토지의 양도에 대하여 부동산매매업으로 본 처분의 당부(기각)

청구인은 주택건설업을 영위하는 ○○건설(주)의 대표이사로서 73년 재개발지역으로 고시된 토지를 취득하였으나 사업지구 분할이 되지 아니하여 재개발사업을 시행하지 못하던 중 재개발아파트를 취득할 수 있는 평수로 분할하여 89.4.21 ○○외 51명에게 1,560평, ○○외 12명에게 390평, ○○외 2인에게 210평을 양도하고 같은 해 11.2 ○○외 13인에게 400평을 양도한 사실이 처분청 조사서에서 확인되는 바, 청구인이 비록 대외적으로 부동산매매업을 표방하지 아니하였다 하더라도 계속적, 반복적으로 토지를 분할하여 양도한 사실로 미루어 볼 때 토지의 양도는 부동산매매업에 해당됨

1. 원처분개요청구인이 서울특별시 구로구 OO동 O OOOOO 소재 임야 6,752평 같은동 OOOOO 소재 임야 7,698평중 아래와 같이 취득하고 양도(양도분 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)한 데 대하여 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 실지거래가액에 의하여 매매차익을 계산하여 95.5.16 청구인에게 89년귀속분 종합소득세 1,727,228,440원 및 동 방위세 345,445,680원을 결정고지하였다.

< OO동 O OOOOO 임야 >

취 득

양 도

일 자

매도인

면적(평)

일 자

매수인

면적(평)

87. 5.28

OOO

1,089

89.4.21

OOO

570

87.11.29

〃

2,421

〃

OOO

480

(소 계) 4,510

〃

OOO

270

〃

OOO

60

89.11.2

OOO

360

〃

OOO

20

〃

OOO

20

(소 계)

7명

1,780

취 득

양 도

일 자

매도인

면적(평)

일 자

매수인

면적(평)

87. 5.28

OOO

608

89.4.21

OOO

390

87.11.27

〃

382

〃

OOO

90

(소 계) 990

〃

OOO

60

〃

OOO

240

(소 계)

4명

780

청구인은 이에 불복하여 95.6.28 이의신청, 95.9.15 심사청구를 거쳐 96.1.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 주택사업 목적으로 취득(OOO 지분 78.11.25, OOO 지분 79.9.20)한 쟁점토지가 OOOOO구역 재개발사업지구에 편입되어 있어 쟁점토지를 포함한 일부 지역을 분할하여 독자적인 사업시행을 하고자 하였으나, 서울특별시로부터 분할 시행이 불가하다는 통보를 받고 부득이 쟁점토지를 양도하면서 토지 규모가 큰 관계로 원매자를 찾지 못하다가 청구외 OOO의 매수 제의를 받고 89.4.21 위 OOO(다만 소유권이전은 계약조건에 따라 동인이 지명한 OOO, OOO, OOO, OOO에게 등기) 외 4인에게 2,160평, 89.11.2 위 OOO(다만 소유권이전은 동인이 지정한 OOO에 등기) 외 2인에게 400평을 일괄하여 양도하였는 바,당초 주택사업에 공하기 위하여 쟁점토지를 취득하여 약 11년간 주택사업을 추진하다가 당국의 분할시행 불허의 외적 요인으로 부득이 일괄 양도(처분청은 쟁점토지가 82인에게 분할 양도되었다고 보고 있으나 청구인은 위 7인 외에 매매계약을 한 사실이 없고 청구외 OOO이 매수자금 조달의 방법으로 수인의 원매자를 모집하여 동인이 이들에게 분할하여 양도한 것임)한 것일 뿐 사업상의 목적으로 매매행위를 한 것은 아니므로 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 주택건설업을 영위하는 OO건설(주)의 대표이사로서 73년 재개발지역으로 고시된 쟁점토지를 취득하였으나 사업지구 분할이 되지 아니하여 재개발사업을 시행하지 못하던 중 재개발아파트를 취득할 수 있는 평수로 분할하여 89.4.21 OOO외 51명에게 1,560평, OOO외 12명에게 390평, OOO외 2인에게 210평을 양도하고 같은 해 11.2 OOO외 13인에게 400평을 양도한 사실이 처분청 조사서에서 확인되는 바, 청구인이 비록 대외적으로 부동산매매업을 표방하지 아니하였다 하더라도 계속적, 반복적으로 쟁점토지를 분할하여 양도한 사실로 미루어 볼 때 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 부동산매매업으로 본 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제20조제1항 제8호 및같은법시행령 제36조제3호에서 부동산매매업을 사업소득으로 과세한다고 규정하고 있고부가가치세법시행규칙 제1조제1항은 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상이 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지를 취득하여 위 원처분개요 중 쟁점토지 취득 및 양도현황표에 기재된 면적을 89.4.21 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO에게 각 소유권이전등기하고, 동 일자에 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 18인, 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 15인, 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 8인, 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 12인, 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 7인에게 각 등기이전된 사실, 같은 해 11.2 쟁점토지 중 위 같은 표에 기재된 면적을 청구외 OOO, OOO, OOO에게 각 소유권이전등기하고 동 일자에 위 OOO의 지분이 청구외 OOO 등 11인에게 등기이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 또한 청구인은 쟁점토지 외에도 81년 부터 91년 까지 기간 동안 16회의 부동산(면적 146,694.58㎡)을 취득하고 12회의 부동산(면적 108,294.31㎡)을 양도한 사실이 국세청의 전산자료에 의하여 확인된다.

부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상에 속하는 것인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성, 반복성 등이 있는지 등을 고려하여 판단하여야 할 것(국심 93서3038, 94.3.3외 다수 ; 대법원 94누11170, 95.3.3외 다수)인 바,쟁점토지의 등기부상 청구인으로부터 직접 소유권이전등기된 자는 10인(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)이고, 위 OOO로부터 다시 18인, OOO으로부터 15인, OOO으로부터 8인, OOO로부터 11인, OOO으로부터 7인, OOO으로부터 12인의 명의로 등기이전되어 있음에도 처분청이 쟁점토지를 청구인이 실질적으로 모두 분할하여 OOO외 81인에게 양도한 것으로 본 데 대하여, 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인이 직접 매매계약을 체결한 사람은 청구외 OOO(1,920평), OOO(60평), OOO(80평), OOO(20평), OOO(390평), OOO(90평)뿐이고, OOO에게의 양도분은 동인과의 계약조건에 따라 동인이 지정한 OOO외 4인(OOO, OOO, OOO, OOO)에게 등기이전하였으며, 이들로부터 다시 분할양도된 과정에 청구인은 전혀 관여한 바 없고 위 OOO이 쟁점토지에 대하여 재개발사업이 시행중인 것을 기화로 쟁점토지의 취득자금을 마련하기 위하여 모집한 조합원들에게 동인이 분할양도한 것이므로 사업성이 없다고 주장하면서 청구외 OOO과 체결한 매매계약서, 동인의 각서 등을 제시하고 있으나,설사 청구주장을 사실로 받아들인다 하더라도 청구인이 당초 쟁점토지를 사업목적으로 취득한 점, 청구인으로부터 직접 등기이전된 자가 11인에

이르는 점, 쟁점토지외에도 위에서 본 바와 같이 다수의 부동산 거래를 한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인의 부동산 거래의 횟수나 규모 및 태양에 비추어 쟁점토지의 양도는 사업성이 있다고 보여지므로 이를 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.