토지·건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 서울지방국세청장으로부터 수보받은 매매계약서를 실질계약서로 인정하여 이 건 토지와 건물에 대한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 따라 안분계산한 당초처분은 정당함

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOO 소재 부동산(대지 233.3㎡, 상가주택 535.99㎡ 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축매매하고 매매대금 400,000,000원중 건물가액은 118,000,000원으로 하여 90.7.25 건물분에 대한 부가가치세를 자진납부하였다. 처분청은 서울지방국세청장이 부동산투기조사와 관련하여 징취한 이 건 계약서에는 총매매대금만 표시되어 있어 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법 제13조 및 같은법시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액을 건물공급가액으로 하여 92.2.27 부가가치세를 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.20 심사청구를 거쳐 92.7.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 이 건 부가가치세 확정신고시 제출한 매매계약서에 기재된 바와 같이 토지대금은 282,000,000원(평당 4,000,000원), 건물대금은 118,000,000원(평당 730,000원)으로 하여 총 매매대금이 400,000,000원임이 사실인데도 단지 검인계약서상 토지·건물가액의 구분표시가 없었다는 이유로 토지·건물가액이 불분명하다고 보아 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세함은 부당하다고 주장한다. 국세청장은 처분청이 서울지방국세청장으로부터 수보받은 매매계약서를 실질계약서로 인정하여 이 건 토지와 건물에 대한 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 따라 안분계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 실지거래가액중 건물가액을 분명하게 구분할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

① 부가가치세법 제13조 , 같은법시행령 제48조의2 제3항에서 「사업자가 토지와 그 토지위에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있다.

② 그러나 쟁점부동산 양도일 이후인 90.12.31 신설된 같은법시행령 제48조의2 제4항에서는 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되, 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순서에 의하도록 되어 있다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 위 제4항(신설)은 실지거래가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산을 하도록 규정한 같은법시행령 제48조의2 제3항에만 의존할 경우에는 실지취득가액이나 공신력이 있는 감정가액에 비하여 건물가액이 과다하거나 상당히 불합리하게 계산되는 등 많은 문제점이 야기되고 있어 이를 보완한 규정으로 비록 이 건 양도일 이후인 90.12.31 신설되었으나, 동 규정은 창설적인 규정이 아니고 일종의 선언적·예시적인 규정에 해당된다 할 수 있으므로 이 건의 경우에도 동 규정을 적용할 수 있다 할 것이다. (국심 91부2697, 92.4.8 등 다수 같은 뜻임) 다. 쟁점부동산 실지거래가액중 토지 및 건물의 가액이 구분되는 경우인지의 여부

① 쟁점부동산의 양도금액 400,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다.

② 서울지방국세청장이 부동산투기조사와 관련하여 징취한 쟁점부동산 매매계약서(90.4.3자)상에는 토지·건물가액의 구분표시가 없다.

③ 90.7.25 청구인이 부가가치세 자진신고납부시 제시한 쟁점부동산 매매계약서(90.3.2자)상에는 토지가액은 282,000,000원(평당 4,000,000원) 건물가액은 118,000,000원(평당 730,000원)으로 구분표시되어 있으나 신빙성 있는 계약서라고 인정하기 어렵다.

④ 청구인은 쟁점부동산 신축과 관련한 건축공사대금 증빙이나 장부도 제시하지 못하고 있고 감정평가한 사실도 없어 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항의 규정을 적용할 수도 없다.

⑤ 쟁점부동산의 실지거래가액중 건물가액은 불분명한 경우에 해당되므로 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산할 수 밖에 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.