가장 양도 후 부당하게 일시적 1세대 2주택 비과세를 신고한 것인지 여부

청구인들은 모친과 쟁점외아파트를 양도하는 것으로 매매계약서를 작성하면서 양도대금은 수수하지 않고 소유권을 이전하였고, 이를 제3자에게 임대하기로 하는 전세계약서를 청구인

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ㅇ가 모친을 대신하여 작성하고 전세금도 대리 수령하여 양도대금과 대체한 점, 모친이 쟁점외아파트를 매수한 후 지출하여야 하는 등기비용, 아파트 관리비, 전세계약 중개수수료, 재산세를 청구인

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ㅇ이 지출한 사실이 확인되고, 모친은 쟁점외아파트를 전세시세보다 낮게 취득한 후 그곳에 실제 거주한 사실도 없이 청구인들의 자녀에게 다시 전세금과 유사한 가액으로 양도한 점, 청구인들의 자녀가 쟁점외아파트를 취득하는 과정에서도 청구인

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ㅇ

ㅇ이 주도하여 매매거래가 이루어졌고, 그 양도소득세를 청구인

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ㅇ

ㅇ이 대납한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 건 거래는 가장매매로 보임

1. 처분개요

가. 청구인 A 및 청구인 B(이하 “청구인들”이라 한다)은 부부로 2021.4.26. OOO(취득일은 2018.9.21., 지분율 각 2분의 1씩으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 양도 당시, OOO(이하 “OOO”라 한다)의 지분도 각 2분의 1씩 소유하고 있었다.청구인들은 쟁점아파트를 양도하기 전 2021.2.19. OOO(이하 “쟁점외아파트”라 한다)를 특수관계자 C(청구인 B의 모친으로 이하 “모친”이라 한다)에게 시가보다 낮은 OOO원에 양도한 후 쟁점아파트를 양도하면서 「소득세법 시행령」 제155조에 따른 1세대1주택의 특례인 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다가 2021.5.26. 삼성세무서장의 자금 구조 소명요청 등에 따라 2021.6.18. 수정신고하였다.

나. 처분청은 2025.8.25.부터 2025.9.25.까지 청구인들 및 청구인의 자녀 D에 대한 세무조사를 실시한 결과 양도소득세를 회피하기 위하여 청구인들이 모친에게 쟁점외아파트를 가장(假將)으로 양도한 후 쟁점아파트에 대해 부당하게 일시적 1세대 2주택 비과세 신고를 한 것으로 보아 이를 부인하여 2025.11.3. 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.12.4. 이의신청을 거쳐 2026.4.22. 심판청구를 하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 쟁점외아파트의 양도거래를 가장매매로 보아 청구인들이 한 비과세 신고를 배제하고 이 건을 과세하였으나, 청구인들을 쟁점외아파트를 실제 양도거래를 하였는바, 구체적 사유는 다음과 같다. (가) 청구인들과 모친 사이에 실제 매매계약이 체결되었고, 매매대금 OOO원으로 특정되었다. (나) 전세계약도 체결되고, 전세보증금 OOO원이 실제로 지급되었으며, 청구인들이 이를 대리 수령한 후 그 중 OOO원은 매매대금에 충당되었고, 약 OOO원은 취득세 등 취득 관련 비용으로 충당되었으며, 차액은 모친에게 반환된바, 이는 자금 거래 과정에서 실제로 유입되어 매매대금 및 취득 관련 비용으로 충당되었음을 보여주는 핵심 사정이다. (다) 청구인들은 전세보증금 유입 후 차액을 모친에게 반환하는 과정에서 계산상 착오로 2021.4.12. OOO원을 송금하였으나, 그 착오를 인지한 후 다음 날인 2021.4.13. 청구인 A 명의 계좌를 통하여 OOO원을 반환받았는바, 이는 전일 과다 송금된 금액을 바로잡은 것에 불과하다. (라) 모친은 쟁점외아파트를 2021.2.19.부터 2024.1.2.까지 약 3년간 실제로 보유하는 과정에서 관리비, 재산세 등 비용이 발생하였고, 해당 비용은 청구인들이 선지출한 후 매각 시점에 정산하였으며, 2024.1.2. 모친이 청구인들에게 지급한 OOO원은 그와 같은 비용 정산에 따른 금원이다. (마) 모친은 위 쟁점외아파트를 2024.1.2. 청구인들의 자녀 D에게 실제로 처분하였다.

(바) 이와 같이 이 건 거래는 계약 체결, 전세보증금의 실제 지급, 그 보증금의 대리 수령 및 이를 통한 매매대금과 취득 관련 비용의 충당, 차액 반환, 장기간 보유, 비용 발생 및 정산, 처분이 모두 확인되는 이상 경제적 실질이 인정되는 거래인 것으로 이를 가장매매로 볼 수 없을 것이다. (사) 처분청이 문제 삼는 2024.1.2.자 OOO원은 매매대금의 환원이 아니라 비용과 관련된 금원에 불과하고, 실제로 청구인들의 자녀 D은 2024.1.3. OOO원 및 2024.1.31. OOO원을 청구인들에게 각 지급하여 전액 상환까지 완료하였으며, 이 건 거래에서 문제되는 자금의 이동은 그 발생 원인, 사용처 및 상환 여부가 모두 특정되는 금전거래인 이상 이를 매매대금의 환원으로 볼 수 없다. (아) 한편 이 건 거래와 관련하여 삼성세무서장은 청구인들로부터 관련 자료를 제출받아 거래의 실질을 확인한 후 실제 거래를 전제로 양도소득세를 산정·확정하였고 청구인들은 이에 따라 수정신고 및 납부를 완료하였으며, 이는 해당 거래를 실제 거래로 인정한 공적 견해표명에 해당되는 것인바, 청구인들으로서는 해당 거래가 실제 거래로 인정되었다고 신뢰하는 것이 정당하고, 처분청이 이를 사후적으로 부인하는 것은 신뢰보호원칙에 반하는 것이다.

(자) 처분청은 이의신청 결정서에서 청구인들과 모친의 거래형태를 볼 때 매매대금 없이 쟁점외아파트의 소유권을 이전한 것에 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다라고 판단하였으나, 이는 거래의 전체 구조와 자금 흐름을 충분히 고려하지 아니한 채 일부 정황만을 근거로 한 단정에 불과하고, 이 건에서는 전세보즘금 OOO원이 실제로 유입되어 매매대금 지급에 사용되었고, 해당 자금은 매매대금 및 취득 관련 비용으로 실제 지출되었으며, 모친은 약 3년간 해당 주택을 보유하면서 관리비 및 재산세 등 제반 비용이 발생하였으며, 이후 쟁점외아파트를 청구인들의 자녀 D에게 실제로 처분하였는바, 이와 같이 자금의 실제 유입과 지출, 보유 및 처분이 모두 확인되는 이상, 단순히 거래 외형만을 근거로 매매대금 없이 소유권이 이전되었다라고 단정하는 것은 위법·부당하다. (차) 이와 같이 실제 계약 체결, 전세보중금의 실제 지급, 그 보증금의 대리수령 및 이를 통한 매매대금과 취득 관련 비용의 충당, 차액 반환, 장기간 보유, 비용 발생 및 정산, 그리고 처분에 이르기까지 구체적이고 객관적인 경제적 실질이 모두 존재하며, 자금은 전세보증금의 형태로 실제 유입되어 매매대금 및 취득 관련 비용으로 충당되었으며, 그 유입 및 충당의 경로가 모두 확인되고, 이 건에서 문제되는 개별 금원은 각기 발생 원인과 반환 여부가 특정된다. (카) 처분청은 일부 자금의 이동만을 근거로 이 건 거래를 가장매매로 평가하고 있으나, 자금의 전체 흐름과 반환 경위 및 비용 충당 구조를 종합적으로 고려하지 아니한 채 일부 정황만을 근거로 판단한 것에 불과하다.

(2) 가장매매에 해당한다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있는바, 처분청이 전체 자금 흐름과 거래 구조를 종합적으로 입증하지 못한 이상, 일부 정황만으로는 가장매매를 인정할 수 없고, 자금의 실제 유입과 반환, 장기간의 보유 비용 발생 및 정산, 그리고 처분이 모두 확인되는 이상, 이 건 거래는 경제적 실질이 인정되는 거래로서 가장매매로 볼 수 없다. (가) 모친이 2024.1.2. 청구인들에게 지급한 OOO원을 매매대금이 환원된 것이라고 본 것은 사실관계를 오인한 것이다. 청구인들의 자녀 D은 2024.1.2. 모친에게 매매대금의 잔금 OOO원을 송금하였고, 이에 청구인 B은 위 OOO원을 현금으로 인출한 후 이 중 OOO원은 다시 D에게 입금하였고, 나머지 OOO원 중 OOO원으로 취득세 등을 납부하는데 사용하였다. (나) 위 OOO원은 모친이 쟁점외아파트를 보유한 기간 동안 발생한 비용과 관련하여 정산된 금원으로서 그 실질은 청구인 B에게 귀속되는 자금으로, 이에 청구인 B은 위 금원을 자녀 D에게 일시적으로 지급하여 취득세 등 취득 관련 비용에 사용하도록 하였고, 이는 금전의 대여에 해당되며, 이에 따라 D은 2024.1.3. OOO원, 2024.1.31. OOO원을 청구인 B에게 지급함으로써 결국 위 OOO원 전액이 청구인 B에게 상환되었다. (다) 위 OOO원은 사용처가 특정되고 전액 상환까지 완료된 바, 이를 매매대금의 환원으로 볼 여지는 전혀 없고, 만일 위 금원이 매매대금의 환원이라면 반환될 이유가 없음에도 실제로 전액 상환이 이루어진 점에서 처분청의 의견은 거래의 통상적 구조에도 부합하지 않다.

(라) 한편, 2021.4.13. 모친이 청구인 A 명의 계좌로 반환한 OOO원은 전세보증금에서 매매대금 및 취득 관련 비용을 충당한 후 발생한 차액을 반환하는 과정에서 발생한 계산상 착오를 정정한 금원으로서, 2024.1.2. 지급된 위 금원과는 그 발생 시기와 성격이 전혀 다른 별개의 금원이고, 쟁점외아파트의 실제 자금 흐름표는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점외아파트의 재매매 관련 실제 자금 흐름표

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ㅇ(마) 따라서 처분청은 1차 매매 과정에서의 반환금과 2차 매매 과정에서의 자금 이동은 각각 매매대금이 되돌아간 걸로 보아 환원으로 판단하였으나, 이는 각 금원의 발생 원인과 자금 흐름은 구분하지 못한 데에서 비롯된 것으로서 자금의 성격은 오인한 것이고, 이 건에서 문제되는 자금의 이동은, 일시적 자금 제공 후 실제 자금 이동으로 정리된 OOO원 금전 대여와 보유기간 중 발생한 비용과 관련하여 지급되고 전액 상환까지 이루어진 OOO원으로 구성되는데, 이와 같이 각 금원은 그 발생 원인과 사용처 및 상환 여부가 모두 특정되는 이상, 이를 매매대금의 환원으로 볼 수 없다.

(3) 처분청의 이 건 과세는 선행 과세관청의 판단과 모순되며 신뢰보호 원칙에 반하는 것이다. (가) 이 건 거래와 관련하여, 2021.5.26. 서울지방국세청 산하 삼성세무서장으로부터 매매대금 관련 확인 요청이 이루어졌고, 이에 청구인들은 2021.5.27. 전세계약서 및 전세금 입금내역을 제출하고, 거래 경위 및 자금 구조를 상세히 소명하였으며, 청구인들은 위와 같은 자료 제출 이후 삼성세무서 담당자의 안내에 따라 2021.6.18. 양도소득세를 수정신고하고 OOO원을 납부하였고, 삼성세무서장은 청구인들으로부터 전세계약서 및 전세금 입금내역 등 거래 관련 자료를 제출받아 그 내용을 파악한 후 이 건 거래를 실제 양도거래로 전제하여 양도소득세를 확정하였다. (나) 이는 처분청과는 별개의 과세관청인 삼성세무서장이 당시 이 건 거래의 실질은 확인한 후 이를 실제 거래로 인정하여 과세처리를 한 것이고, 삼성세무서장의 위와 같은 확인 및 과세처리는 단순한 사실확인이 아니라, 해당 거래를 실제 거래로 인정한 공적 견해 표명에 해당한다 할 것이다. (다) 즉, 삼성세무서장의 확인이 있었고, 청구인의 자료 제출이 있었으며, 그에 따른 수정신고와 납부가 이루어졌고, 이를 토대로 실제 거래를 전제로 한 과세가 확정되었는바, 이러한 경위에 비추어 볼 때, 청구인들으로서는 삼성세무서장이 해당 거래를 실제 거래로 보아 처리하였다고 신뢰한 수밖에 없었으므로, 청구인들으로서는 해당 거래가 실제 거래로 인정되었다고 신뢰하는 것이 정당할 것이다. (라) 그럼에도 불구하고 처분청은 동일한 거래에 대하여 사후적으로 이를 가장매매라고 평가하고, 비과세 특례 적용을 배제하였는데, 이는 선행 과세관청인 삼성세무서장의 판단과 정면으로 배치되는 것으로서, 행정의 자기 모순에 해당하는 것이다.

(마) 이 건 과세는 청구인의 정당한 신뢰를 침해하는 것으로서 신뢰보호원칙에 반하는 것이고, 대법원도 과세관청의 공적 견해표명에 따라 형성된 납세자의 신뢰는 보호되어야 한다고 판시하고 있다.

(4) 가족 간 거래라는 사정만으로 가장매매라고 하는 것은 위법하다.(가) 처분청은 이 건 거래가 가족 간 거래라는 점을 근거로 가장매매라고 판단하고 있으나, 가족 간 거래라는 사정만으로 해당 거래를 가장매매로 볼 수 없고, 가장매매 여부는 거래의 경제적 실질에 따라 판단하여야 하는데, 처분청은 자금의 전체 흐름과 거래의 전 과정을 배제한 채, 가족관계 및 일부 금융거래의 외형만을 근거로 가장매매라고 판단하였다.(나) 청구인들과 모친의 쟁점외아파트의 거래는 당시의 상황에서 부득이하고 불가피한 거래이지 일련의 계획된 우회거래가 아니다.

1) 청구인들은 2020년 7월경 쟁점외아파트를 매수할 당시에는 양도소득세 등 세금관련 사항을 전혀 인지하지 못한 채 청구인 B의 부모님을 OOO지역으로 모시고 오려는 생각이 앞서서 매수하게 되었는데, 쟁점외아파트의 매수 후 쟁점아파트 매도 시 약 OOO원 상당의 양도소득세를 부과해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 된 이후 급하게 쟁점외아파트를 제3자에게 매도 처분하려고 한 것인데, 매수 당시의 쟁점외아파트의 세입자가 장기간 아파트 관리비와 월세 미납으로 인해 쟁점외아파트의 제3자 매도가 사실상 불가능하게 되어 청구인들은 어쩔 수 없이 모친에게 급하게 매도를 할 수 밖에 없는 것이었지 청구인들이 일련의 계획된 우회 거래를 진행한 것은 결코 아니다.

2) 그럼에도 처분청은 청구인들이 마치 사전에 치밀하게 계획하여 쟁점외아파트를 모친에게 가장매매한 것이라고 하였는바, 이는 청구인들이 쟁점외아파트를 매입하게 된 이유와 경위, 특히 쟁점외아파트를 제3자에게 급하게 매도하려고 한 노력한 과정을 살펴본다면 청구인들의 매도행위가 일련의 계획된 우회거래라고 할 수는 없을 것이다.

(5) 처분청의 판단에는 사실오인 및 심리미진의 위법이 있다. (가) 처분청은 세입자 퇴거 및 명도소송 준비 경위, 전세보증금의 유입 및 충당 구조, 약 3년간의 실제 보유 및 실제 매각, OOO원 관련 자금 흐름 등 핵심 사실 관계를 충분히 반영하지 아니하였고, 특히 폐쇄계좌 거래내역에 의하면 동일 페이지에 관리비 OOO원, 관리비 OOO원, 전세 복비 OOO원이 함께 기재되어 있음에도 불구하고, 처분청은 과세전적부심사 결정서의 금융거래내역 정리표에서 핵심 거래인 관리비 OOO원을 누락하였다. (나) 위 관리비 OOO원 항목은 청구인이 정보공개청구를 통하여 확보한 이의신청 심리자료에도 반영되어 있지 아니하였다가, 청구인이 이의신청 단계에서 담당 조사관의 고의적 누락 및 왜곡을 강하게 주장하면서 해당 폐쇄 계좌 1페이지를 제출한 이후에야 이의신청 결정서의 금융거래내역 정리표 가운데 아무런 사유 설명 없이 단순 기제되었으며, 이러한 경위에 비추어 보면, 피청구인은 동일한 자료에 포함된 핵심 거래를 일관되게 반영한 것이 아니라, 필요에 따라 선택적으로 누락하거나 뒤늦게 반영한 것으로 보인다. (다) 일반적으로 관리비는 매월 반복적으로 발생하는 소액 비용으로서 단기간에 고액으로 발생하는 것이 이례적이고, 제3자가 이를 부담하는 경우 역시 통상적인 거래 형태라고 보기 어려우므로, 위와 같은 고액 관리비 부담은 세입자와의 분쟁 또는 점유 관계의 비정상성을 강하게 시사하는 중요한 사실에 해당되는 것임에도 처분청은 위와 같은 핵심 거래를 누락한 채 일부 거래만을 근거로 판단하였는바 이는 동일 자료 내 포함된 거래를 취사 선택하여 사실관계를 왜곡한 것으로서, 사실 오인 및 심리미진에 해당된다고 할 것이다.

(라) 과세전적부심사 모두 발언에서 처분청은 "세입자가 변경된 이후 매매가 이루어졌으므로 세입자 문제로 인한 매매라는 주장은 사실이 아니다"는 취지의 진술을 하였으나, 모친의 매매는 2021.2.19. 이루어졌고, 세입자가 2021.4.5. 퇴거한 후, 새 임차인 입주는 2021.4.24. 이루어졌으며, 위의 고액 관리비 부담 내역(OOO원) 등 객관적 자료에 의하면, 세입자와 관련된 문제 상황이 실제로 존재하였음을 충분히 확인할 수 있음에도 처분청은 이러한 객관적 자료를 충분히 검토하지 아니한 채 위와 같은 판단을 하였는바, 이는 사실관계의 핵심을 충분히 반영하지 못한 것으로서 심리미진에 해당되는 것이다. (마) 더욱이 청구인은 세무조사 및 이의신청 과정에서 명도소송 위임계약서, 내용증명, 관리비 납부내역, 관리실 직원 확인서 다수의 자료를 제출하였음에도, 처분청은 각 자료의 의미와 관련성을 구체적으로 검토하지 아니한 채 단순히 일부 금융거래의 형식만을 근거로 가장 매매라고 판단하였고, 아울러 처분청은 청구인이 제출한 소명서를 “확인서”로 표현하고 그 내용을 일부 발취하여 사실관계를 구성하였다. (바) 청구인은 세무조사 과정에서 거래 경위와 세입자 문제인지 경위를 소명하는 소명서를 제출하였고, 위 소명서는 특정 사실을 인정하는 취지가 아니라 사실관계를 설명하기 위한 것이고, 청구인의 소명서 취지는 계약서를 작성한 이후 세입자 문제를 알게 되었는데 그 시점에 계약을 해제하지 못한 경위를 설명한 것이지, 계약 체결 당시부터 세입자 문제의 심각성을 알고 있었다는 뜻이 전혀 아니다.

(사) 실제로 청구인은 당시 세입자 문제를 단순한 월세 미납 정도로만 인식하고 있었는데, 이후 쟁점외아파트의 취득 및 등기 완료 후 얼마 지나 관리실로부터 세입자의 고액 관리비 장기 연체 사실을 통보받고서야 비로소 그 심각성을 알게 되었으며, 그럼에도 처분청인은 이러한 시간적 경과와 인식 차이를 고려하지 아니한 채 세입자 문제를 알고도 취득한 것처럼 사실관계를 구성하였다. (아) 더구나 이러한 사실관계는 가장매매 판단의 중요한 기준으로 사용되었는바, 처분청의 판단은 제출된 소명자료의 취지를 충분히 반영한 것이라 보기 어렵고, 결과적으로 사실오인 및 심리미진에 해당된다 할 것이다.

(6) 이 건 과세절차는 청구인들의 방어권을 실질적으로 제한한 것이다.(가) 과세처분은 납세자의 재산권을 제한하는 처분으로서 적법절차의 원칙이 엄격히 준수되어야 할 것이고, 처분청은 이 건 과세처분의 판단 과정에서 청구인 B의 폐쇄계좌 거래내역을 핵심 근거로 활용하였으나, 담당 조사관은 2025.8.7. 금융거래정보 제공 요청을 통하여 페쇄계좌 거래내역을 조회하였고, 청구인에 대한 세무조사는 2025.8.12. 실시되었음에도 불구하고, 청구인이 해당 금융거래정보 제공 통지서를 수령한 시점은 2026.2.9.로서 약 6개월이 경과한 이후였다.(나) 이로 인하여 청구인은 세무조사 당시 폐쇄계좌의 존재 자체를 인지하지 못한 상태였고, 해당 거래내역에 대하여 설명하거나 반박할 기회를 전혀 갖지 못하였으나 처분청은 위 폐쇄계좌 거래 중 일부를 발췌하여 과세 판단의 핵심 근거로 사용하였다.(다) 나아가 청구인은 폐쇄계좌 조회의 경위 및 금융거래정보 제공 통지 지연 사유를 확인하기 위하여 정보공개청구 및 이의신청까지 제기하였으나, 처분청은 구체적인 사유를 밝히지 아니한 채 이를 모두 거부하였다.(라) 결국 청구인들은 과세의 핵심 근거가 된 금융거래에 대하여 충분한 확인과 반박을 할 수 없는 상태에 놓이게 되었는바, 이는 납세자의 방어권을 실질적으로 제한하는 것이고, 이러한 절차적 하자는 과세처분의 기초가 된 사실인정의 신뢰성을 훼손하는 것으로서, 그 자체로 처분의 위법사유에 해당된다 할 것이다.(마) 나아가 청구인들이 해당 금융거래에 대해 설명하거나 반박할 기회를 전혀 부여받지 못한 상태에서 이루어진 과세처분은, 결과에 영향을 미친 중대한 절차적 하자에 해당하는 것으로, 그 자체로 처분을 취소하여야 할 사유에 해당되는 것이다.

(7) 모친이 D에게 쟁점외아파트를 매도한 것은 별도의 사정에 따른 실제 매도 처분 행위이다. (가) 모친은 쟁점외아파트를 약 3년간 실제로 보유한 후, 법적 분쟁 및 압류 가능성 등 사정을 고려하여 D에게 이를 매각하였는데, D은 모친의 외손녀이나 위 매각은 보유 중 발생한 사정에 따른 실제 매도 처분 행위이다. (나) 모친은 쟁점외아파트를 약 3년간 실제로 보유한 후, 법적 분쟁과 관련하여 소장이 송달되는 등 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 사정이 발생하였고, 그로 인하여 재산권 행사에 대한 불확실성이 존재하는 상황에 이르게 되었으며, 당시 청구인들 및 가족들은 해당 분쟁과 관련하여 연대보중 책임이 있을 수 있다고 인식하여 그로 인하여 주택에 대한 압류 등 권리 제한이 발생할 가능성을 현실적인 위험으로 받아들이고 있었다. (다) 비록 사후적으로 법률관계를 정확히 검토한 결과 실제 책임의 범위가 제한적이었음이 확인되었으나, 거래 당시에는 일반인의 입장에서 위와 같은 법적 위험을 충분히 예상할 수 있는 상황이었다. (라) 당시 부동산 시장은 침체된 상태로서, 위와 같은 권리관계의 불확실성이 존재하는 주택을 제3자에게 정상적인 조건으로 매도하는 것이 현실적으로 쉽지 않은 상황이었고, 특히 이러한 상태에서 제3자와 매매계약을 체결할 경우, 계약 체결 이후 압류 등 권리 제한이 발생하면 계약 해제 및 배액배상 등 추가적인 법적·경제적 부담이 발생할 위험이 존재하였는바, 거래 여건상 제3자에 대한 통상적인 매도가 곤란한 상황에서 거래의 안정성과 확실성을 확보하기 위하여 가족 간 거래의 형태로 매도가 이루어졌다.

(마) 이는 단순한 형식적 거래가 아니라, 당시의 법적 위험 인식과 시장 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 의사결정에 따른 것으로서, 거래의 필요성과 경제적 동기가 충분히 인정된다 할 것이므로, 위와 같은 친족관계만으로 이 건 거래전체를 형식적 순환거래 또는 가장매매로 평가할 수 없는 것이다.

(8) 처분청이 일련의 계획된 가장거래 판단의 핵심 근거로 삼고 있는 청구인들의 소명자료 및 조사 당시 진술이 어떠한 경위에서 형성되었는지, 그리고 그 자료가 어떠한 방식으로 왜곡·발취되어 과세 논리로 사용되었는지, 이는 단순한 감정호소가 아니라, 이 건 처분의 사실인정 자체의 신뢰성과 조사절차의 공정성에 직결되는 핵심 쟁점이다.(가) 청구인들의 소명자료는 “자백서”가 아니라, 억울함과 거래 경위를 설명하기 위한 절박한 소명자료였다.

1) 청구인들은 세법 전문가가 아닌 일반 납세자로, 이 건 거래는 단순 매매가 아니라 명도소송 위임계약까지 체결할 정도로 임차인 명도가 곤란하였고, 이로 인해 결국 임차인의 관리비 및 이사비를 청구인들이 지급한 끝에 퇴거조치가 이루어진 것으로서 그 경위를 살펴보면, 임차인의 장기간 관리비 체납 등의 사정으로 정상적인 제3자 매도가 사실상 어려웠던 점, 임차인의 장기간 월세 미납 및 관리비 체납으로 상당한 손해가 누적된 점, 다주택 보유에 따른 세부담의 압박으로 급하게 매도를 할 수 밖에 없었던 점, 이러한 임차인의 사정과 청구인의 B 부모님의 OOO 이사 목적 등의 여건을 고려하여 부득이하고 불가피하게 가족 간의 거래를 진행하게 된 점, 당시 청구인 B 부모님의 경제적 사정의 어려움 등으로 인해 유입된 전세자금을 통해 매매대금의 거래가 이루어진 점, 실제 자금 유입·지출 및 정산 구조와 이후 재매도에 이르게 된 사정 등 복합적 현실 사정이 얽혀 있었다.

2) 청구인들은 이러한 사정이 단순 계약서나 금융거래내역만으로는 전달되지 않을 것이라 판단하였고, 조사관이 사건 전체를 정확히 이해해 주기를 바라는 마음으로 장문의 소명자료를 자발적으로 작성하여 제출하였으며, 청구인들은 자신에게 유리한 내용만 적지 않았고, 오히려 세금 부담을 느낀 점, 가족 간 거래를 진행한 점, 본인이 실무를 담당한 점 등 오해받을 수 있는 부분까지 숨기지 않고 기재하였으며, 그 이유는 단 하나로 진실을 설명하면 공정하게 판단 받을 수 있다고 믿었기 때문이다.

따라서 위 소명자료는 특정 사실을 인정하거나 가장매매를 자백하기 위한 문서가 아니라, 억울함과 실제 거래 경위를 설명하기 위한 방어권 행사 자료이다.(나) 처분청은 청구인들의 “소명서”를 “확인서”로 바꾸어 자료의 성격 자체를 왜곡하였다.

1) 처분청은 과세전적부심사 조사 및 심의 과정에서 청구인들이 제출한 소명의 문서를 “확인서”라고 표현하였으나, 청구인들이 제출한 것은 특정 사실을 인정하는 확인서가 아니라, 사실관계와 배경을 설명하는 소명서였고, 양자는 본질적으로 다르다.

2) 소명서는 오해를 해소하고 사실관계를 설명하는 자료이고, 확인서는 특정 사실을 스스로 인정한 진술서처럼 받아들여질 수 있는 자료인바, 그럼에도 처분청은 청구인들의 설명자료를 “확인서”로 호칭함으로써, 마치 청구인들이 스스로 가장매매나 조세회피 목적을 인정한 것처럼 사용하였고, 이는 단순한 표현 문제가 아니고, 납세자가 제출한 방어자료의 성격을 바꾸어, 청구인들에게 불리한 자인자료처럼 사용한 것이다.(다) 처분청은 소명자료 전체 맥락을 삭제하고 일부 표현만 발휘하여 결론에 맞추어 사용하였다.

1) 청구인들의 소명자료 상당 부분은 악성 임차인으로 인하여 쟁점외아파트의 정상 매도 곤란, 장기간의 월세 및 고액 관리비 체납으로 인한 손해 누적, 명도소송 검토 및 계약, 세입자와의 분쟁 소문으로 주변 중개 업소를 통한 정상 매매가 사실상 어려웠던 점, 그 당시 상황으로는 가족 간 거래 외에는 현실적 대안이 부족했던 사정, 실제 자금 정산 구조 및 이후 재처분 경위, 그러나 처분청은 이러한 전체 맥락은 사실상 배제한 채, 오로진 세금 문제를 해결하려고 하였다, 가족에게 매도하였다, 청구인 B이 모든 거래를 주도하였다, 다시 자녀에게 이전하였다 등 일부 표현만 연결하여, 마치 청구인들이 처음부터 오로지 세금회피 목적으로 사전에 치밀한 계획을 세워 가장 거래를 실행한 것처럼 기술하였으나, 이는 소명자료 전체 취지와 정반대이다.

2) 청구인들의 소명자료는 왜 비정형적 거래가 발생할 수밖에 없었는지를 설명하는 피해 경위서에 가까웠음에도 처분청은 전체 맥락을 제거하고 일부 문장만 발췌하여 과세 논리를 구성하였고, 이는 객관적 증거평가가 아니라, 결론을 미리 정한 뒤 그에 맞는 문구만 취사선택한 것에 가깝다.

3) 더욱이 처분청은 청구인들의 진술을 그대로 옮긴 것이 아니라, 조사관의 해석과 평가를 포함하여 청구인들의 진술처럼 기재하였고, 이의신청결정서에는, "세입자와의 문제와 세금 문제를 동시에 해결하기 위해", "결국 모친에게 매도하고", "청구인 B이 계속 관리해오고 있다가", "가장 빠르게 처리하려고 자녀 D에게 매매를 진행하였고" , "관련 제반 업무 일체를 맡아서 진행하였다"는 식의 표현이 사용되었다.

4) 위와 같은 일부 표현만을 선택적으로 발췌하여, 가장거래 판단의 핵심 근거로 사용하였으나 위 문장들은 청구인들의 원 진술을 있는 그대로 인용한 것이 아니라, 복합적 사정과 현실적 배경을 단순화한 뒤, 각 사실에 처분청의 평가와 추정을 덧붙여 가장매매라는 결론에 맞도록 재구성한 서술이다.

5) 즉, 청구인들의 설명자료는 현실 문제와 피해 경위를 설명한 자료였음에도, 이의신청 결정서에서는 마치 청구인들이 단계적 가족 간 거래를 계획·실행하였음을 스스로 인정한 것처럼 정리되었고, 이는 객관적 요약이 아니라, 처분청의 결론을 청구인들의 진술 형식으로 치환한 것에 가깝다.(라) 세입자 문제(장기간 월세 및 관리비 체납과 퇴거 불응 등)의 인지 시점에 관한 처분청의 판단은 핵심 사실을 왜곡한 것이다.

1) 청구인들 소명자료의 명확한 취지는, 청구인들은 계약서를 작성한 이후에야 세입자에게 문제가 있다는 사실을 알게 되었고, 그 시점에는 계약 해제가 현실적으로 어려워 잔금까지 진행하게 되었다는 경위를 설명한 것이며, 초기에는 이를 단순한 월세 미납 정도로 인식하였으나, 이후 등기 완료 후 관리사무소로부터 고액 관리비 장기 연체 사실을 통보받고서야 비로소 문제의 심각성을 알게 되었다.

2) 즉, 계약 체결 당시부터 모든 세입자 문제를 알고 매수한 것이 아니고, 계약 이후 점차 문제를 인식하게 된 것임에도 처분청은 청구인들이 세입자 문제를 계약 이전에 이미 알고도 취득한 것처럼 판단하였다.

3) 이는 단순한 요약의 문제가 아니라, 시간적 경과와 인식 단계를 뒤집어 핵심 사실관계를 왜곡한 것이고, 청구인들이 계약 이전에 세입자 문제를 인지하고 있었다면 청구인들은 굳이 쟁점외아파트를 매수하지 않았을 것이고, 쟁점외아파트 매수를 할 경우 ‘일시적 1가구 2주택 양도세 면제’에 해당되지 않는다는 사실을 사전에 인지하였다면, 청구인 B의 부모님을 OOO지역으로 이사하도록 하는 다른 방법(아파트 구입이 아닌 아파트 전세)을 선택했을 것이라는 것은 상식적으로 당연한 것이다.

(9) 조사 당시 청구인 B의 진술은 공포와 위축 상태에서 형성되었다. (가) 청구인 B은 세무조사 당일 세무 전문가의 조력을 받지 못한 채 혼자서 처분청 조사관의 조사에 출석하였고, 가족 간 거래라는 이유로 부모, 배우자, 자녀에게까지 문제가 확대될 수 있다는 두려움, 거액 과세 가능성, 조사절차에 대한 무지와 고립감 속에서 조사에 응하였다. (나) 조사 과정에서는 왜 혼자 왔는지, 남편은 왜 함께 오지 않았는지, 도움을 받을 사람은 없는지, 가족 중 누가 실제로 움직였는지 등 거래 실질과 직접 관련성이 낮은 질문들이 반복되었고, 청구인 B의 입장에서는 이러한 질문들이 단순한 사실확인으로 느껴지지 않았다. (다) 오히려 가족 전체가 조사 대상이 될 수 있다는 공포를 느끼게 하였고, 청구인 B은 심리적으로 크게 위축되었으며, 그 과정에서 청구인 B은 감정적으로 무너져 눈물을 흘리며, 내가 다 했다. 내가 처리했다. 가족은 건드리지 말아 달라는 취지로 호소하였다. (라) 그러나 이는 가족을 보호하려는 절박한 감정표현일 뿐, 실질 소유를 인정한 것도 아니고, 가장거래를 자인한 것도 아님에도 처분청은 이러한 진술 형성 경위는 모두 배제한 채, 결정서 자료에 "청구인 B이 제출한 확인서에 따르면 ... 청구인 B이 관련 제반 업무 일체를 맡아서 진행하였다고 서술하였다"고 기재하여, 청구인 B의 설명자료를 마치 확정적 자인 진술처럼 사용하였다. (마) 이는 심리적으로 위축된 상태에서 나온 단편적 표현과 가족 간 거래에서 실무를 담당한 현실적 사정을 구분하지 않은 것이고, 심리적으로 위축된 상태에서 나온 단편적 표현을, 사후적으로 청구인들에게 불리하게 확대 해석한 것이다.

(바) 관련 법령에 따르면, 수사나 조사 및 세무조사는 조사 대상 건에 대한 입증 책임이 세무서 등 국가기관에 있고, 이러한 입장은 명확한 증거자료에 따라 엄격하게 입증되도록 하고 있다. 그러나 처분청은 어떠한 근거나 증거도 없이 하물며 외형적으로 명백히 나타나는 증거도 무시한 채 청구인들이 일련의 계획된 우회 거래를 통해 양도소득세 부과를 회피할 목적으로 가장거래를 하였다고 단정하였는데, 만약 청구인들이 사전에 치밀하게 계획하여 양도소득세 부과를 회피할 목적이었다면 쟁점외아파트를 구입하지도 않았을 것이고, 만약 관련 세법을 몰라서 쟁점외아파트를 구입하였다고 하더라도 가족 간 거래 시 일시적 1가구 2주택을 인정받지 못하여 양도소득세 면제가 되지 않을 수 있다는 사실을 인지하고 있었다면, 굳이 가족 간 거래를 하지 않았을 것이다. (사) 즉 쟁점외아파트의 가족 간 거래는 일련의 계획된 우회거래가 아니라 당시 부득이하고 불가피한 상황에서 어쩔 수 없이 진행한 거래라는 것이 객관적 근거자료를 통해 명백히 확인된 사실이다.

(10) 실무를 처리한 것과 실질 소유는 전혀 다른 개념이다.(가) 가족 간 거래에서 고령의 부모를 대신하여 자녀가 계약 진행, 등기 절차 보조, 세입자 대응, 취득세 납부 대행, 자금 진단 및 행정업무 처리 등은 담당하는 것은 현실에서 흔히 있는 일이고, 이는 가족 내 실무 지원일뿐, 곧바로 자녀가 실질 소유자라는 의미는 아님에도 처분청은 실무 관여 사실만으로 거래 전제한 가장거래 또는 명의신탁처럼 평가하였다. 이는 사실상 실무 관여가 곧 실질 소유라는 비약적 추론에 불과하다.(나) 납세자의 성실한 협조가 오히려 불이익의 근거로 전용되었다.

1) 청구인 B은 조사 과정에서 자료 제출을 회피하지 않았고, 오히려 장문의 설명자료를 자발적으로 제출하며 성실히 협조하였으나 그 협조는 공정하게 평가되지 않았고, 처분청은 청구인들의 세금 부담 언급은 조세회피 동기로, 가족 도움 언급을 계획적 가족거래로, 실무 처리 언급을 실질 지배로, 절박한 호소를 주도 사실 자인이라는 식으로 자의적으로 해석하고 이를 과세전적부심사에 보고하고 활용하였다.

2) 이는 납세자의 협조자료를 진실 발견의 수단으로 사용한 것이 아니라, 납세자에게 불리한 공격자료로 전환한 것이다. 국가기관 조사에서 성실히 협조한 납세자가, 그 협조 때문에 오히려 더 큰 불이익을 받는다면 어느 국민이 향후 조사 절차 신뢰하겠습니까? 성실한 소명이 자백으로 둔갑되어서는 안된다 할 것이다.

(11) 처분청은 계산상 오류까지 검증 없이 과세 판단에 반영하였다.(가) 청구인들은 세무조사 당시 페쇄계좌 등 전제 금융거래자료만 확보하지 못한 상태에서 당시 확인 가능한 계좌 내역을 중심으로 거래 경위만 설명하였으므로, 소명서에 기재된 일부 자금 계산은 이후 확인된 전체 금융자료와 차이가 있을 수밖에 없었다.(나) 그럼에도 처분청은 청구인들의 소명서가 작성된 경위와 자료 접근 한계를 고려 하지 아니한 채, 위 내용을 별도의 검증 없이 결정서에 반영하였고, 과세관청은 납세자의 설명자료를 객관적인 금융자료와 대조 확인하여 사실관계를 확정하여야 함에도, 처분청은 청구인들의 임시적 제한적 설명을 오히려 불리한 근거로 사용하였으며, 이는 단순 계산 착오의 문제가 아니라 검증되지 않은 설명자료를 납세자에게 불리하게 기계적으로 사용한 것이다.

(12) 이 건 처분은 사실오인, 심리미진 및 절차적 공정성 훼손 위에 서 있다.(가) 처분청은 소명자료의 성격을 왜곡하였고, 전체 맥락을 삭제한 채 일부만 발췌하였으며, 공포와 위축 상태에서 형성된 진술을 확대 해석하였고, 실무 대행을 실질 소유로 비약하였으며, 납세자에게 유리한 사정보다 불리한 요소만 선택 반영하였다.(나) 결국 이 건 처분은 신뢰할 수 있는 객관적 사실인정에 기초하였다고 보기 어렵고, 이는 단순한 해석 차이가 아니라, 사실오인, 심리미진, 조사절차 공정성 훼손이 중첩된 위법·부당한 처분이다.(다) 결론적으로 청구인들은 세법 전문가가 아니라, 현실의 문제 속에서 어떻게든 해결책을 찾으려 했던 일반 납세자이고, 조사과정에서 숨기지 않고 모든 것을 설명하였으나, 그 절박한 설명은 전체 취지대로 받아들여지지 않았고, 일부 표현만 발췌되어 가장매매와 조세회피를 인정한 것처럼 사용되었으며, 청구인들이 세법적으로 완벽하지 않았을 수는 있으나, 세법에 미숙한 것과 허위거래를 계획적으로 꾸민 것은 전혀 다른 문제이다.(라) 조세심판원은 청구인들의 소명자료가 어떠한 상황에서 작성되었고, 조사 당시 어떠한 심리 상태에서 진술이 형성되었으며, 처분청이를 어떠한 방식으로 사용하였는지를 함께 살펴 주시기 바라고, 이에 청구인들은 이 건 2021년도 귀속 양도소득세 부과처분이 신뢰할 수 있는 사실인정에 기초하였다고 보기 어려우므로, 위법·부당한 이 건 처분으로서 이 건은 취소되어야 함을 간곡히 요청드린다.

(13) 과세전적부심 모두발언에서 처분청 조사관은 왜 세입자 바뀐 후 매매라고 설명했는가? 실제 날짜관계와 맞지 않는데 왜 그렇게 판단했는가? 왜 동일 폐쇄계좌 페이지에서 OOO원만 빠졌는가? 왜 이의신청 단계에서야 반영되었는가? 왜 조사 단계에서 폐쇄계좌 존재를 고지하지 않았는가? 왜 납세자에게 반박 기회를 안 줬는가? 삼성세무서 선행 과세는 어떻게 이해하는가? 담당 조사관에게 묻고 싶은게 많다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 특수관계자 모친과의 거래 및 모친과 청구인들의 자녀 D의 거래가 정상적인 매매거래라고 주장하나, 청구인들은 모친과 2021.2.10. OOO원 매매계약서(청구인들 공동명의)를 작성하면서 양도대금 거래 없이 소유권을 이전하였고, 2021.4.8. OOO원 전세계약서를 작성하면서 받은 대금(청구인 B이 대리로 계약서 작성 및 전세금 수령)으로 대체하였으며, 매매대금과의 차액을 모친에게 지급하였으나 청구인들이 다시 돌려받은 사실이 있으며, 모친이 부동산 매수 후 지급해야 하는 비용인 취득 관련 등기비용, 아파트 관리비, 전세 계약 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세를 청구인 B이 지급하였다.

(2) 청구인 B의 주도로 매매계약, 전세계약 등이 이루어졌고, 대금거래 없이 소유권이 이전된 점, 모친이 지급해야 할 등기비, 관리비, 중개수수료 등 모든 비용을 청구인 B이 납부한 점, 모친은 당시 72세 고령인 상태로, 청구인들에게 OOO원을 지급하고 쟁점외아파트를 매수한다는 것이 상당히 이례적인 점, 청구인들의 자녀 D이 쟁점외아파트를 모친으로부터 재취득하는 과정에서 청구인 B이 주도하여 매매거래가 이루어지면서 양도소득세를 대신 납부한 사실 등으로 보아 실질적으로 이루어진 매매가 아닌 가장매매로 무효이고, 그 등기도 무효라고 볼 수 있다.

따라서, 청구인들과 모친의 거래 및 모친과 청구인들의 자녀 D의 양도거래는 직계존비속 간 계획된 일련의 거래로써 청구인들과 모친과의 거래는 실질적 대가 수수 거래가 아닌 양도소득세 회피를 위한 가장거래로 판단되므로 청구인들이 일시적 1세대2주택 비과세 신고한 것을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(3) 청구인들이 삼성세무서장에게 한 2021.6.18. 양도소득세 수정신고 및 납부는 특수관계자 간 저가양도와 관련하여 삼성세무서장의 안내에 따른 수정신고 권유 또는 신고 내용에 대한 설명에 불과한 것이고, 이는 쟁점외아파트의 가장매매를 통한 쟁점아파트에 대해 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부와는 별개의 사안이므로 신뢰보호원칙에 반한다는 주장은 받아들이기 어렵다.대법원(OOO 판결)에서도 세무공무원의 과세자료 제출요구, 사실관계 확인, 수정신고 안내 등은 납세자 편의를 위한 일반적인 행정지도에 불과하여 공적견해표명에 해당하지 않는다고 판시하고 있으므로 이 사안에서 청구인들이 수정신고를 하였더라도 이후 세무조사에 따른 추가 과세처분은 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

(4) 청구인들은 세무조사 당시 공포와 위축된 상태에서 자발적으로 낸 소명서를 처분청이 가장매매 확인서(자백서)로 성격을 왜곡하고, 유리한 문구만 편향적으로 발췌해 과세 논리로 삼았다고 주장하나, 해당 소명서는 청구인들이 조사 당시 상황(세입자 문제 등)을 설명하기 위해 스스로 8쪽 분량에 걸쳐 상세히 작성, 제출한 자료이며 처분청은 이를 단순한 자백으로 취급한 것이 아니라, 청구인이 직접 작성한 내용 중 청구인 B이 관련 제반 업무 일체를 맡아서 진행하였고 혼자서 등기를 진행하고 취득세도 본인이 납부하였다는 객관적 사실관계를 근거로 실질과세원칙을 적용한 것이며, 청구인들이 자신의 방어권 행사를 위해 자발적으로 제출한 자료에 기재된 객관적 행위(비용 대납, 관리 주도 등)를 과세의 근거로 삼은 것은 적법한 증거 채택에 해당한다.

(5) 청구인들은 72세의 고령인 모친을 대신하여 자녀가 계약 진행, 등기 보조, 세금 납부 대행 등을 한 것은 가족 내 단순 실무 지원일 뿐이며, 이를 이유로 실질 소유자라고 비약하는 것은 위법하다고 주장하나, 이 건은 단순한 행정 편의나 심부름을 넘어 쟁점외아파트 매수 시 발생하는 취득세, 등기비용은 물론 아파트 관리비, 전세 계약 중개수수료, 도어락 교체 비용, 재산세에 이르기까지 주택 소유에 따른 모든 경제적 부담을 청구인 B 본인이 대신 납부한 금융거래내역이 확인되며, 재산권의 이전이나 행사에 있어 취득 자금의 원천과 처분 대금의 귀속은 실제 소유자를 판단하는 중요한 근거가 되므로 이 경우 매매대금의 지급 내역뿐만 아니라 기존 세입자를 퇴거시키고 새로운 임차인과 전세 계약을 체결하는 행위까지 청구인 B이 주도한 점을 보면, 청구인들은 단지 명의만 이전하였을 뿐 해당 주택을 계속하여 지배 관리한 실질적인 소유자로 보는 것이 타당하다.

(6) 청구인들은 쟁점외아파트 매매대금(OOO원)이 새로운 세입자의 전세보증금(OOO원)을 통해 실제로 정산되었고, 차액(OOO원 등)도 반환되는 등 경제적 실질이 존재하는 실제 거래인데, 과세관청이 일부 자금 이동만 근거로 오인했다고 주장하나, 청구인들과 모친은 2021.2.10. 쟁점외아파트를 OOO원에 매매하는 계약서를 작성하고, 계약금과 잔금 지급이 없는 상태에서 9일이 지난 2021.2.19. 소유권을 모친에게 이전 등기하였다.청구인들은 전세보증금이 매매대금을 상회할 것이므로 전세보증금으로 대체하였다고 하나, 쟁점외아파트의 기존 임차인과의 계약기간은 2021.3.29.자로 만료되며 보증금은 OOO원에 불과하였고, 새로운 전세 계약은 2021.4.10.에 체결된 것으로 이를 정상적인 매매거래로 인정하기 위해 객관적이고 구체적인 거래증빙이 확인되어야 하는 특수관계자간 거래에서는 사회통념상 합리적인 거래로 보기 어렵다.더욱이 쟁점외아파트는 3년 뒤인 2024년 1월경 다시 청구인들의 자녀(D)에게 양도되어 결과적으로 직계존비속(청구인들→모친→청구인들의 자녀) 간 일련의 계획된 우회 거래로서, 청구인들이 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받기 위한 조세회피 목적의 가장매매로 봄이 합당하다.

(7) 청구인들은 쟁점외아파트의 양도가 가장매매가 아니므로 쟁점아파트의 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받아야 한다고 주장하나, 쟁점외아파트의 양도가 정상 거래라고 가정하더라도, 쟁점아파트는 법령상 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 대상인 종전주택에 해당하지 않는다.「소득세법 시행령」제155조 제1항(1세대1주택의 특례) 및 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하는 경우에 해당하는 것이다. 즉, 비과세 특례를 적용받기 위해서는 쟁점아파트인 종전 주택을 먼저 보유한 상태에서 다른 주택을 나중에 취득해야 하나, 쟁점아파트 및 신규주택(OOO) 관련 시계열을 살펴보면 아래 ＜표2＞·＜표3＞과 같다.

＜표2＞

쟁점아파트의 취득 및 양도

ㅇ

ㅇ

ㅇ＜표3＞ OOO(신규주택)의 취득

ㅇ

ㅇ

ㅇ청구인들은 2017.11.15. OOO 재건축조합 입주권을 승계 취득하였고, 2018.7.27. 쟁점아파트를 취득하였는바, 청구인들은 조합원 입주권을 먼저 승계 취득한 이후에 쟁점아파트를 취득한 경우로서, 해당 입주권이 주택으로 완공(2020.9.28. OOO가 준공)된 이후 쟁점아파트를 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례에 해당하지 않으며, 같은 법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 재건축 사업 시행 기간 중 취득한 대체주택 특례 요건(조심 2021서2348, 2021.12.7. 같은 취지)도 적용받을 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

가장(假將) 양도 후 부당하게 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고한 것인지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법제14조[실질과세]

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제15조[신의ㆍ성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 소득세법제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(3) 소득세법 시행령제155조[1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 단서 생략가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 쟁점외아파트에 대하여 모친과 2021.2.10. OOO원에 거래하는 것으로 매매계약서를 작성하면서 양도 대금 거래 없이 소유권을 이전하였고, 2021.4.8. OOO원에 제3자에게 임대하는 것으로 전세계약서를 청구인 B이 대리 작성하였으며, 전세금도 청구인 B이 수령하였다.청구인들은 2021.4.21. 위 전세금과 매매대금의 차액 OOO원을 모친에게 지급하였으나 같은 날 청구인 A 계좌로 OOO원을 재입금받았고, 쟁점외아파트를 양도한 이후에도 쟁점외아파트에 대한 취득 등기비용, 아파트 관리비, 전세 계약 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세 등을 청구인 B이 지출하였으며, 일자별 매매계약 및 금융거래내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

매매계약 및 금융거래내역

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ㅇ모친 명의의 쟁점외아파트는 청구인들의 자녀 D에게 다시 양도되었고, 관련 금융거래내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞

자녀 D의 재취득 관련 금융거래내역

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(2) 청구인 B이 처분청의 조사 당시 제출한 소명서(2025.8.7.)는 아래와 같다.

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(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 모친과 2021.2.10. 쟁점외아파트를 OOO원에 양도하는 것으로 매매계약서를 작성하면서 양도대금은 수수하지 않고 소유권을 이전하였고, 2021.4.8. 이를 OOO원에 제3자에게 임대하기로 하는 전세계약서를 청구인 B이 모친을 대신하여 작성하고 전세금도 대리 수령하여 양도대금과 대체한 점, 모친이 쟁점외아파트 매수한 후 지출하여야 하는 등기비용, 아파트 관리비, 전세계약 중개수수료, 도어락 교체비, 재산세를 청구인 B이 지출한 사실이 확인되고, 모친은 위와 같이 자녀로부터 쟁점외아파트를 전세시세보다 낮게 취득한 후에 그 곳에서 실제 거주한 사실도 없이 2024.1.2. 청구인들의 자녀에게 다시 전세금과 유사한 가액으로 양도하여 그 거래로 얻은 이익이 없거나 미미하여 모친에게 그와 같은 거래를 할만한 동기나 필요성이 적어 보이는 점, 청구인들의 자녀 D이 쟁점외아파트를 취득하는 과정을 청구인 B이 주도하여 매매거래가 이루어졌고, 그 양도소득세를 청구인 B이 대납한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 건 거래는 청구인들이 쟁점아파트의 양도소득세를 비과세 받기 위하여 직계존비속 간에 이루어진 가장매매로 보인다. 또한, 삼성세무서장은 쟁점외아파트 거래가액의 수정신고를 안내한 것에 불과하여 이 안내를 쟁점외아파트가 실제 거래임을 인정하는 공적인 견해표명으로 보기는 어려워 신뢰보호원칙에 반한다고 하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구인들이 쟁점외아파트를 가장 양도한 후 쟁점아파트에 대한 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고한 것으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.