청구인이 쟁점토지 거래와 관련 관계법령을 위반한 경우로 보아 실질거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부(기각)

신고지역내의 토지로 그 거래규모가 330평방미터 초과하는 신고대상 토지임에도 이를 신고한 사실이 없으므로 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 사 실 청구인은 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOO번지에 주소를 둔 사람으로 같은 시 OO동 체비지 OOOOOOO 대지 116평을 청구외 OOO와 공동으로(청구인 지분 58평을 “쟁점토지”라 한다) 88.4.15 취득하여 90.11.30 양도한 바, 처분청은 위 토지가 토지거래 신고지역내의 300㎡을 초과하는 신고대상 토지임에도 이를 신고하지 아니하고 거래하였다 하여 국토이용관리법 제21조의 7 및 동법시행령 제28조 를 위반한 것으로 보아 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 그 양도차익을 실지거래가액(취득가액: 17,400,000원, 양도가액 42,900,000원)으로 결정하여 91.4.4 청구인에게 90귀속분 양도소득세 9,293,760원 및 동방위세 1,858,750원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.6.1 심사청구를 거쳐 91.8.31 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 국토이용관리법 제21조의3 및 제21조의7은 일정한 거래에 대한 토지 등의 거래계약 허가·신고하도록 되어있으나 동법시행령 제30조 제5호의 규정에 의하면 특정한 거래의 경우에는 허가 또는 신고규정을 적용치 아니하도록 예외를 규정하고 있는 바, 체비지를 매각하는 경우는 위 규정에 의하여 그 예외에 해당되고, 또 거래관행을 보더라도 체비지를 매매하기 위해서 신고나 허가를 받지 아니하는 것이 일반적 거래관행이므로 이 건 토지거래신고 없이 매매하였다 하여 소득세법시행령 제170조 제4항 마목에서 규정한 “관계법령에 위반한 경우”에 해당된다고 볼 수 없으므로 이 건 실지거래가액에 의하여 과세함은 부당하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건은 토지거래계약신고 구역의 토지로서 국토이용관리법 제21조의7 제1항에 의하여 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약 예정금액 등 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 관할시장·군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하여야 하고 신고한 사항을 변경하고자 할 때에도 위와 같이 신고하여야 하는 것이나 90.7.10 부산지방검찰청 울산지청에서 작성한 청구인의 진술서와 부동산 매매계약서 울산시장발급 체비지 증명서에서 토지거래신고 없이 매매한 사실이 확인되므로 위 국토이용관리법을 위반한 경우에 해당한다고 하겠고 그리하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정한 “관계법령에 위반한 경우”에 해당하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 다툼은 청구인이 쟁점토지 거래와 관련 관계법령을 위반한 경우로 보아 실질거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 토지거래신고지역내의 신고대상 토지(300㎡이상)를 매매하면서도 이를 신고하지 아니하고 매매한 사실을 부산지방검찰청 울산지청으로부터 통보받고 이 건 실지거래가액에 의하여 과세하자 청구인은 쟁점토지는 토지구획정리사업지구내의 체비지로서 위 체비지를 매각하는 경우에는 토지거래신고 대상 토지가 아니므로 이 건 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장인 바, 살피건대, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 의하면 국세청장이 정한 일정규모 이상 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 실질거래가액으로 결정하도록 규정하고 있고, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 토지에 대하여는 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제1081호, 91.10.15) 제72조 제3항에 적시하고 있고, 한편 토지 등의 거래계약신고 및 허가에 대하여는 국토이용관리법 제21조의 7 및 제21조의 3에서 각각 규정하고 있으나, 위의 토지 등의 거래계약허가제 및 거래계약신고제에 관한 규정을 적용하지 아니하는 예외 규정을 동법 시행령 제30조 제1호 내지 제10호에서 열거하고 있는 바 청구주장 제5호에 의하면 “ 토지구획정리사업법 제56조 의 규정에 의하며 환지예정지를 지정하는 경우 동법 제61조 의 규정에 의한 환지처분의 경우와 동법 제57조 제4항 및 동법 제66조 제1항의 규정에 의하여 체비지 등을 매각하는 경우”라고 규정하고 있고, 또 토지구획정리사업법 제57조 제4항 및 제61조 제4항 및 제66조 제1항의 규정에 의하면, 토지 등의 거래계약허가 및 신고대상에서 제외되는 토지는 환지예정지로 지정된 체비지를 그 사업 시행자가 매각하는 경우로 한정하고 있는 바, 이 건의 경우 쟁점토지는 88.5.17 체비지로 지정된 사실이

울산시장이 발행한 체비지 증명서에 의하여 확인되고, 양도일 현재에도 체비지인 사실이 위 시장이 발급한 환지설명서에 의하여 확인되어 이 건 쟁점토지를 체비지인 상태에서 양도한 사실은 확인되나, 그 양도자가 재개발 사업시행자가 아닌 쟁점토지 소유자인 청구인으로 전시 법 규정에 의하여 쟁점토지의 양도는 토지 등의 거래계약허가 및 신고대상 토지에 해당된다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지는 신고지역내의 토지로 그 거래규모가 330평방미터 초과하는 신고대상 토지임에도 이를 신고한 사실이 없으므로 전시 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 의하여 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.