.3.8.(계약금·중도금 지급일)이고, 2009.1.30. 토지거래허가지역이 지정·해제되어토지 거래계약이 확정되었음에도 2009년도 귀속 확정신고기간(2010.5.31.)까지 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 통보하였으며,처분청은 2012.11.15. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점토지 매매대금 지급일은 아래 [표]와 같은 것으로, 쟁점토지 총 매매대금 OOO원 중 매매대금의 99.44%인 OOO원은계약금·중도금 지급일인 2007.3.8.에 지급되었고, 매매대금의 0.56%인 잔금 OOO원은 2012.6.7. 지급되었다.OOO OOOO OOOO OOO

(3) 쟁점토지 등기부등본을 보면, 쟁점토지 양수자 OOO은 2007.3.7.～2010.11.29. 기간동안 쟁점토지 등을 공동담보로 제공하고 주식회사 OOO등 20개 회사로부터 채권최고액 OOO원을 대출받은 것으로 나타난다.

(4) 한편, 청구인은2003.2.17. 쟁점토지 등 일대가 토지거래계약허가구역으로 지정되었다가 2009.1.30. 해제되었고, 2007.3.7. ‘OOO국제비즈니스파크 조성사업’ 추진을 위해 개발행위허가 제한구역으로 지정·고시되었다가 동 사업이 무산되었는 등개발행위허가 제한지역 취소·고시일인2012.3.7.까지 5년간 개발사업을 중단하게 되어 쟁점토지에 대한 소유권이전을 할 수 없었고, 소액의 잔금을 남겨두고 계약한 특별한 사정이 있었으므로 잔금 청산일을 양도시기로 보아야 한다는 의견이나,「소득세법」상 ‘양도’라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 그 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도된 것으로 볼 수 있다 할 것이다[대법원 1988누8609(1989.7.11.),조심2011중0056(2011.12.23.) 등 다수 같은 뜻임].

(5) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 매매계약서와 잔금지급 약정서상의 잔금지급 조건[토지거래 허가나 개발행위 인허가시 지급]이 성취될 수 없는 불가피한 상황[쟁점토지가 토지거래허가지역이나 개발행위 제한구역으로 지정·고시]으로 소유권이전이 어려워 잔금지급을이행되지 못하였다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지 매매 계약일· 중도금 지급일인 2007.3.8.에 매매대금(OOO원) 중 99.44%인O,OOO,OOO,OOO원을 수령하였고, 잔금은 매매대금의 0.56%인 OOO원만을남겨두었고, 양수자인 OOO은 잔금이 지급되기 이전인 2007.3.7.～2010.11.29. 기간 중 쟁점토지를 채권자인 주식회사 OOO 등 20개회사에 담보로 제공하고 거액의 대출을 받은 점, 자산의 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이나, 양도의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도시기로 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 쟁점토지 양도시기는 매매대금(OOO원)의 대부분(99.44%)을 수령한 2007.3.8.로 봄이 합리적이라 할 것이므로, 처분청의이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.