기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 함이 대법O의 일관된 견해로 토지의 실지양도가액 은 기준시가에 의한 양도차익 보다 적으므로 실지양도가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당

1. 처분개요

청구인은 전라북도 김제시 OO동 OOOO 답 1,706㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 73.4.9 취득하여 93.5.12 청구외 OOO에게 양도한 후, 93.6.30 양도가액을 35,088,000O으로 하고, 취득가액을 342,000O으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하였다.처분청은 쟁점토지의 소재지에 현지 출장하여 중개인과 현지주민들을 상대로 쟁점토지의 실지양도가액을 탐문조사한 결과 동 양도가액은 46,445,000O(평당 90,000O)이고, 검인계약서상 양도금액도 75,000,000O으로서 이는 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 실지양도가액 35,088,000O과 현저한 차이가 있어 청구인이 주장하는 동 양도가액이 확인된 거래가액으로 볼 수 없어 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 93.11.15 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 12,347,860O을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 93.12.22 심사청구를 거쳐 94.2.21 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 342,000O에 취득하여 35,088,000O(93.3.22 계약금 8,000,000O, 93.4.25 중도금 15,000,000O, 93.5.10 잔금 12,088,000O)에 양도한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고, 양도가액의 경우는 93.3.22 매매계약을 체결하면서 계약금으로 수령한 8,000,000O은 OOOOOO조합에 입금시켰다가 93.4.20 차용금에 변제하였고, 중도금 1,500,000O은 이 건 양도소득세 및 본인 치료비(골수염으로 좌측다리 절단)에 사용하였으며, 잔금 12,088,000O은 93.5.10에 수령하여 11,200,000O 예금하고 잔액은 처(妻)의 치료비에 사용한 것이 사실이므로 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세하여야 한다는 것이다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 예정신고 하였는 바, 처분청이 현지출장하여 확인한 내용에 의하면 청구인이 신고한 실지양도가액 35,088,000O은 사실과 다름이 확인되고 있으므로 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없다는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도당시의 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 위 쟁점에 대한 심리 및 판단소득세법시행령 제170조제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 다만, 같은조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호가목 단서에서 「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 열거하고 있다.

다. 기준시가로 과세한 처분의 당부

(1) 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서를 보면 청구인은 73.3.11 청구외 OO의 대리인 OOO로부터 342,000O(73.3.11 계약금 30,000O, 73.3.31 잔금 312,000O)에 취득하기로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나, 동 매매계약서의 내용을 입증할 수 있는 거래상대방의 사실확인서나 대금수수에 관한 영수증 등의 제시가 없고, 또한 매매계약서는 공증인의 인증을 받는 등의 절차를 거친 것이 아니므로 당사자간에 담합이나 협조만 있으면 언제든지 재작성이 가능하므로 위 매매계약서 이외에 별도의 증빙이 없는 한 위 계약서 내용대로 매매대금이 수수되었다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 실지취득대금은 불분명한 경우에 해당된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 35,088,000O이라고 주장하면서 매매계약서, 거래상대방의 사실확인서 및 중개인의 사실확인서 등을 제시하고 있어 청구인의 주장이 사실인지에 대하여 살펴보면,첫째, 청구인이 제출한 양도시 작성된 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서 및 자산양도차익예정신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 93.3.22 청구외 OOO로부터 35,088,000O(93.3.22 계약금 8,000,000O, 93.4.25 중도금 15,000,000O, 93.5.10 잔금 12,088,000O)에 취득한 후 93.6.30 자산양도차익예정신고를 한 사실이 확인되고 있다. 둘째, 처분청이 93.10월 이 건 양도소득세를 과세하면서 현지 출장하여 전라북도 김제시 OO동 OOOO 소재 OO부동산중개인 청구외 OOO(쟁점토지 거래시 중개인이 아님)와 쟁점토지의 매도인 청구외 OOO에게 탐문조사한 바, 전자(前者)의 경우는 쟁점토지의 양도당시 시세가 평당 90,000O 정도라고 진술하고 있고, 후자(後者)의 경우는 평당 70,000O이라고 진술한 사실이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되고 있으나, 후자의 경우 다시 쟁점토지의 실지양도가액은 평당 68,000O이라고 번복확인서를 당심에 제출한 점 등을 미루어 볼 때, 양도당시 쟁점토지의 시세는 개별공시지가(평당 155,390O)보다는 현저히 낮았던 것으로 인정된다.

셋째, 당 심판소가 현지출장하여 조사한 결과에 의하면, 쟁점토지의 소재지 일대는 89년도 말에 도시계획법상 일반주거지역으로 지정됨에 따라 90년도의 경우 토지등급이 전년대지 26% 상승(89년도 115등급에서 90년도 145등급으로 상승)되었을 뿐 아니라 개별공시지가도 비교적 높게 결정되어 있는 반면, 거래가 한산하여 시세는 동 개별공시지가 수준에 이르지 못하고 있음이 확인되고 있으며, 또한 쟁점토지 양도시 부동산중개인인 청구외 O부동산 OOO을 방문하여 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액 35,088,000O이 사실인지 여부를 확인한 결과 청구인이 양도가액을 당초 평당 70,000O을 요구하였으나 매수자 OOO가 평당 68,000O 이상으로는 매입하지 아니하겠다고 함에 따라 자금사정이 급한 청구인이 양보하고 평당 68,000O에 거래가 이루어 졌다고 진술하고 있다. 위 사실을 종합하여 볼 때 실지취득가액은 불분명한 반면, 실지양도가액은 35,088,000O으로 확인되므로 처분청이소득세법시행령 제170조의 규정에 따라 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 다만, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하는 경우에도국세기본법 제14조제2항이나소득세법 제7조제2항 소정의 실질과세O칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉, 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 함이 대법O의 일관된 견해(83누106, 84.2.14 판결, 87누483, 87.12.22 등 같은 뜻임)이다.이 건의 경우 쟁점토지의 실지양도가액 35,088,000O은 기준시가에 의한 양도차익 75,448,456O보다 적으므로 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액인 35,088,000O으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.