양도당시 지적공부상 농지가 나대지인지 여부(경정)

지적공부상 농지이나 토지특성조사표상 공업용 나대지인 경우 토지특성조사표의 조사요령상 실제 농지를 나대지로 조사할 개연성이 있고 양도당시 농지였음이 객관적 자료로 입증이 되므로 농지로 보아 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 경정함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 O동 OOOO 답 1,517㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1971.12.29 취득한 후 1994. 9. 4 (주)OO에 양도하고 양도차익예정신고를 하지 않았다.처분청은 쟁점토지의 이용현황이 농지가 아닌 나대지로 보아 장기보유 특별공제를 배제하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여, 1999.2.1 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 349,263,370원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999. 3. 31 심사청구를 거쳐 1999. 7. 31 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 23년간 쟁점토지에서 농사를 지어오다가, 1994. 7. 5 국민주택건설용지로 (주)OO에 양도하였는 바, 쟁점토지가 양도일 현재 농지였음이 농지원부, (주)OO의 주택건설사업계획서 등의 제증빙에 의하여 확인되므로 장기보유특별공제를 인정해 주어야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 지목이 양도당시 농지라 할지라도, 1994년 토지특성조사표에 의하여 양도당시 토지의 이용상황이 공업용 나대지임이 확인되므로 장기보유특별공제를 배제한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도당시 쟁점토지가 나대지이었는지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점토지 양도당시의소득세법 제23조【양도소득】 제2항은, 「양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조에 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. (단서 생략)」고 규정하면서, 그 제2호에 「제1항 제1호에서 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하 “장기보유특별공제액”이라 한다)(가) 당해자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것양도차익의 100 분의 10(나) 당해자산의 보유기간이 10년 이상인 것양도차익의 100분의 30」이라고 규정하고 있다.같은법시행령 제46조의 3【장기보유특별공제에서 제외되는 토지】에는, 「법 제23조 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지가 지적공부상의 지목은 답으로 되어 있으나, 쟁점토지 관할 OO시에서 작성한 토지특성조사표의 1994년도 토지이용상황란에 주거용 나대지로 조사되어 있다고 하여 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 결정하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도일 현재 공부상 지목이 답일 뿐 아니라, 실제 청구인이 채소 등을 경작하였다고 주장하면서, OO농협·OOOO(주) 및 청구외 OOO외 1인의 확인서와 (주)OO의 주택건설사업계획서 및 OO시청 농정과의 공문 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거로 한 1994년도 토지특성조사표에 대하여 살펴보면, 이는 건설부에서 작성한 「’94 개별공시지가조사요령」에 의거 OO시에서 작성한 것으로서, 개별공시지가 세부추진일정에 따라 1994.1.6～3.10 사이에 작성된 것이며, 토지이용상황란에 쟁점토지의 이용상황이 공업용 나대지로 표시되어 있다. 「’94 개별공시지가조사요령」에 의하면, 토지특성조사시에 1994.1.1 현재의 토지이용상황을 조사하되 일시적인 이용상태는 고려하지 않도록 규정하고 있고, 공업용으로 판정된 토지를 “공업용 나대지” 및 “공업용 기타” 등으로 세분하여 기재하도록 되어 있는 바, “공업용 나대지”라 함은 “공업지대내의 나대지”를 말하는 것이고, “공업용 기타”는 “주변의 토지이용상황이 공업지대로서 공업용으로 이용되거나 이용될 가능성이 높은 토지를 말하는 것”으로 구분하고 있는 바, 이러한 구분은 주거용 및 농업용에도 그대로 적용되어 주거지역(농업지대)내의 나대지는 주거용 나대지(농업용 나대지)로 기재토록 되어 있다. 토지특성조사는 개별공시지가의 기초자료로서 매년 반복적으로 시행되는 것으로서, 1995년 토지특성조사 또한 건설부에서 작성한「1995년도 개별공시지가조사요령」에 근거하여 조사되는 바, 동 조사요령에 의하면 “일시적으로 전·답 등 타용도로 이용되고 있는 경우에도 향후 공업용(주거용)으로 이용·개발될 가능성이 있는 토지는 공업용 나대지(주거용 나대지)”로 조사토록 규정하고 있는 바, 이러한 구분은 1994년에도 그대로 적용된 것인데 1995년 조사요령에 반영한 것에 불과하다고 건설교통부 지가제도과의 담당직원이 확인해 주고 있다.

살피건데, 쟁점토지가 주거지역에 편입된 사실이 OO시의 토지이용계획확인원에 의해 확인되고, 쟁점토지는 지목상 답으로 일시적인 이용상태를 고려하지 아니하도록 한 관련 규정에 따르면 쟁점토지의 특성을 “주거용 기타”로 평가하는 것이 타당할 것인데, 이를 “공업용 나대지”로 평가한 토지특성조사는 조사요령에 충실한 조사라고 인정하기 어렵다할 것이고,또한 토지특성조사의 시기가 농작물이 없는 겨울에 작성되어 실제 농작물을 재배한 경우라 하더라도 나대지로 조사되었을 개연성이 인정되며, 조사요령을 보다 세부적으로 규정한 1995년 관련규정에 의하면 평가당시 현황이 농지이더라도 공업용 나대지로 표시되었을 가능성 또한 전연 배제할 수 없다할 것이므로, 1994년도 토지특성조사표에 나타나 있는 토지이용상황만으로는 쟁점 토지가 양도당시 나대지였다고 단정지을 수는 없다고 할 것이다. (같은뜻 국심 97중 2993, 1998.9.2)

(4) 청구인이 제시한 OO시 농정과의 농지원부에는 쟁점토지가 청구인을 경작자로 하는 농지로 기재되어 있고, 쟁점토지가 양도시점인 1994년도를 포함하여 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간동안 농지세 과세대상이었음이 OO시의 지방세 세목별 과세사실증명서에 의하여 확인된다.청구인이 쟁점토지에 실제 채소등을 경작한 사실에 관하여 청구인의 고용원이었던 청구외 OOO과 당시 마을이장이었던 청구외 OOO가 인감증명을 첨부하여 확인하여 주고 있고, 쟁점토지에 인접한 OOOO(주)는 청구인 등이 재배한 농산물을 구내매점에서 납품받아온 사실에 관하여 확인해주고 있으며, 또한, 1994.4.23자 OO농협의 확인서에 첨부된 OOO의 비료구입 매출명세서에 의하면, 청구인은 농사를 짓기 위해 OO농협에서 10여년간 농약과 비료등을 구입한 사실이 확인된다.또한, 쟁점토지를 국민주택건설을 위해 매수한 (주)OO의 주택건설사업계획서에는 쟁점토지의 지목이 답으로 기재되어 있으며, OO시 농정과에서 청구외 OOO에게 회신한 공문(OO시 농정 51311-2908, 1999.7.2)에 의하면, 1994년 6월경 쟁점토지에는 옥수수, 감자, 참깨 등이 재배경작된 사실을 확인해 주고 있다.사실이 이러하다면, 쟁점토지가 양도당시 나대지가 아닌 농지임이 인정되는 이 건의 경우 쟁점토지의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.